“接盘侠”的机遇和冒险

袁一泓

虽然融创收购佳兆业的传言终于被2月6日晚间的公告坐实，但仍然有不少业内人士疑惑不解。入主佳兆业的，居然不是央企华侨城，而是民企融创。它有什么背景，居然敢拿下这家麻烦缠身的企业？

其实融创真没有什么背景，只是它有一个胆识过人的老板，孙宏斌。

2014年，地产界的耳朵都要被融创、绿城以及它们的合资公司融绿投资磨出老茧了，以至于到了后来，微信上有朋友说：求求你们，不要再发融绿的文字了，快吐了。孙宏斌收购宋卫平的绿城股份，由于后者的反悔而提前终止，双方到年底又为融绿投资打起了口水仗。许多人都以为老孙要陷到里面好长时间出不来，没想到，他挺身一跃，看上了佳兆业。

绿城和佳兆业都是遭遇了重大危机，其老板才被迫出让股权。不同的是，宋卫平及其一致行动人，是因为企业遇到了自身难以纾解的资金危机，才不得不将控股权出售他人；佳兆业并没有出现公司运营危机，而是创始人过去的政商关系链爆发了致命的病毒。

表面来看，孙宏斌都可算是绿城和佳兆业的“白衣骑士”。只不过，他在绿城最终的收获是，被宋卫平大骂是一匹狼；而在佳兆业，一切才刚刚开始。

但实际上，融创的这两次收购，说到底只是一门生意，孙宏斌作为宋卫平和郭氏家族的拯救者形象，全都是媒体为之披上的虚幻外衣。既然是生意，就得讲商业规则，按照契约来办。在合同落笔之前，它们的外在形式都是一种机遇。

你看成是机遇，别人可能视为负担。商业交易从来是各取所需。绿城看中的是融创团队高效率的营销，解决现金流几近枯竭的危险；融创看中的是绿城的产品营造能力，并借以完善自身的城市布局。这笔交易失败，更多是双方创始人和企业文化的不相容所致。

我们尚难以断定，去年5月的绿城是否到了山穷水尽的地步（但凡有办法，任何一个老板应该都不会卖掉自己一手创建的企业），但几乎可以断言，如果无人接盘，佳兆业想必难逃破产的命运——2014年11月以来的发展态势看上去正是朝这个方向演化。

佳兆业的项目并不都是优质的，至少在我看来，它在环渤海地区拿的不少地块，质量就不怎么样。比如东戴河和营口项目。华东有些项目的地价也过高。但华南尤其是深圳的项目确实含金量很高。这也是佳兆业在2012年、2013年连续夺得深圳销售冠军的原因。

据我所知，融创并非第一时间与佳兆业管理层谈判的企业。此前有多家民企包括人们非常熟悉的地产商，被引荐或被鼓动去接盘，但他们都望而却步，甚至都不愿意去试探性接触一下。“水太深了。”

佳兆业令外界畏惧的两大明知风险，一是深圳上千套房源被锁定，何时解锁未知；二是大量债券和借款已经或即将到期。根据佳兆业2月9日公告，它收到了债权人共约280亿元的即时偿债要求，另有60份来自法院的资产保全申请，其中8份涉及金额26.78亿元已下达裁定书。未知风险是，政府部门至今未告知为何锁定佳兆业房源，郭英成缘何失联。

如此可怕的风险足以吓跑所有民营地产商，除了胆大如牛的孙宏斌。有媒体甚至称他是火中取栗。

从融创与佳兆业谈判的消息传出，到1月30日双方签订收购协议，为期不足一个月。佳兆业现有的土地储备与融创同期的2298万平方米基本持平，达2360万平方米（截至2014年6月底），在30个城市开发运营的项目达92个，如此庞大的资产项目，这么短的时间内，即使是做最基本的财务调查也未必够，但孙宏斌就敢把合同签了。

这源于孙宏斌异于常人的战略眼光和融创团队超越他人的执行能力。孙宏斌从来是算大账。佳兆业的城市布局与融创是不是契合或互补，整体来看项目资产是不是优质，价钱是不是合适等等。显然，这几个问题的回答都是OK的。而融创的执行力，从来让同行敬畏。只要老板决策了，战略投资、营销、财务、审计、法律部门，哪怕是每天只睡两三个小时也要把活抢出来。这就是效率。

这笔收购的风险是什么呢？无论是收购佳兆业上海的四个项目，还是收购郭氏家族持有佳兆业49.25%的股权，融创都设定了免责和前置条款。融创假如收购失败，损失也不过是融创团队付出的精力和时间成本，预付款退回还有10%的利息呢。

收购佳兆业，仅仅是数百亿的债务重组，就需要漫长的时间。但这都是技术问题。最关键的还是深圳房源何时解封。在中国，企业出现了非经济、非运营方面的问题，总是令人不安。因此，有人形容孙宏斌此举是冒险甚至是赌博。我愿意重申自己的观点，企业家的商业精神里，必然包含一定的冒险基因，任何商业决策都天然地具有不确定性。你想要100%有把握，就别做生意了。即使是“赌博”，这样的赌博也值得一试，因为总收购金额不到100亿元，即使收购失败融创的损失也不大，而一旦成功，就土地储备而言，就相当于增加了一家新的融创。