盛夏的果实

自曾晖+孔炩杰

7月，北京新盘成交轻松突破8000套，二手住宅成交突破1.9万套，分别创下今年月度成交新高，部分新盘号称“日光”，买卖双方信心恢复，看涨预期重回楼市，使得开发商推盘积极性大增，8月盛夏，预计有30个新盘入市。

开发商加快推盘

亚豪机构数据显示，7月（截至7月29日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交8489套，相比6月全月成交多出587套，创下今年月度成交新高。

记者了解到，7月入市项目当中，首开国风美唐、首开·香溪郡、富力运河十号、V7九间堂等多个项目均对外宣称实现“日光”。

市场回暖，售楼处重新人气高涨，开发商也开始加速推盘。大兴旧宫一个楼盘的营销负责人表示，今年6月前，市场上的多数新盘都需要有小半年的蓄客期才敢入市，很多项目从去年开盘一直拖到6月才入市，定价上也尽量模糊，但7月市场强劲回暖，登记客户较多，该项目预计1-2个月的蓄客就将再开一栋楼。

据亚豪机构统计数据显示，2015年8月，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、首创·禧瑞墅、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园、龙湖长城源著等在内的17个老项目后期。

记者了解到，预计8月入市的30个项目中，西城区、朝阳区、海淀区都有新盘入市，预计报价都在4万元/平米以上，但整体上有15个项目位于六环外，11个项目位于五环—六环之间，即26个项目位于五环外。业内人士指出，这是因为北京商品住宅存量当中有将近80%的比例位于郊区。

此外，共有13个项目属于不限购的商住盘，在北京六环外住宅都超过2万元/平米的现实之下，商住价格也快速拉升，而在楼市重回看涨预期、报价上涨的背景下，越来越多的项目以提供精装修来增加性价比。

新盘供不应求

从市场报价看，量增后报价提高成为普遍现象，虽然北京市住建委数据显示，截至7月29日，北京商品住宅成交均价为26545元/平方米，环比下滑约10%，记者了解到，这是因为7月有部分低价回迁房签约，但回迁房并未算入保障房、自住房内，拉低了商品房均价。

“我们监测的新盘纯商品住宅的均价至少上涨了15%，”顺义一个房地产项目营销负责人表示，成交量上涨，使得库存大量消化，但同时由于土地价格高、供应少，新盘的供应不足，刚需购房者可以挑选的普通住宅会越来越少。

数据显示，7月纯商品住宅新盘成交突破8500套， 但7月新入市的纯商品住宅供应只有3704套，环比6月下跌了27%。

业内人士表示，一方面楼市成交连续在5月、6月、7月上涨，市场需求、信心已经稳定；另一方面2014年以来土地出让中，自住房、商业配建比例越来越高，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗，纯商品住宅用地的空间被大幅挤压。

亚豪机构副总经理高姗表示，预计今年后四个月成交量仍将持续上涨，而新盘市场处于供不应求状态，未来住宅新盘将形成自住房与豪宅为主导的二元模式，房企的涨价预期将会越来越强。

新房“外扩”成趋势

据机构统计，8月预计开盘的项目中，有15个位于六环外，占到新盘总数的半壁江山。比如，房山的北京城建琨庭是老项目后期， 85-118平方米二居和三居，预售价格为1.55万元/平方米；密云的龙湖长城源著，40-80平方米的两居跃层洋房价格为85万-120万元/套，算下来的单价在1.6万元左右，还有少量的70-110平方米叠院房源，单价不到2万元/平方米；昌平区的嘉诚中心，主打40-80平方米开间，价格为2.3万元/平方米；顺义区的首开·中晟广场为商住LOFT产品，价格预计在2万-2.3万元/平方米。

日前，记者来到位于房山窦店的北京城建琨庭探访时，销售告诉记者：“房山区的房价基本在2.5万元/平方米左右，窦店这边一直都在1.5万元/平方米左右，和去年相比，项目销售价格涨幅不到1000元/平方米，主要原因是开发商在别的地方拿了块地，想快销来周转资金。”刘女士在北京西站上班，5月份在琨庭买了房，现在的房屋正在装修。她无奈地对记者说：“到时候房子装好了，我打算去房山找份工作，那儿离家近，也更方便照顾孩子。”

“买不起六环内的房子，关键是购买力的增速低于房价的涨速。”亚豪机构市场总监郭毅认为，随着城市未来的布局调整和土地供应量的现状，六环外购房已成为一种趋势。

伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖表示：“六环外的商品房优势还是价格上。但事实上有一个问题是，大部分的就业机会都集中在城区，教育医疗和公共设施也集中在城区。未来在北京新城市规划里面，应该把产业布局进行调整，包括教育医疗等公共资源分配更合理。”

高端老盘涨价“凶猛”

随着7月楼市新盘成交冲高，“量增价升”的楼市规律也在8月预计入市的30个新盘上应验，仅有少部分项目由于后期库存较大或开发商急于回款、报价没有出现上调，如位于丰台王佐镇的领秀翡翠山、位于昌平的花雨汀等，多数新盘、老盘上调报价，涨价成为主流。

记者走访了解到，如位于门头沟的住宅新盘电建地产泷悦公馆报出3.5万元/平方米，售楼里销售人员“下期马上大涨价”的论调又卷土重来。

但涨价最猛的是高端住宅的老项目后期，如位于海淀区的京投银泰·琨御府迈入10万+顶豪门槛，新品报价达到10.5万元/平方米，此前均价为7.3万元/平方米；位于海淀的五矿万科·如园新房源报价为6.5万元/平方米；而今年4月北区房源报价6万元/平方米。

记者从琨御府了解到，8月预计入市是项目的楼王，为升级产品，共有136套住宅，户型为156-205平方米的三居、四居，两梯两户、精装交付，目前排号数已超过了房源数。

而位于朝阳望京的臻园三期虽然“售价未定”，但销售报出57000元/平方米均价，相比上期开盘报价50000元/平方米出现大幅上涨。

“8月开盘的三期新房源均价在57000-58000元/平方米，”臻园销售人员表示，最小户型187平方米，1000万元/套起，最大户型245平方米，1450万元/套起，排号登记的客户必须提供500万存款的银行存单原件，以及1000万的资产证明。亚豪机构副总经理高姗表示，由于住宅土地供应有限，市场供需失衡愈发严重，未来纯商品住宅项目的价格上涨已成定局。

商住项目入市抢客

8月预计入市的30个新盘中，有13个是商住项目，约占一半，位置最优的是位于西城区的老商住项目“新年华SOHO”，再次入市报价4.4万元/平方米。“预计8月开盘，产权剩下40年，所以价格很优惠，”新年华SOHO销售人员对记者说，这是2005年拿下的土地，8月推出的房源最小户型为35平方米，报价约150-160万元/套，还赠送精装修和家电。

记者走访了解到，由于住宅新盘供应不足，商住项目人气渐长，如位于通州的老商住项目后期的朝北8080，目前报价上涨到2.4万元/平方米，预计三季度入市的通州核心区商住项目如绿地中央广场、保利大都汇等报价都超过3万元/平方米，而位于大兴的泰禾中央广场，作为纯新商住项目报价3.5万元/平方米创下大兴商住价格新高。

8月入市的商住项目中，顺义区占比最高，有5盘预计入市，相较而言，顺义板块的商住项目售价也相对较低，在2万元/平方米以上。

位于顺义的商住新盘空港国际销售人员表示，项目预计8月底推出层高4.5米的LOFT和平层公寓，最小户型分别是59平方米和45平方米，全精装修，预计59平方米loft报价150-160万，约合2.5万元/平方米，平层公寓报价则在1.8万-1.9万元/平方米。

“相比通州、大兴，顺义的房价很平稳，并没有明显上涨，”空港国际开发商、和裕地产营销中心总经理王骞表示，预计下半年顺义将有一轮补涨，由于空港国际主打“轻奢”风格，性价比较高，预计会吸引自住和投资客群。