营业用房租赁中的地租量及分配现状分析

李晶

【摘要】随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，各种大小企业不断产生，企业数量迅速增加，就越来越多的涉及到营业用房租赁的问题。本文针对营业用房租赁中的地租量及分配现状进行分析和研究，首先，简单阐述营业用房黑市交易的情况;然后分析和研究营业用房租赁黑市交易的地租量;最后，探讨黑市交易中地租量的分配情况，希望可以规范营业用房租赁市场，维护国家的经济利益。

【关键词】营业用房;租赁;中的地租量;及分配现状;分析 随着企业数量的不断增加，营业用房的租赁行为越来越频繁，这对社会经济的发展具有重要的作用。但同时营业用房租赁中黑市交易状况普遍存在，导致营业用房的房租偏高，并且黑市交易中还存在大量的土地收益，这部分土地收益的分配非常重要，关系到房屋和土地的使用效率以及房主、承租企业和政府之间的土地利益分配。黑市交易情况不仅使营业用房租赁市场混乱，还严重损害了国家的经济利益，加强对营业用房租赁中地租量及分配的研究，有利于国家规范营业用房租赁交易行为，促进我国经济健康发展。

一、营业用房黑市交易情况

黑市交易一般是指不遵守房地产管理法律法规和政策限制的房地产交易行为。营业用房的租赁须到房管部进行登记，申请批准并缴纳相应的于续费、契税、房地产税等。房屋租赁不得超过政府的最高限价，否则要进行罚款，没收非法所得。日前营业用房租赁的特点有以下三个：一是逃避限价和应交税费。在营业用房租赁中房主为逃避限价和应缴的税费进行私下交易、隐价瞒租、变相购租等行为，使实际的租金远远高于其价值，获得很多非法收入。二是违法情况严重，规模可观。在营业用房租赁中黑市交易现象严重，比例非常高，其中私房隐价瞒租和白管公房的高价出租情况最为严重。三是价差倍数大。私房私下高价出租、直管公房高价转租、单位自管公房高价出租、单位白管公房以保底联营名义高价出租的房租和政府规定的房租悬殊非常大。

二、营业用房租赁黑市交易的地租量

地租是实际的房租扣除房屋造价计算的理论房租的余额，即地租=实际的房租一房屋造价（建房成本+合理的利润）。地租的大小取决于土地上生产经营活动的收益扣除其他要素收益后的余额的大小，当土地供给不变，理论房租（造价房租）不变，实际的房租会随着对土地需求的扩大而提高。其中黑市交易的地租量可以通过以下公式算出，即黑市交易的地租=黑市房租一标准房租，地租占黑市房租的大部分，了解黑市交易的地租分配非常重要。

三、黑市交易中的地租分配

黑市交易中的地租分配主要是理论地租的分配，理论地租=实际房租一理论房租，还可以表示为：理论地租=黑市房租一标准房租。理论地租要在房主、承租企业和政府之间进行分配。

1.黑市交易中理论地租的初次分配

（1）黑市交易如果没被政府发现，理论地租全部被房主以房租的名义获得。（2）黑市交易如果被政府发现并制止，房主按照标准房租出租时，理论地租就会被承租房屋的企业以超额利润的名义获得。（3）政府如果以土地所有者的身份收取全部的理论地租，则房主和承租企业获得标准房租和合理利润。如果政府以罚款的名义得到的实际地租小于理论地租，房主还可以获得一部分理论地租。（4）当房主限定最高房租时，那么房主和承租企业共享理论地租。

2.房主获得的理论地租的再分配

（1）如果私下交易没被政府发现，那么房主无需缴纳任何的税费，则理论地租全部规房主所有。（2）如果政府发现私下交易，房主只能等到一部分理论地租，其余的被政府以罚款的名义获得。（3）在一明一暗的两笔交易情况下，房主侵吞全部的理论地租。（4）日前房管部也在尝试采取新措施，对于主动讲实话的高价交易只收取应缴税费，对高额的部分采取不罚款也不没收的政策。政府在对营业用房交易进行限价的情况下，理论地租的分配有三种情况：第一种是没有发现黑市交易，房主获得全部的理论地租，房主乐见这种情况但要承担一定的违法风险。第二种是政府发现黑市交易的情况，则政府和承租者得利，其中政府以罚款的形式获得理论地租的一部分，承租者以超额利润的形式获得理论地租，于房主不利。第三种是房主不愿意承担法律风险，在政府规定的房价幅度内租让房产，则承租人以超额利润的形式获得理论地租。在这种情况下，理论地租无法正常的显现，对承租者非常有利，对房主来说无利可图，政府也只是获得小部分的地租。总而言之，在政府限价的情况下，如果黑市交易不发生，理论地租无法显现，被房产的承租企业获利，房屋和土地都维持一正常的用途而不会转向收益更高的用途。如果黑市交易发生则理论地租被房主或承租企业得到，政府只是获得一小部分，导致土地收益的分配不公平。

四、结语

当今社会，在营业用房租赁中黑市交易情况普遍存在，通过上文对营业用房租赁中的地租量及分配情况的研究，可以非常清楚的了解地租量的分配情况，这对规范营业用房租赁市场具有重要意义，有利于协调各方利益，促进我国经济健康发展。

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