不动产登记的真正意义

刘学 等

【摘 要】党的十八届三中全会提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。本文从不动产登记的原因、目的、步骤，以及实施不动产登记对楼市和当前反腐形式下的影响，对房地产税征收的铺垫等几个方面来阐述不动产登记的真正意义。

【关键词】不动产 统一登记 财产权

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度”，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。2013年11月20日，国务院常务会议正式决定将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部一个部门承担。

2014年1月11日，国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上说，不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革，责任重大，任务艰巨。当前，统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台，要逐个落实到。重点是作好不动产统一登记的顶层设计，制度安排。

“不动产”是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物，我国规定不动产的类型主要包括土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。

不动产登记又称为不动产物权登记，为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，被作为一种物权公示手段。

在此之前的很长一段时间内，我国不动产登记制度极不统—，国土部门管理土地，住建部门登记房屋，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产、森林资源也“各有其主”，多头管理，混乱从生。因此在国土资源部明确表态之前，由一个新的行政机构负担所有不动产权属情况的登记工作，就已经是学界普遍支持的建议。国土资源部副部长徐德明表示，建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是我国产权管理体制机制的重大改革。

当前全国各地不动产登记十分混乱，这一点在房地产登记中体现得尤为明显。不少地方，房屋买卖要求购房人分别去国土部门和房产部门办理土地使用权证和房产证，流程十分繁琐，付出成本巨大。更重要的是由于房屋信息数据不健全，市场公布的数据五花八门，导致决策者无法出台准确有效的调控政策，购房者也经常受数据误导，从而做出错误的买房决定。国务院此次下大决心建立不动产统一登记制度，相信就是要从根本上解决上述问题。

很明显，不动产统一登记制度一旦落地，相当于给楼市投入一枚重磅炸弹，影响十分重大。首先最重要一点就是不动产登记有可能拉低房价。知名开发商潘石屹就在不同场合提出，一旦不动产登记制度实施，房价就会立马下降。他的观点虽然武断，但代表了大部分人的想法，他们认为不动产登记是打击高房价和投资客的高手。登记制度落地，那些持有多套房产的“房姐、房叔”们就会抛售房产，起到遏制需求、改善供给矛盾的作用，从而缓解或推动房价下跌。

其次，不动产统一登记制度也为房地产税征收铺路，为楼市长效调控打下坚实基础。十八届三中全会明确提出要加快房地产税立法，并适时推进改革。但房地产税落地和不动产统一登记制度两者密切相关，后者是前者的技术准备和必要的支撑条件。全国有多少房产，被多少人买了不搞清楚的话，房产税的征收对象和征收税率就无法确定。因此房地产税立法和征收前，不动产登记制度必须建立完善，以便摸清全国住房“家底”，使得房地产税能够有的放矢。

第三，在全民反腐的年代，不动产统一登记制度也被视为反腐利器。由于制度长期缺位，让不法之徒钻了漏洞，以权谋私通过房产赚取大量财富，比如有地方官员利用职权将数十套经适房划归子女名下。在房价高涨的年代，房子成为腐败官员藏匿财产的最佳道具。因此不动产统一登记可以通过“阳光疗法”，将贪财者的不法财产公布于众，为反腐败工作增添一个强有力的助手，这也是社会各界呼吁不动产登记制度尽快实施的重要原因之一。

降低房价、为房地产税铺路、打击腐败都是不动产统一登记制度的重大使命，但该制度的最核心意义并非如此。

整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。统一不动产登记首先遵循的是不动产的自然规律和国际通行做法，除此之外，其主要目的是为了克服现行不动产分散登记的弊端，保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，保证交易安全，尤其是方便企业、方便群众。

遵循了不动产的自然规律和国际通行做法。房屋和土地、林草与土地本来就是一体的，是不可分的，世界上绝大多数国家实行的是统一登记。习近平总书记在关于《决定》的说明中指出“山水林田湖是一个生命共同体……由一个部门负责领土范围内所有国土空间用途管制职责……”。为此，《决定》要求在不动产统一登记的基础上，“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”。

为了更好地保护不动产权利人合法财产权。古语云“有恒产者有恒心”，登记的本质目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。以前由不同的部门管理和登记，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，引发众多矛盾和纠纷。另外由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致重登、漏登现象发生，造成了大量登记错误。统一登记后，可以减少甚至杜绝类似问题发生，更好地理清当事人之间的不动产权利界限、减少权属纠纷、提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

提高政府治理效率和水平。多个部门都在办理不动产登记，各个部门都配备一套专门的人员、机构、场所以及设施设备等等，国家不仅为此多支付很多人力物力成本，而且各部门之间的职能交叉容易导致部门间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率，甚至严重影响政府的形象。国家实行统一登记，将房屋、林地、草原、土地以及海域登记的职责整合由一个部门承担，可以减少部门职责交叉和分散，从而大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。分散登记时，在农村，当事人要分别到4个不同的部门办理4个不同的证件：住房要到建设部门办理房屋所有权证，宅基地要到国土部门办理集体土地使用证，承包的土地要到农业部门办理耕地承包证，栽种的树木要到林业部门办理集体林权证。城市居民和企业则最少要办两个证：要到住建部门办理房屋所有权证，到国土资源管理部门办理国有土地使用证。各种证书满天飞，不仅增加了人民群众办证的不便，而且增加了其时间和资金成本。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，可以大大减轻当事人负担。

保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。原来由于房地分别登记，导致房屋和土地分离的现象十分严重。不仅权利人办理登记不方便，而且交易相对人查询登记资料不容易，了解交易标的权利状况很困难。在房地产抵押时，要分别到住建部门和国土资源管理部门办理房屋抵押登记和土地抵押登记。实践中利用房屋和土地分别抵押骗取银行贷款的案例时有发生。统一登记之后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。