浅谈房地产企业营运资金管理与运营管理的关系

张喜华

【摘 要】营运资金管理对于企业目标价值的实现影响重大，提高营运资金管理，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节流，加强成本控制、提高营运资金收益，才能保证企业目标价值的实现。本文结合房地产企业营运资金管理中存在的问题，提出了针对性有效的策略方案。

【关键词】营运资金；财务管理；企业目标

一、房地产企业营运资金管理与运营管理的关系

营运资金即总营运资本，指一个企业投放体现在流动资产上的资金，其表现形式包括：现金、其他货币资金、其他应收款、应收账款、存货等。营运资金管理是指统筹安排管理企业的资金运用和营运资金筹措，是企业财务管理的重要组成部分，对企业利润考核目标实现有着重大影响作用。

良好有效的营运资金管理已全过程贯穿企业运营管理全过程，企业运营管理控制的关键目标包括质量、成本、时间及柔性。行之有效的运营管理措施及策略，可以提高企业的营运资金管理水平，有效控制营运资金资本的运作，促进企业开源节流，加强成本控制、提高营运资金收益，更而保证企业目标价值的实现。

房地产企业的营运资金管理更是具有其鲜明特色及代表性，房地产企业的盈利能力和成长能力直接与营运资金的体现为正比例变动关系，所以加强存货周转，减少流动资产占用资金，加快资产变现速度，增加流动性，都可以增加企业的盈利能力，降低经营风险。

对于营运资金体现形式的总体规模大小及其内部的结构安排，也表明了企业管理者对于收益性、流动性和风险的选择。对房地产行业来说，营运资金更主要是流动资产相对较多，负债较大的特点，经营风险与财务风险相应较高。

二、房地产企业营运资金管理存在的问题表现及其原因

1.房地产企业营运资金管理容易出现的问题

对于房地产企业，营运资金管理出现问题，主要在以下几个方面体现，相应也给企业带来不良影响：

（1）货币资金

货币资金账面金额较大，占流动资产比重较高，且货币资金额随机变化性比较大，工程进度款的正常支付受到影响；销售回款中在银行暂扣的按揭保证金，未及时提交资料备案办理解押手续，这部分不可动用资金在一定时期内不能及时解除限制；可动用资金往往都是以活期形式单一方式存放在银行，未灵活运用多种方式提高其资金收益。

（2）应收账款

主要是应收账款占用比重大，且应收时期长，未定期催收促进资金回笼，造成坏帐损失的可能性加大，同时营运资金回收困难，增加了机会成本。

（3）存货

存货是房地产企业占比重最大的资产。存货分类主要有在建产品及待售库存商品，销售缓慢，待售库存商品的营运资金占用过多，造成营运资金停滞，增加营运资金成本高，周转迟缓。

（4）应付账款、预收账款

这些短期商业负债占流动负债比重不高，未多加利用这些容易取得、灵活性大、资金成本低（某些情况下还可能是免费的）的商业信用，无形中也浪费了一种无息的可以经常性的筹资手段。

（5）银行短期借款

未对短期借款的使用情况和金额大小进行核实并有效管理，因营运资金管理不妥，资金问题未及时偿还到期银行债务。因为银行短期借款的营运资金成本一般会高于短期融资债券及商业信用，可能会构成短期借款内忧外患，造成企业营运资金周转困难，甚至财务危机。

2.房地产企业营运资金管理中存在问题的原因

（1）管理者对营运资金的管理意识不强，营运资金的控制未规范有效

企业管理层过于集中管理权利，企业各部门之间不能有效沟通协调经营信息，资金管理团队专业水平有待于提高等，也体现了管理者对营运资金的认识不足或轻视。相应企业的财务管理监督机制也相对薄弱，降低了对营运资金管理控制有效性。如缺少对现金管理的必要管理制度，导致现金使用没有规范性，管理混乱；为调节利润而人为利用赊销，分期收款等销售方式，但没有相应合理配置现有的资金及业务资源，致使企业账面应收账款巨大且长期挂帐，若催收不及时或拖欠严重不能收回，坏账增加也未及时处理，相应降低资金的周转效率。

（2）营运资金预算体系不够科学完善，财务管理团队的管理水平参差不齐

行之有效的营运资金管理体系，可以有效保证企业生产经营活动的有序进行，也对企业各业务流程进行监督、控制、审计及考核提供有力依据。

制度执行是通过人完成的，财务管理团队的管理水平及综合素质的高低，很大程度上影响企业对营运资金的管理有效性。制定科学的营运资金管理制度，对营运资金管理过程进行动态地有效监督、控制、分析，这对于企业财务管理团队的综合素质和专业能力都有很高的要求。

（3）营运资金结构不够合理有效

目前很多企业会很重视营运资金的安全，在努力降低流动资金的占用的同时，力保企业正常生产经营运作的资金需求保证，但却很容易忽视对营运资金结构的管理。不合理的资产结构和资本结构导致了不合理的营运资金结构，不仅会造成企业流动资金匾乏，也相应影响企业正常的生产经营，最终也无形降低了企业的经济利润。所以，合理调整流动资产和流动负债的比例，通过资产资本化优化选择适合企业自身发展的营运资金结构，实现和保持企业的良好发展状况，实现企业价值最大化。

三、加强房地产企业营运资金管理的建议

站在企业运营管理角度，对营运资金的管理目标要求：合理控制现金流量，保证正常营运资金需求，保持足够的短期偿债能力，让企业的经营安全、健康顺利开展；提高营运资金利用效率，节约营运资金使用成本同时创造经济效益；加强营运资金的管理能力，防范现金风险于未然。

1.健立健全营运资金预算管理体系

树立科学的企业营运资金管理新观念，完善营运资金的预算管理体系，加强风险意识，重视企业经营预算，加强对资金流量的预算，重点控制现金流量，分析预测企业现金流量的变化，合理确定现金持有量，严格限制预算资金支出，跟进监控大额资金的运用。endprint

2.加强财务管理团队建设

制度是通过人来执行实施的，加强财务管理团队建设，提高财务人员的专业水平技能，增强其财务分析能力，从而加强企业对营运资金的管理。更要注重财务管理人员的职业道德教育，也通过轮岗制度，防范财务人员舞弊徇私，有效保证会计信息的准确性、营运资金管理的安全性，从而有利于实现企业的可持续发展。

3.合理优化资金结构，营运资金的事前预测管理

营运资金预测是对根据企业实际情况进行合理预测现金流量需求，并对需求进行科学的量化。预算使企业能预测风险，及时得到营运资金的各种信息，及时采取措施，防范风险，提高效益。同时，预算也可以协调企业各部门的工作，提高内部协作的效率。

资金预算涉及公司全层级全业务，公司运营目标计划、部门进度计划的准确性直接影响着营运资金预算：公司的长短期发展目标、战略方向对营运部门的具体工作目标起着指导作用，相应落实制定各总量和明细的指标计划；各部门也根据目标要求上报预算进度计划；营运资金部相应汇总分析各部门的进度预算计划后，汇总分析公司营运资金整体及各阶段的供求情况，统筹营运资金安排。

4.营运资金管理过程的事中监督与控制

营运资金事中监督与控制是通过实施跟踪过程监督，也是对下一定时期的资金预测，需要根据实时实际情况做更准确更有效的调整，从而保证公司既定目标的实现。

针对房地产行业，财务部门更应关注以下几个方面：

（1） 流动资产项目的管理

①货币资金的管理：提高货币资金的收益性。相对于房地产行业，一定时期内账面货币资金较多，并多以活期形式存放，可以根据企业的实际情况而灵活采取多种方式：如七天内定期存款/通知存款、集团内部调剂往来、甚至也可以参与营销策略，为客户提供首付，增加销售签约达成。

②存货的管理：增加销售签约销量，减少企业库存，提高企业存货周转率。销售签约成交量的多少直接决定企业销售现金回款金额。销售部门的业务的考核目标是否合理，是否达成，是否需要根据宏观市场环境综合因素调整目标计划；营销推广方案是否如期进行，是否能达到预期效果？影响客户成交量因素有哪些及是否有应对措施？

③应收账款的管理：房地产的应收款主要是占了很大比重。针对这部分回款，首先是对按揭合作银行的选择考虑：按揭政策的优惠包括按揭额度的多少、按揭利率是否优惠、按揭审核程序是否严格、审核流程的时间长短、保证金比率的大小等。选择有实力，体现健全，关系良好的银行合作，实时维护银行及客户关系，及时掌握银行按揭政策，按时跟进按揭资料按要求完整提交，跟进后续审批手续的完成，保证按揭金额及时放款，提高营动资金成本收益。银行不可动用资金的及时解除：针对保证金的解除冻结，会同客服部跟进客户房产证的办理及备案；针对银行按揭已放款的不可动用冻结金额，会同销售部递交房产证办理资料进窗备案手续，实时解决备案资料不齐问题，缩短在银行放款金额冻结时间。

（2）流动负债项目的管理

①商业信用管理：应付票据、应付账款是房地产企业通常能享受到的信用政策之一。在保证工程进度工期的正常进行的基础上尽量利用商业信用。在适当情况下（如临时性资金需求、季节性资金需求等），可选择就是将应付账款展延，首先须取得供货方的支持。再慎重考虑以短期借款、长期借款或自有资金支持进行结构安排。

②银行借款的管理：在以下方面具体实施：最佳资本结构的确定，资本市场筹资的现金流入管理，银行融资的现金流入管理，资本金投入、投资收益等的现金流入管理，信用管理对现金流入的影响。

5.营运资金管理的事后分析总结

分析总结的内容主要：最佳现金持有量预测，企业经营管理中的现金流量预算——年度、季度、月度、周等与实际运营结果的差异分析，通过对经营活动也对投、融资活动营运现金流量的计算，分析企业偿债能力、经营活动现金净流量中存在的问题。

在阶级性计划时间内完成具体目标后，不仅是针对性总结企业的考核指标的完成情况，还是对分解在企业日常业务中管理执行出现的问题进行定量和定性的分析总结，有利于优化方案措施，避免问题再发生。并且动态的分析总结贯穿于整个管理过程中，即时发现问题提出措施提高效率，进而也改进优化下一步计划方案。

总之，营运资金就是企业营运所需要的资金，能应对和防范经济危机。以营运资金管理为主导核心，加强资金运用和资金筹措管理，充分利用商业信用和财务杠杆作用，解决资金短期周转困难，同时保持适度的银行借款，提高权益性资本报酬率。强化营运资金管理，加快现金、存货和应收账款的周转速度，减少资金的不合理的浪费占用，最大限度地降低资金成本。在考虑风险承受的前提下，以最小的投入获得最大的产出。这就是营运营理的核心目标，保证和提高企业的市场生存力、竞争力，从而实现企业的整体目标价值。

参考文献：

[1]赵轶.企业营运资金管理中的问题及对策.新经济，2014.3

[2]杨和才.企业营运资金管理问题研究.现代商业，2012.8endprint