盛夏的果实

2015-10-14 14:58自曾晖孔炩杰
房地产世界 2015年8期
关键词:商品住宅入市房源

自曾晖+孔炩杰

7月,北京新盘成交轻松突破8000套,二手住宅成交突破1.9万套,分别创下今年月度成交新高,部分新盘号称“日光”,买卖双方信心恢复,看涨预期重回楼市,使得开发商推盘积极性大增,8月盛夏,预计有30个新盘入市。

开发商加快推盘

亚豪机构数据显示,7月(截至7月29日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交8489套,相比6月全月成交多出587套,创下今年月度成交新高。

记者了解到,7月入市项目当中,首开国风美唐、首开·香溪郡、富力运河十号、V7九间堂等多个项目均对外宣称实现“日光”。

市场回暖,售楼处重新人气高涨,开发商也开始加速推盘。大兴旧宫一个楼盘的营销负责人表示,今年6月前,市场上的多数新盘都需要有小半年的蓄客期才敢入市,很多项目从去年开盘一直拖到6月才入市,定价上也尽量模糊,但7月市场强劲回暖,登记客户较多,该项目预计1-2个月的蓄客就将再开一栋楼。

据亚豪机构统计数据显示,2015年8月,北京商品住宅市场预计将有30个项目入市,其中包括首开万科城市之光、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘,以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。

记者了解到,预计8月入市的30个项目中,西城区、朝阳区、海淀区都有新盘入市,预计报价都在4万元/平米以上,但整体上有15个项目位于六环外,11个项目位于五环—六环之间,即26个项目位于五环外。业内人士指出,这是因为北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区。

此外,共有13个项目属于不限购的商住盘,在北京六环外住宅都超过2万元/平米的现实之下,商住价格也快速拉升,而在楼市重回看涨预期、报价上涨的背景下,越来越多的项目以提供精装修来增加性价比。

新盘供不应求

从市场报价看,量增后报价提高成为普遍现象,虽然北京市住建委数据显示,截至7月29日,北京商品住宅成交均价为26545元/平方米,环比下滑约10%,记者了解到,这是因为7月有部分低价回迁房签约,但回迁房并未算入保障房、自住房内,拉低了商品房均价。

“我们监测的新盘纯商品住宅的均价至少上涨了15%,”顺义一个房地产项目营销负责人表示,成交量上涨,使得库存大量消化,但同时由于土地价格高、供应少,新盘的供应不足,刚需购房者可以挑选的普通住宅会越来越少。

数据显示,7月纯商品住宅新盘成交突破8500套, 但7月新入市的纯商品住宅供应只有3704套,环比6月下跌了27%。

业内人士表示,一方面楼市成交连续在5月、6月、7月上涨,市场需求、信心已经稳定;另一方面2014年以来土地出让中,自住房、商业配建比例越来越高,2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗,纯商品住宅用地的空间被大幅挤压。

亚豪机构副总经理高姗表示,预计今年后四个月成交量仍将持续上涨,而新盘市场处于供不应求状态,未来住宅新盘将形成自住房与豪宅为主导的二元模式,房企的涨价预期将会越来越强。

新房“外扩”成趋势

据机构统计,8月预计开盘的项目中,有15个位于六环外,占到新盘总数的半壁江山。比如,房山的北京城建琨庭是老项目后期, 85-118平方米二居和三居,预售价格为1.55万元/平方米;密云的龙湖长城源著,40-80平方米的两居跃层洋房价格为85万-120万元/套,算下来的单价在1.6万元左右,还有少量的70-110平方米叠院房源,单价不到2万元/平方米;昌平区的嘉诚中心,主打40-80平方米开间,价格为2.3万元/平方米;顺义区的首开·中晟广场为商住LOFT产品,价格预计在2万-2.3万元/平方米。

日前,记者来到位于房山窦店的北京城建琨庭探访时,销售告诉记者:“房山区的房价基本在2.5万元/平方米左右,窦店这边一直都在1.5万元/平方米左右,和去年相比,项目销售价格涨幅不到1000元/平方米,主要原因是开发商在别的地方拿了块地,想快销来周转资金。”刘女士在北京西站上班,5月份在琨庭买了房,现在的房屋正在装修。她无奈地对记者说:“到时候房子装好了,我打算去房山找份工作,那儿离家近,也更方便照顾孩子。”

“买不起六环内的房子,关键是购买力的增速低于房价的涨速。”亚豪机构市场总监郭毅认为,随着城市未来的布局调整和土地供应量的现状,六环外购房已成为一种趋势。

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示:“六环外的商品房优势还是价格上。但事实上有一个问题是,大部分的就业机会都集中在城区,教育医疗和公共设施也集中在城区。未来在北京新城市规划里面,应该把产业布局进行调整,包括教育医疗等公共资源分配更合理。”

高端老盘涨价“凶猛”

随着7月楼市新盘成交冲高,“量增价升”的楼市规律也在8月预计入市的30个新盘上应验,仅有少部分项目由于后期库存较大或开发商急于回款、报价没有出现上调,如位于丰台王佐镇的领秀翡翠山、位于昌平的花雨汀等,多数新盘、老盘上调报价,涨价成为主流。

记者走访了解到,如位于门头沟的住宅新盘电建地产泷悦公馆报出3.5万元/平方米,售楼里销售人员“下期马上大涨价”的论调又卷土重来。

但涨价最猛的是高端住宅的老项目后期,如位于海淀区的京投银泰·琨御府迈入10万+顶豪门槛,新品报价达到10.5万元/平方米,此前均价为7.3万元/平方米;位于海淀的五矿万科·如园新房源报价为6.5万元/平方米;而今年4月北区房源报价6万元/平方米。

记者从琨御府了解到,8月预计入市是项目的楼王,为升级产品,共有136套住宅,户型为156-205平方米的三居、四居,两梯两户、精装交付,目前排号数已超过了房源数。

而位于朝阳望京的臻园三期虽然“售价未定”,但销售报出57000元/平方米均价,相比上期开盘报价50000元/平方米出现大幅上涨。

“8月开盘的三期新房源均价在57000-58000元/平方米,”臻园销售人员表示,最小户型187平方米,1000万元/套起,最大户型245平方米,1450万元/套起,排号登记的客户必须提供500万存款的银行存单原件,以及1000万的资产证明。亚豪机构副总经理高姗表示,由于住宅土地供应有限,市场供需失衡愈发严重,未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

商住项目入市抢客

8月预计入市的30个新盘中,有13个是商住项目,约占一半,位置最优的是位于西城区的老商住项目“新年华SOHO”,再次入市报价4.4万元/平方米。“预计8月开盘,产权剩下40年,所以价格很优惠,”新年华SOHO销售人员对记者说,这是2005年拿下的土地,8月推出的房源最小户型为35平方米,报价约150-160万元/套,还赠送精装修和家电。

记者走访了解到,由于住宅新盘供应不足,商住项目人气渐长,如位于通州的老商住项目后期的朝北8080,目前报价上涨到2.4万元/平方米,预计三季度入市的通州核心区商住项目如绿地中央广场、保利大都汇等报价都超过3万元/平方米,而位于大兴的泰禾中央广场,作为纯新商住项目报价3.5万元/平方米创下大兴商住价格新高。

8月入市的商住项目中,顺义区占比最高,有5盘预计入市,相较而言,顺义板块的商住项目售价也相对较低,在2万元/平方米以上。

位于顺义的商住新盘空港国际销售人员表示,项目预计8月底推出层高4.5米的LOFT和平层公寓,最小户型分别是59平方米和45平方米,全精装修,预计59平方米loft报价150-160万,约合2.5万元/平方米,平层公寓报价则在1.8万-1.9万元/平方米。

“相比通州、大兴,顺义的房价很平稳,并没有明显上涨,”空港国际开发商、和裕地产营销中心总经理王骞表示,预计下半年顺义将有一轮补涨,由于空港国际主打“轻奢”风格,性价比较高,预计会吸引自住和投资客群。

猜你喜欢
商品住宅入市房源
在线民宿首次出租间隔时长影响因素研究
——基于信号理论视角
有老人
农地入市须征收20%-50%增值收益调节金
西南油气田入市页岩气突破1×108m3
既有商品住宅节能改造外部性及其测算研究
农地直接入市面临的困境与政策建议