房地产“馅饼效应”

人们买彩票炒基金，无非都希冀能够走大运，赚个盆满钵满，但事实上，这种事情发生的概率微乎其微。但是放到房地产上，还真有天上掉馅饼的好事！

最近对房地产最不利的消息当属推进集体用地登记制度，实现城乡土地一体化定价。说白了，就是把农村土地按城市土地的价格出让，直接增加被征地农民的收入，后果就是打破“土地稀缺”神话，房价悬了！对于农民来讲，坚守了多年的土地这次真正体现出“她”的价值，农地价格大幅上涨，政策红利给农民送了一个“大红包”！

农民吃了馅饼，城里人就只能干瞪眼吗？其实不然，在大规模的城市改造过程中，老房子的持有者（尤其是旧城区）极有可能受益！这里至少有两种情况。

老城区作为城市核心城区，由于规划过时，以及原有城市发展较多采用造新城（征地成本低、阻碍小、GDP见效快等）的方式等原因，一直发展迟缓，尽管拥有良好的配套（学位、成熟商业、城市文化等）设施，但房屋老旧、交通拥挤，房价对比CBD落后很多。但是，这些地段往往容积率低，在城市规划允许的范围内，适当提高容积率，调整商业、住宅、公共设施比例，拆掉原有建筑，可充分发挥其配套设施完善的优势，营造新的GDP（政绩）增长点。

我的一个友人就是属于这种情况。她家所在小区原来受制于旧机场的限高规定，尽管地处城市的绿肺区（有湖、有山），但楼房只有六层，对于寸土寸金的老城区来说，可谓土地资源的巨大浪费。新机场搬到远郊后，旧机场附近的土地释放了巨大的商业价值，附城区地标（超过200米）早已建好，城市副中心建设也如火如荼，她家所在位置按现在的规划，拆掉旧楼，保守估计建成18层以上的楼房小区，完全没有问题。这意味着她的一套房，就可以变成三套房，这馅饼有点儿大！

馅饼虽大，吃起来也不容易。我国的开发制度，为完成上述设想，仍需进行土地规划调整、确立开发主体、增容费（容积率增加导致的土地地价补缴）、环保审批、配套设施建设费等上百个审批及各种费用缴交。

除了上述情况，在旧城的拆迁改造过程中，还有一种人往往能够从中获益，那就是“钉子户”，他们所产生的“馅饼效应”还是十分诱人的。更有甚者，出现了“职业钉子户”，他们通过信息不对称，“较早”获得拆迁信息，以相对高价购买拟拆迁房屋，“顺理成章”与开发商讨价还价，获得超额回报。如此“高瞻远瞩”，我们也就只能感叹“术业有专攻”了。 （作者/李向民，资深地产金融人士）