小区车库应当归谁所有？

徐剑锋

对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。

2007年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这没有问题。有问题的是该条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这就等于确认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。

这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。

我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。

判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属于全体业主共同共有。因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。没有土地使用权，无论什么人都无权在这片土地之上或者之下建设车库，也无论什么车库都无法在这片土地之上或者之下有权单独存在。皮之不存，毛将焉附？没有土地使用权，就没有附着在土地上的一切。物权法第七十四条第二款规定的要害就在于，它在没有厘清车库所在土地使用权属的前提下，就赋予了开发商单独保留车库所有权的权利，从而侵犯了小区业主土地使用权的完整性，损害了小区业主的合法权益。

“谁投资，谁受益”的理论，不能成为开发商保留车库所有权的根据。这就像你在地上种了一棵果树，然后，你将这块土地转让给了别人，你难道还能因为这树是你种的，而主张你仍然保有它的所有权并持续从中受益吗？况且，小区有没有车库，以及车库里车位有多少，是构成小区居住品质和商品房价格水平的重要因素。开发商表面上虽然没有单独出售车库，但是实际上已经在出售房屋的过程中收回了建设车库的费用，得到了建设车库的好处和利益。

至于有人提出，如果将车库规定为业主的共有财产，开发商就没有建设车库的动力和积极性，更是不值得一驳的伪命题。既然开发商能够通过出售房屋收回建设车库的费用，法律在规定土地应合理利用的基础上，进一步立法规定开发商在建设小区的同时必须建立一定比例的车位车库，这个问题就根本不会存在。

综上所言，问题的关键是要尽快厘清物权法关于小区车位的归属问题。在尊重和保护业主对小区土地使用权的基础上，恢复业主对小区车库的所有权。至于小区的停车费应该如何收取，又该如何支配使用，是业主共同商议、自主决定的事，不劳有关方面越俎代庖。（作者系法学硕士）