房地产市场运行情况及走势分析

陈先平

[摘 要]近年来，我国房价快速上涨，房地产行业步入了快速上涨的发展阶段，高房价成为人们舆论的焦点。本文主要对2014年房地产运行情况分析和201 5年房地产走势进行分析。

[关键词]房地产；市场运行；走势

文章编号：2095-4085（2015）03-0093-02

我国房地产经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，全国不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。从市场短期变化看，盐城作为三线城市，2014年盐城房地产市场运行情况如何？目前还存在哪些问题？2015年房地产走势如何？笔者通过调研，分析如下。

1 2014年盐城房地产市场情况

2014年，盐城房地产市场总体保持了平衡健康的发展态势，呈现出投资保持增长，市场供应充足，销售有所下降，房价基本稳定的特征。

1.1 房价基本稳定

房产部门公布的数据显示：2014年，全市商品房销售均价为4589元/平方米，同比基本持平。市区商品房销售均价为5542元/平方米（不含保障房），同比基本持平。从季度情况看，一、二、三、四季度分别为54 98元/平方米、5603元/平方米、5440元/平方米、5608元，平方米，同比增幅分别为1.9%，2.4%，- 2.2%和-3.6%。

1.2 市场供应充足但销售下降

2014年，全市商品房上市1216.6万平方米，同比下降13.8%；销售805.6万平方米，同比下降11.2%。其中商品住房上市931.7万平方米，同比下降15.8%；销售650.8万平方米，同比下降16%；商品住房库存1264.5万平方米，同比增长37. 9%，去化周期约为23个月，比2013年末延长9个月。商品房供销比1.5：1。

1.3 房地产开发投资持续增长

据统计部门公布的数据显示，2014年1-11月，全市共完成房地产开发投资240.6.亿元，同比增长17. 92%，投资增幅列全省第二位。房地产开发投资占固定资产投资的比重为23%，同比提高1.3个百分点。商品房新开工面积266万平方米，同比增长7.9%；施工面积1151万平方米，同比增长38.3%；竣工面积222万平方米，同比增长204.5%。

盐城房地产市场保持平稳发展态势，原因：一是盐城市委、市政府和物价部门前几年房价调控政策和措施到位，使盐城房价一直处于合理区间，虚高成份少。二是鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策。如：9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持；10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费；11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份楼市整体回升。

2 盐城房地产市场发展中存在的问题

近几年，我国房地产发展迅速，成为我国经济增长的支柱，在各个领域处于领先地位，取得很大的成就。但是就目前盐城房地产市场的发展现状分析，还有许多问题期待解决，这些问题成为制约市场经济的消极因素，不利于房产经济的健康发展。

2.1 房地产投资结构不合理

当前房地产企业热衷于投资具有回报率比较高的商业性质的房地产，而对于具有民生保障性质的住宅表现的不积极，虽然近些年国家政府部门加强了对保障性住房的建设力度，但是由于保障性住房建设的盈利空间不高，导致房地产企业投资不积极。

2.2 房地产泡沫日益显著

近几年，人们热衷于投资房地产行业，之所以有这种投资倾向，是因为可选择的投资环境狭窄，投资渠道单一。很多人认为房地产行业具有高额回报率，因此也造成了我国房地产行业的经济泡沫现象越演越烈。

2.3 房地产企业融资渠道狭窄

房地产企业开发项目所需要的资金巨大，融资成为房地产企业经营的主要手段。由于受到国家宏观调控以及自身资质的限制，中小型房地产企业获得金融机构信贷支持的可能性非常小，因此向民间进行融资成为当前支持房地产企业资金的主要渠道。

3 2015年盐城房地产市场走势预测

从当前形势来看，2015年房地产市场发展的有利与不利因素并存。预计盐城房地产市场呈现投资与销售增长放缓，价格稳中有降的态势。

3.1 2015年房地产市场发展的有利因素

（1）宏观经济政策的调整有利于房地产市场回暖。2015年还将继续降息以及降准，整体货币环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境，有利于促进房地产市场的持续回暖。

（2）新型城镇化刚性住房需求增长慢。根据《国家新型城镇化规划（ 2014-2020）》，我国实现新型城镇化，重点在于落实“三个一亿人”落户城镇，这会带来城镇住房需求的持续增长，为我国“十三五”期间房地产市场发展带来巨大的动力。

（3）保障房数量也在上升，城镇棚户区和城中村改造将促使需求持续增长。在未来新型城镇化背景下，改善性需求非常强烈。根据深圳市房价收入关系分析，预计未来6年，改善性需求每年将在15万套左右。

3.2

2015年盐城房地产市场还存在诸多不利因素

（1）供求格局逆转 回落预期已经形成

201 3年高达20%左右的开发投资在20142015年将要竣工。与此同时销售增速持续回落，到2014年10月同比下滑了7.8个百分点。从库存来看，目前库存水平已创历史新高，未来供给压力将进一步加大。2014年10月底中国房地产的待售面积达到56160万平方米，在建项目已经高达89557万平方米，并依然以8.8%的速度在增加。这意味着未来几个季度中，中国新增存量将进一步上扬。

（2）政策环境调整 存量供给增加。无疑，房地产价格持续走高，产生的行业泡沫势必对我国经济健康发展产生不利因素，从未来政策调控趋势来看，政府对房地产业不会无条件托市，2009和2012年的房地产调控不会再现。此外，在反腐倡廉、财产公示制度以及房产税等制度建设的挤压下必然进一步挤压出大量二手房的供应，房地产市场供过于求的局面会加剧，价格回落态势难以避免。

（3）资金压力加大，促使价格趋于理性。未来房地产企业的资金压力迫使房地产企业必须进行较大幅度的资金回笼，这将导致房地产市场的价格逐步回落。

参考文献：

[1]刘威，从房地产政策看我国房地产发展趋势[J].知识经济.2012（01）46.

[2]李轶纾，浅析我国房地产经济发展现状与发展趋势[J].现代经济信息.2014（03）.