城镇保障性住房福利效用评价指标体系构建与测度

余 劲，程 甜

（西北农林科技大学 经济管理学院，陕西 杨凌 721200）

0 引言

当前，新型城镇化成为了我国城镇化发展的新路径。新型城镇化的发展要求对我国城市住房问题提出了考验，而保障性住房是解决城市化进程中住房问题的关键所在。当前环境下，大量的农村人口、外来务工人员进入城市导致了城市住房需求的明显增加，中低收入群体住房存在困难等严峻现实，使得保障性住房的建设和发展更加具有深远意义。本文拟从微观住户的角度，利用被保障对象对目前所住保障性住房的主观评价来衡量保障性住房的效果，在阿马蒂亚·森的可行性理论下构建福利效用指标，对武汉市保障性住房给被保障者所带来的福利效用大小进行实证研究和综合评价。

1 数据来源、指标选取与研究方法

1.1 数据来源

数据来源于2013年3月对湖北省武汉市保障性住户的实地调查。本文选取武汉市洪山区廉租住房为调查区域，对区域内的居民进行随机调查。共发放问卷120份，收回问卷112份，有效率达93.33%。这些被调查家庭中，平均人均可支配收入为8523.34元，明显低于武汉市2012年城镇居民人均可支配收入（27061元）。可以看出廉租住房所保障的对象都是社会底层的困难群体。

表1 武汉市中低收入家庭入住廉租房前后情况对比

从统计数据可以看出，保障性住房对被保障对象的住房条件得到了较为明显的改变。家庭平均住房面积由之前的34.02平方米上升到入住保障房之后的66.01平方米。人均居住面积由10.94平方米/人上升到21.23平方米/人（被调查对象户均人口为3.11人）。此外，家庭平均总支出增长32.86%，其中，住房支出减少44.44%，其他消费支出增加46.28%，可见廉租房大幅减少了被保障对象的住房支出，住户可支配收入增加，用于生活等其他方面的开支也随之有明显增加。在调查结果中，入住廉租房之后的居住条件有明显改观。表1中列取了有无厨卫设施和距离市中心距离这2个指标。结果显示，入住廉租房之前只有28.38%的被调查家庭拥有厨卫设施，入住廉租房之后这一比例上升到100%。水、气等入户情况也大幅提高，由56.44%上升到100%。距离最近闹市的距离由之前的1.63千米增加到3.59千米，居住环境有了一定的改善。

1.2 住房福利效用评价指标

本文基于阿马蒂亚·森的理论框架，根据所研究对象的特点，选取了居住条件、交通条件等5个一级指标，包含了住房面积、户型结构等的16个二级指标作为研究对象，如表2所示。

1.3 研究方法

由于效用和福利水平不能直接度量，个体对于自身效用的主观评价也具有模糊性。因此，使用模糊评价法可以非常恰当的处理这个问题。首先，将住房效用设定为效用集X。W为被保障对象居住保障性住房前后可能发生的效用变化的指标，那么第i个被保障对象的住房福利效用可以表示为这里 x∈X,uw(x)表示为x对W的隶属度。uw(x)取值[0，1],当隶属度为1的时候表明福利效用处于最大值，反之则为最小值。

表2 住房福利效用测度指标分类

在本研究中，由于是对被保障对象入住保障性住房前后的各方面进行评价，因此指标设定都为虚拟定型变量，设定：十分满意、基本满意、满意、有些不满意和非常不满意五个状态作为虚拟定性变量，根据调查问卷的结果对这五个定型变量进行赋值。在本文后续的数据处理中，将用10分、7分、5分、3分和1分来分别对这五个状态赋值。

2 模糊效用测算

2.1 计算评价矩阵

根据上述方法，由调查问卷可以得出各评价指标的评价等级Ek(k=1、2、3、4、5,分别代表十分满意、满意、基本满意、有些不满意、非常不满意)的频数g，计算公式为xij=gij/n,由隶属函数公式（1）知，xij为隶属于Ek的隶属度。分别可以计算得到入住保障房之前和入住保障房之后的二级指标模糊矩阵：

（1）住房条件

这里，F1a和F1b分别表示入住保障性住房之前第一个一级指标U1的二级模糊矩阵和入住保障性住房之后的第一个一级指标的二级模糊矩阵。具体来说，对一级指标居住条件来说，受保障之前，住房面积隶属于“不满意”的值0.55为最大；受保障之后，隶属于“满意”的值0.55为最大，因此被调查对象对住房面积的满意程度有所提高。从二级模糊矩阵中可以直观看出单个指标的隶属值变化，但是对一级指标的评价还需要结合权重来计算。

同理，有以下剩余一级指标的二级模糊矩阵。

（2）交通条件

（3）生活条件

（4）心理因素

（5）教育条件

表3表示了各项指标对于受调查对象的重要程度。在没有入住保障性住房之前，居住面积、子女教学、距工作单位距离和物业管理条件对住户是最为重要的几个因素。入住保障性住房之后，子女就学成为了最重要的指标，其次才是距工作单位的距离和住房面积，交通设施以及治安情况都是重要因素。可以看出，廉租住房解决了中地收入群体最为基本的住房需求（居住面积不再成为最主要的考虑因素，居住条件权重有明显下降），对其他方面的要求相对提高（交通条件、生活条件和心理因素等指标权重在入住保障性住房之后都有了相对增加）。

有了上述各项指标隶属度和相对权重的具体值，就可以利用模糊方法对住房福利效用进行评价。首先，我们需要分别评价各个一级指标对住房效用的作用，即对U1，U2和U3进行评价。由表3可以知道，入住保障性住房之前U1中5个二级指标的权重矩阵为0.10]，U1的二级模糊评价矩阵为F1a,故可以得到U1的评价B1a为，同理可得入住保障性住房之后的住房条件的评价矩阵B1b：

表3 住房福利效用评价指标体系指标权重

从上式可以看出，在受到住房保障之前，低收入群体认为居住条件总体水平不满意，认为“不满意”以及“非常不满意”的程度分别为0.49和0.22。十分满意和满意程度仅为0.02和0.06，说明居住条件给住户的满意度非常低，被保障对象在受到保障之前对居住面积、户型结构、物业管理以及小区环境的评价都很低，被保障之前所居住的住房不能很好地满足中低收入群体的住房需求。而入住廉租房之后，住房条件得到了明显的改善，不满意以及非常不满意的评价分别是0.11和0.04，比受保障之前大大降低，而感到“十分满意”和“满意”的程度分别为0.10和0.49，较以前大幅上升，可见保障性住房对中低收入群体的住房条件的改善效果十分明显。

根据以上计算步骤和方法，可以计算得到各个指标的评价矩阵：

交通条件U2的评价向量为以下：

由评价矩阵可以看出，U2指标在被保障前后的变化较为明显，十分满意和十分不满意的比重变化幅度最大，分别从被保障之前的0.10和0.02变化为受保障之后的0.02和0.09，说明交通条件对受保障对象所带来的效用变化程度很大，主要是由于家庭居住位置的改变以及交通环境的改变对交通条件需求的变化所引起的主观评价的改变。对交通条件感到“满意”以及“基本满意”的总体程度在受保障前后分别0.68和0.71，变化程度不明显，总体上趋于满意，说明保障性住房在交通条件上给住户带来的效用有所降低（十分满意程度下降，十分不满意程度上升），可能是由于保障性住房选址偏远化和离中心化造成的。

生活条件U3的评价向量为：

由评价向量可以看出，入住保障性住房前后，对被保障对象的生活条件影响不是非常明显，“满意”程度上升幅度较大，“基本满意”程度有所降低，“不满意”程度稍有下降，总体满意度上升。综合来看，入住保障性住房之后，保障性住房周围生活条件和设施能够满足中低收入群体的生活需求，但是效用提升效果不是很明显，可以考虑增加社区服务以及休闲设施和活动中心等投入，以提高中低收入群体的生活条件。

心理因素U4的评价向量为：

入住保障性住房之前，受调查者对邻里关系和治安条件等心理因素评价较为满意，基本满意及以上程度总体为0.85，不满意程度为0.15，十分不满意为0；入住保障性住房之后，满意及以上总体为0.80，不满意程度为0.14，十分不满意程度上升为0.06，说明整体满意度下降，尤其是十分满意和十分不满意的变化较为明显，结合调查问卷可以发现，入住保障性住房之后，丢失物品和遭盗窃的现象经常发生，另外邻里之间的交流和互动明显减少，这些现象成为心理因素得分变化的主要原因。因此，要加强廉租房的治安力度，加强邻里互动，着力提升保障性住房的和谐氛围。

教育条件U5的评价向量为：

从评价矩阵可以明显看出，教育条件满意程度在入住保障性住房之后下降幅度很大。“十分满意”由之前的0.18变为之后的0.01，“满意”程度由之前的0.33变为0.16，“基本满意”也由0.40变为0.27，“不满意”程度由0.08上升为0.40，“十分不满意”由0上升为0.16。总体上看，被调查对象对入住保障性住房之后的教育条件不满意，结合问卷进行分析，在收回的112份问卷中，有85.7%的家庭有子女上学，39.2%的家庭需要进行各种培训，而我们进行调查的廉租住房周围的学校和教育设施条件几乎没有，子女上学、教育培训等很不方便，因此，廉租住房对居住条件的改善十分明显，却显著恶化了教育条件。

2.2 结果综合处理

由前文可以知道，我们对评价等级E={十分满意，满意，基本满意，不满意，十分不满意}进行赋值，量化的结果为，评价结果Z=B·Y。最终的评价结果Z的取值即为被调查者对居住保障性住房前后的福利效用评价值。值越大，说明住房效用越大，反之则越小。结果如表4所示。

表4 住房福利效用模糊评价综合结果

由表4看出，保障性住房效用总体评价值为5.19分，比受保障之前提高一些，处于中等水平，仍然有非常大的改善空间。受保障之前，各类指标的效用大小依次为教育条件、心理因素、交通条件、生活条件和住房条件；受保障之后，各类指标的效用大小依次为住房条件、心理因素、交通条件、生活条件和教育条件。由此可见住房条件得到改善的程度最为显著，生活条件也稍有改善，然而交通条件、心理因素和教育条件在受到保障之后都有降低。

（1）居住条件。在入住保障住房之后模糊评价值上升到6，比之前的3.34高出1.8倍，由于调查中的廉租房是统一建设、统一规划，对于原来住房面积过小、房屋破旧、房屋配套设施落后的家庭来说，廉租房很好地解决了住房困难的问题，使得居住面积、户型结构、物业管理以及小区环境等指标都能够较好的满足这些家庭的需求。

（2）交通条件。入住保障性住房前后稍有些变化，由原来的5.45降低到5.16，降幅为5.32%，下降幅度不大。由于在入住保障性住房之前，很多居住的地方都是旧的社区，交通条件还是比较成熟的，入住保障性住房之后，由于地理位置的变化，距离交通设施的距离也发生了变化，不过从调查中可以看出，交通配套设施在廉租房的建设中还是比较完善的，不过由于廉租房选址比较偏远，通勤时间增加，交通条件变得不方便。

（3）生活条件。入住保障性住房之后的评价值由之前的4.93上升到5.13，增幅为4.06%。调查发现，廉租房社区内银行取款设备有5处、休闲锻炼及活动中心共有2处，周边各类商店共10家，基本可以满足社区内居民的生活需求，对于生活中重要的柴米油盐以及买菜等购物完全可以有效应付。不过对于大型超市和商业中心，廉租房社区周围非常欠缺，还需要加强建设和进一步的完善。

（4）心理因素。从表4中可以看出，心理因素的评价值从6.1下降到5.62，降幅为7.87%。从调查问卷中可知，治安条件是影响评价的重要指标，在入住保障性住房之后，部分居民反映时常有丢失物品、盗窃现象发生。另外，其他部分被保障对象在入住保障性住房之前居住的地方治安状况混乱，安全感欠缺，因此在入住保障性住房之后会认为比之前的小区安全一些。总体上来看，心理因素总体模糊评价值变化不大。

（5）教育条件。评价值由6.17下降到3.92，下降幅度为36.47%。入住保障性住房之后，搬离了之前居住的环境，廉租住房周围学校、培训机构数量较少，不能很好满足家庭的受教育需求。由于廉租住房由于着力解决最低收入群体的住房困难问题，因此保障的重点放在了提升住房条件上，教育条件变得相对恶化。

3 结论

本文从受到住房保障的微观住户角度考察了保障房居民住房福利的变化，在阿玛蒂亚·森的可行性理论下，构建评价指标体系，测度了入住保障住房前后居民住房福利效用的变化程度。总体来说，评价值由4.7上升到5.19，福利水平上升，仍然有很大的提升空间。入住保障住房之后，住房条件和生活条件同时也得到了改善，其中住房条件的改善程度最为明显，说明保障性住房基本上达到了其提高中低收入群体住房困难的目的。然而交通条件、心理因素以及教育条件都有不同程度的恶化，尤其是教育条件所带来的福利效用减少最多。

从实地调查中可以知道，保障性住房（廉租房）由于选址较为偏远，因此除了能够提高住房条件，降低受保障对象的住房成本之外，对于中低收入群体的其他方面的保障效果不尽人意，如造成了通勤时间的增加、教育条件的恶化等。由于中低收入群体为社会弱势群体，保障房只能在一定程度上解决他们的住房困难，但是其受教育、就业等条件仍然是处于劣势地位。因此，在考虑解决其住房困难的同时，可以适当加大交通设施、治安、教育等方面的投入，提高其综合福利水平。

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