论我国房地产企业内部控制现存的主要问题及改进策略

江苏中吴置业有限公司 龚金凤

一、概述

(一)地产企业自身的经营特点

房地产企业是专门从事房提到开发经营及相关服务活动的组织单位，其通常情况下是自主经营且并独立核算的状态，并以营利为基本目的。房地产行业在经营过程中具有如下一些特点：首先，经营对象具有不可移动性，这将地产企业的经营状况与周围环境紧密联系在了一起；其次，经营活动资金具有密集性，房地产企业开展生产经营活动需要投入大量的资金，甚至和金融业息息相关；最后，经营业务具有服务性，地产企业的经营活动内容包括了土地开发、房屋出售及物业管理等，具有较为明显的服务性特性。

(二)房地产企业的发展现状

近年来，社会经济的高速发展推动了城市化进程的速度，这给房地产业带来了前所未有的发机遇，但上涨过快的房价也引起了社会各界的上涨高度重视。行业的发展也呈现出以下趋势：第一，两极分化和集中化在行业中突显；第二，国家加大了宏观调控力度；第三，获取土地及房屋开发的难度加大。

(三)房地产企业实施内部控制的必要性

首先，内部控制是重要的现代化管理方法，建立内部控制制度是企业管理过程中的客观需求；其次，加强内部控制有利于房地产企业抵御风险，这对于企业适应严峻形势的内外部环境变化，帮助企业在困境中度过危机是具有现实意义的。

二、我国房地产企业内部控制现存的主要问题

(一)内部控制环境薄弱

企业必须有良好的内部环境才能保证相关制度在内部有效的执行，否则制度条款就可能被高高的挂在墙上，发挥不出其应有的效力。从目前情况来看，我国地产企业内部控制环境薄弱，具体表现为：第一，企业管理者对内部控制不够重视，企业成本控制、风险管理等工作的开展缺乏推动力，最终影响了企业目标的达成；第二，没有建立起适合自己的企业文化，内部员工的综合素质也有待提高，人是企业发展的第一要素，人也是企业经营风险的导火索，如果企业员工在专业能力或职业道德上存在较大的缺陷，地产企业的内部控制工作便很难成功；第三，权力和职责分配不科学，部分地产企业的经营权和所有权没有实现分离，权力高度集中在某一个人的手中，忽视了制衡机制的作用，部分岗位权责不明确，流于形式。

(二)控制活动执行力不足

地产企业员工利用工作之便，损公肥私、侵占公司资产等恶性事件屡见不鲜，这与地产企业没有内部控制制度，或些制度没有得到有效的执行有直接关系，一些企业的内部控制制度只是表面文章，在真正遇到具体问题时,完全没有严肃性与刚性，奖惩不明的状态使员工不满、经营管理也陷入了混乱之中，内控活动执行过程存在的主要问题表现为:第一，部分地产企业业务流程过于分散，业务间失去了关联性；第二，资金呈现区域运作状态；第三，预算管理体系不完善。

(三)信息与沟通不畅

在网络信息化时代，人们的生活、企业的管理都发生了巨变，信息和沟通在企业管理中显得尤为重要。目前地产企业缺乏业务流程支撑系统，各部门之间沟通协调不及时,企业政策的贯彻实施无法保证，信息与沟通不畅具体表现在领导与职员间员工缺乏交流渠道，同时也缺少业务流程信息系统。

(四)内部监控不到位

内部监督是房地产企业日常经营管理顺利开展的基础保障，从实际工作情况来看，我国很多地产企业的监督机制存在问题，内部审计部门工作没有独立性，也不能和外部监督形成呼应，内部监督乏力可概括为：第一，内部监督在保证资产安全及经营效率方面存在不足；第二，一些房地产企业内部审计流于形式；第三，内、外部监督之间没有形成合力。

三、完善房地产企业内部控制的对策

(一)改善内部控制环境

内部控制环境的改善应该从树立管理层的现代管理理念和加强员工的专业素质培训两方面入手，在提升管理意识方面要正确认识风险本质、用积极的态度对待企业风险、将风险意识融入到企业文化建设全过程；在提升员工素质方面要定期对员工进行培训，全员树立正确的价值观和道德观。

(二)建立科学的业务流程

房地产企业应该结合自身的业务特点建立起合理的业务流程，实现各业务间的有机结合，强化业务风险控制。地产企业业务流程的优化要重点应放在招投标控制、合同管理控制、客户关系控制、销售全过程控制等几个方面。

(三)充分利用现代化信息管理工具

顺畅的信息沟通是保证控制活动效果的重要手段，地产企业应疏通信息沟通渠道，充分利用ERP、OFFICE等现代企业管理信息系统,确保信息能够被准确的识别、及时的传递，信息使用者可以及时的接收信息并建立互动关系。从实际工作情况来看，大中型企业最常用的是ERP系统，它能够将企业整体生产经营的各个环节串联，实现信息数据标准化及业务流程合理化，最大程度的降低人为因素对内部控制的影响。

(四)强化内部监督管理职能

内部审计是一种企业自我审视行为，也是企业发现自身控制漏洞并消除风险隐患的工具。房地产企业强化内部审计监督要从几方面入手：首先，确立内审部门的地位，保证其工作开展具有独立性；其次,要提升审计人员的专业能力和职业道德，保证工作开展公平公正；最后，房地产企业要促使外部审计和内部审计形成合力,并不断完善内部控制制度。

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