探索我市征收安置的新模式

■柯碧青 ■莆田市房地产管理中心，福建 莆田 351100

受当前经济形势总体下行的影响，我市商品房销售面积持续下降，库存量面积不断增加，进而影响到房地产投资和新开工面积下降，严重阻碍我市房地产市场持续健康发展。为促进商品房销售，消化存量商品房，建议在棚户区改造中进一步加大货币补偿的力度，鼓励被征收人选择货币补偿后自行选购商品房的征收安置新模式。

1 基本情况

据统计，至今年2月末，全市已取得预售许可的可售房源为600.95万m2，较2014年12月末增加21.78万m2;其中商品住房327.03万m2，较2014年12月末增加4.03万m2。如果按照2014年的月均销售速度，这些存量商品房需26个月的消化期，其中商品住房需18个月。在可售房源中，可售面积5万m2以上的有27个项目，可售面积92.97万m2，其中商品住房10910套141.33万m2，商业用房28.60万m2。

从各县(区)报送的棚户区改造计划，2015－2018年我市拟实施的棚户区改造项目(含保障性安居工程项目)共计106个，被征收总户数约3万户，征收面积857.1033万平方米，其中:2015年全市计划改造城市棚户区项目36个，总投资约99亿元，涉及被征收户数7594户，征收面积约190万平方米。

加大货币安置，鼓励被征收户团购商品房的新型安置模式，能够实现政府、群众、房地产商“三赢”局面，对拉动当前市场变化具有积极意义。一是采取货币化安置，省去了政府建设安置房项目的招标、建设、分配、运营等环节，降低了建设成本，还节省了统建安置房的资金利息、临时安置房、配套设施建设费等政府支出。二是通过货币化安置，群众满意度高，征收效率大大提高，棚改地块可快速拆成净地，棚改项目地段较好，较易出让，资金可快速回笼。三是实行货币化安置能够让棚改工作与房地产市场有效联动起来，促进商品房销售保持市场平稳发展。四是实行货币安置可减少群众过渡安置时间，给群众生活和工作带来便利，避免产生较高的过渡费用;同时货币补偿更具灵活性，更能满足群众的个性化需求，有利于实现群众分散居住，避免因集中居住引发的群体性问题和稳定风险，可有效引导群众向中心城区以外的区域疏减、安居和置业，降低中心城区人口密度，减轻城市承载压力，有利于城市转型升级。五是实行货币化安置能够减轻政府安置压力，降低征收成本。市场化安置为政府松绑，免去了建造和择定安置房的繁重压力，更能集中精力推进房屋征收工作。通过市场化安置，原来城中村的区域概念完全被打破，农民进驻城区分散安置后成为市民，不仅感受到高档住宅小区的优雅环境，而且在生活方式和习惯上能真正融入现代城市生活，可以有效解决村民集居、环境脏乱、基础配套设施落后等城中村管理难题。

2 当前房地产市场形势

今年第一季度，我市的房地产市场在经历过去一年的震荡调整后，1月份的房地产投资、商品房新开工呈现回升现象;2月份，由于恰逢年终岁末和春节假期，二个指标出现下降;3月份，按照往年应是销售旺季，但从数据上看，明显不如往年，且新开工项目也明显减少。

2.1 房地产投资同比保持增长

1－2月份，全市完成房地产开发投资43.43亿元，同比上升21.82%，较2014年全年的增幅(23.09%)略降1.27个百分点。其中1月份完成投资30.79亿元，同比上升35.40%;2月份完成投资12.64亿元，同比下降2.09%。从投资额看，2月份受春节假期的影响，投资额较1月份明显减少。

2.2 新开工面积扭转上年度下降态势

1－2月份，全市商品房施工面积 1848.88万m2，同比上升14.81%。其中新开工商品房面积241.16万m2，同比上升26.97%，扭转了2014年度新开工面积同比下降(－15.75%)的态势。从月份看，1月份新开工240.51万m2，2月份随着春节放假，新开工面积大幅减少，仅0.65万m2。3月份，仅仙游县兰溪国际正式动工，荔城区正鼎北戴河先行动工，其他县区无新动工项目。

2.3 商品房供应面积同比有所减少

受上年房地产市场调整，新开工项目减少、在建项目放缓开发进度的影响，今年前二个月商品房预售批准面积出现下降。1－2月，全市商品房预售批准面积58.35万m2，同比下降18.08%，其中商品住房32.60万m2，同比下降25.71%。

按区域分，市本级预售批准面积48.46万m2，比降5.43%，仙游县9.89万m2，比降61.70%，呈较大幅度的下降。

2.4 商品房销售面积同比下降

1－2月份，全市商品房销售面积36.57万m2，与去年同期比下降32.06%。其中1月份销售面积为18.14万m2，同比下降37.78%;2月份销售面积18.44万m2，同比下降26.09%，与1月份环比微升1.65%，基本保持平稳。

从不同区域商品房销售情况看，1－2月份，除仙游县同比上升外，其他区域都呈不同程度的下降。其中荔城区销售面积14.17万平方米，同比下降29.36%;城厢区销售面积5.02万平方米，同比下降60.03%;涵江区销售面积5.22万平方米，同比下降55.95%;秀屿区(含北岸)销售面积1.29万平方米，同比下降68.23%;仙游县销售面积10.86万平方米，同比上升30.69%。

2.5 商品房均价呈现较大波动

1－2月份，全市商品房销售均价8801元/m2，与去年同期(8800元/m2)相比仅上升0.01%，基本回到上年度同期价位。其中商品住房均价7438元/m2，与去年同期(8413元/m2)相比下降11.59%。

商品住房均价按月份分，1月份为6848元/m2，与上年12月份环比下降7.40%;2月份为7820，较1月份环比上升14.19%。从不同区域看，莆田1月份商品住房均价为7777元/m2，2月份为8256元/m2;仙游1月份为5970元/m2，2月份为7820元/m2。

3 存在问题

(1)受市场继续调整的影响，我市房地产市场还将延续上年度的振荡调整，住房消费信心不足、积极性不高、基础不稳定。

(2)随着投资投机性购房的退出，刚性需求和改善型购房逐步释放，商品房库存量持续上升，消化库存压力越来越大。

(3)当前一些商品房还存在质量瑕疵、逾期交房、配套不全、办证延迟等问题，群众信访投诉逐年增加，购房者与开发商矛盾突出，进一步影响住房消费环境。

(4)个别原来开盘时价位较高的楼盘，面临高价难以销售，降价又怕购房人组织房闹。

(5)安置房项目回迁周期长，给群众造成生活不便，易产生社会不稳定因素。

4 意见建议

参照国内其他城市的做法，具体提出以下几点建议:

(1)加大货币补偿的补助力度。鼓励被征收人选择货币补偿方式进行安置，对被征收人选择货币补偿的，除按被征收房屋的市场评估价格给予补偿外，另行按评估金额的10－15%给予补助。

(2)已签约未建设的安置房允许实行货币补偿。对已完成签约的征收项目，被征收人选择房屋产权调换方式进行安置的，安置房尚未动工建设的，允许被征收人变更安置方式，改为货币补偿方式进行安置。对变更为货币补偿方式安置的，对被征收房屋按市场评估价给予补偿，并给予支付10－15%给予补助。

(3)鼓励货币补偿后购买商品房。对被征收人选择货币补偿后在一年内，在市区购买商品房的，由房屋征收部门给予购房补贴，补贴标准按被征收房屋补偿金额(不含装修补偿)的5%计算。购房补贴在办理商品房买卖合同备案登记时给予兑现。

(4)货币补偿后购买商品房的享受安置房税收优惠政策。对被征收人将货币补偿款用于购买商品房的，所购买的商品房视同安置，给予享受安置房相关税收优惠政策，免征等面积部分的契税。

(5)做好房地产开发企业的对接，鼓励给予被征收人团购优惠。引导房地产开发企业积极融入棚户区改造，进驻征收项目现场进行营销推广，提供房源，并对参与团购的被征收人给予价格优惠。如龙德井片区改造，可由安置户自愿就近选择莆田文献广场楼盘安置;东圳库区改造，可选择雅颂居、正鼎北戴河等楼盘安置。参与对接的房地产开发企业在办理竣工面积测绘、规划验收及产权登记等方面，相关部门应给予优先受理。

(6)妥善解决货币补偿后的就学问题。被征收人选择货币补偿的，自房屋征收决定公告之日起五年内，可凭房屋征收协议办理直系子女、孙子女在原被征收片区的公办学校、幼儿园入学入托待遇。被征收人购买商品房的，自商品房买卖合同备案登记之日起，享受商品房所在片区的公办学校、幼儿园入学入托待遇。

(7)支持安置房项目建设单位申报房地产开发资质。对于安置房项目实施单位申报房地产开发资质的，予以容缺审批，其所建设的项目纳入房地产统计范畴。

5 结束语

综上所述，拆迁征收工作是为了更好的做好我国长远的发展建设，也是主导我国发展的一项重要措施和手段。因此，在执行的过程中，要坚持做好公平、公正、公开的原则，并且依照国家的法律法规来执行，同时还要坚持科学化的拆迁建设手段，将各个城区的发展任务来作为拆迁工作的基础条件，这样才能够保证拆迁工作的合理性，对于创造优质的和谐社会也有着积极的意义。

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［2］罗庆.安居乐业为民造福——谈如何做好危旧房改住房改造的拆迁安置工作［J］.企业科技与发展.2011(08):155－157.

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