北京房价新纪元

龚小锋

关于北京未来楼市房价预测，最出名的论断无过于北师大教授董藩在2013年时预测的，“25年后，北京每平米房价将超过80万元。”不管这一论断是否有可能实现，随着城市外拓，北京环线的最高价格也不断攀升却是事实。如今，北京三环房价和四环内新盘均价分别进入10万元和8万元时代。

与此同时，今年被北京房地产业内称为顶豪年，一批高价地项目入市，使得北京高端住宅项目价格不断攀高。今年以来，北京豪宅市场逐渐从“10万+”喊到了“20万+”，豪宅项目正在不断试探价格的天花板。

最高纪录不断刷新

最高纪录，显然说的是豪宅故事。随着城区土地日益稀少，目前高价项目更多可能出现在四环以内，尤其集中在海淀西北、朝阳东北、丰台三地。

从各自优势来说，海淀依托中关村产业，有深厚的教育资源和历史文化底蕴，如保利海德公园、万柳书院都集中在海淀。朝阳的孙河、东坝两地近年来成为高端项目聚集地，保利东坝项目、首开琅樾、中粮瑞府都集中在朝阳东坝或孙河区域。如今，丰台也开始成为了高端新贵，诞生了华润亚林西、龙湖西宸原著、泰禾西局项目等。

回到被誉为豪宅元年的2015年，至今八个月过去，北京豪宅价格仍然在不断攀升，而回顾这八个月，可以看到在价格突破方面，豪宅绝对起到了中坚力量的作用。

2014年底，农展馆地王——北京壹号院以单价“16万元/平米”获得审批；随后，中粮瑞府凭借单价20万元/平米获得销证的事件，成为第一个突破20万单价的项目。6月6日，东山墅和京投银泰琨御府两个项目取得预售许可证，批准销售价格均超过10万元/平方米。

几天后的6月11日，北京豪宅的报价纪录再被刷新，在西三环西局板块，龙湖西宸原著项目入市，预售单价在11万-18万元/平米之间。单价最高的是9号楼一套房源，拟售单价为25.45万元/平米，另外11号楼一套房源拟售单价24.43万元/平米。

后来的事实表明，顶豪的故事才刚刚上演，融创中国在6月18日同时推出北京壹号院和使馆壹号院两个顶级豪宅项目，一个开发商同一时间推出两个顶级豪宅项目在此之前十分少见。

“北京壹号院销售均价在19万元/平方米左右，而临湖位置的楼王将会卖到40万元/平方米。” 据融创北京公司总经理荆宏此前透露，这一价格将超过上海绿城黄埔湾38万元/平方米的天价，成为国内最贵的住宅项目。

40万元，这似乎还不能佐证北京房价的高度。因为东三环的老盘合生·霄云路8号推出的空中四合院，单价36万元起，最高50万元/平方米，计算下来，单套物业最高单价将达50万元/平米，总价将在3.6亿到5亿元，这对于北京楼市甚至内地房地产历史上，都可能是一次刷新之举。

难得的是，在价格飙高之际，成交量也在上升。据中原地产数据统计显示，截至7月26日，今年，北京10万+顶豪成交爆发，整体签约套数达到了创造历史纪录的147套。

这些项目价格飙高的背后，显然是由于其稀缺性，与北京普通住宅商品房无关，也与普通老百姓无关。亚豪机构市场总监郭毅就表示，以北京内城别墅为例，“北京2006年到现在，三环以内的别墅供应量是46套，四环以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”

环线房价持续飙高

北京的新房价格，可谓一环逼一环，水涨船高。众所周知的是，如今北京三环房价已经步入10万元时代，北京四环已进入8万元时代，北京五环已经进入了5万元时代。

链家地产高级副总裁、高策地产服务机构董事长陶红兵认为，“我们现在可以看到北京四环内新盘的价格已经很少低于8万元了，基本上都在8万元以上了，甚至四环外的很多新盘价格都已经在6万元到8万元之间。”

早在2013年，陶红兵即表示五年之内北京房价将超过10万元/平米，该言论一出引起一片哗然。如今，他的预判是，“到明年就会看到北京四环内新盘价格会在10万元”。

中原地产首席分析师张大伟给出的观点也与此相近，“2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟表示，按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米。

在他看来，即使价格高涨，北京土地还是只会更加稀缺，近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。

北京五环已经进入了5万元时代，如海淀一直是豪宅的聚居地，其价格往往会超过整体环线的价格“生长”。典型的例子是融创在五环外的明星项目西山壹号院，其在2014年的价格就已经突破了65000元/平米。

根据中原统计数据，五环住宅用地成交溢价率快速提高，土地成本快速飙升并转嫁到房价，市场新格局逐步出现，五环区域将成为豪宅区。个别区域甚至将远远超出5万元这个数字。今年4月27日，海淀北部地区一住宅地块的商品房部分楼面价达4.3万元/平方米，加上成本及利润，售价预期在10万元/平方米以上。

位于东北五环边上的东坝板块也快速崛起，北京市房协秘书长陈志预测，“未来，东坝板块商品房的均价将迈向10万元”，其给出的理由是东坝板块正处于一个腾飞的节点，区域规划、配套落实和品牌房企，这些天时地利人和都已经具备。”

对于北京未来五环外的价格，毛大庆在今年年初还担任北京万科公司总经理时曾下过这么一个判断，“北京以后五环到六环的房子都是8万到10万元”。毛大庆甚至和媒体开玩笑说：“我一年的工资你们都看得见，我也买不起北京的房子了。”

地价倒逼房价

北京地价一直在涨，哪怕是处于调整之中的2014年也没停。

陈志分析称，随着地价快速攀升，成本压力倒逼开发商不得不做豪宅，今年出现的大量豪宅项目，多数是由于2013年、2014年出让的高价地入市导致的“被高端”现象，这是拉动北京房价快速上涨的重要因素。

近两年，开发商为规避楼市风险，开始着重布局一线城市，因此一旦有优质地块入市，势必会引起众多房企的激烈争抢。今年年初开始，北京土地市场爆棚，丰台、东坝等区域一块块土地接连被高价拍出。今年1月，丰台白盆窑地块以86.25亿元的价格被华润首开平安联合体摘得，折合楼面价高达38000元/平方米，成为北京新一轮地王。

当天，参与了该地块现场竞拍的毛大庆对媒体表示：“北京普通商品房单价将进入6万元时代。”这一论断，当天就成为房地产行业最热的新闻。据毛大庆后来透露：“那天说6万元时代，我本来想写8万元的，我想这个写出去不好，但是实际上真的是8万元了，后来有人说应该是7.5万到8万元之间。”

毛大庆表示：“去年出让了2000亿的地，有一半是商品房用地，但实际上商品房特别少，大概占三成左右，会配建很多保障房。而商品房里，全是高价房。”

今年以来，北京市供地节奏明显放缓，土地供应有限，城市核心区更是一地难求。亚豪机构截至6月24日的数据显示，今年上半年北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年上半年减少了55宗，为近八年来同期土地成交量最低。

在6月底那轮土地供应潮中，几乎每宗地都火热成交，一些非传统热点区域的地块也引起了房企的激烈竞争。

从住宅产品的区域分布来看，过去的价值洼地也开始补涨，以东坝区域为例，该区域最近成交地块为1月16日被首开龙湖联合体摘下的东坝南区地块，平均楼面价格11586元/平方米。

而近期北京挂出的一宗东坝地块起始价格30.5亿元，总建筑规模15.8万平方米，平均楼面价格19088元/平方米，比半年前出让的同区域地块平均楼面价高出约8000元/平方米。

南城区域也在追涨状态。近一两年来高端产品线开始向南城转变。

据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。

在北京土地日益稀缺和购买力依旧旺盛的矛盾下，新盘供不应求的疲态已经开始显现。

据亚豪机构数据显示，截至7月23日，7月北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅新增住宅产品2950套，供需比为1：2.3，市场已经处于供不应求的状态。

这意味着，在地价倒逼房价之下，北京楼市价格还将走高。陶红兵认为，一线城市房价判断是仍然会持续上涨，但由于投资性需求受到挤压等因素，未来北京楼市暴涨可能性不大。