房地产企业内部审计应该关注的问题

司拴琴

【摘 要】房地产企业的会计政策的内部审计监督一直是房地产企业经营管理活动的一项重要工作，通过建立健全房地产企业内部审计监督工作可以帮助企业更好地管理好各项事务。建立现代房地产企业制度下的会计内部审查监督体系，就必须要要充分发挥企业内部审计的监督、评审以及服务咨询等工作。紧密围绕着内部审计监督机制、审计人员素质以及工作标准和工作环节等方面展开。以此来不断完善和健全企业会计政策的内部审计监督体系。

【关键词】房地产企业 ；审计；问题

随着当前市场竞争的不断加剧，越来越多的企业在寻求更多可靠的手段以求达到减少成本支出，提高企业经营利润率的目的，选择加强房地产企业自身内部管理的内部审计领域的拓展工作是最为简单的一条现实道路。针对这种指导思想，本文将针对如何拓展房地产企业管理中内部审计领域工作所需要面临的问题展开谈论，以求为相关领域的从业者提供一个新的管理思路，以提高房地产企业的竞争力。

一、内部审计的含义

房地产企业内部审计应该关注的问题，那么，首先，我们应该了解什么是内部审计。内部审计是由公司内部机构或人员，对公司内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果等开展的一种评价活动，是保证会计资料真实、合法、完整，确保资产安全的重要手段之一。企业内部体制不健全、人员管理不当、内部结构混乱等等问题都会使企业运行出障碍。房地产企业应建立健全的内部控制体制，加强内部审计，有效防范经营风险。

为此，我们应该怎样更加详细的了解问题，制定解决方案，使企业正常运行。对于问题的解决，首先我们应该关注的重点是此次审计的目的和重点是哪些？作为一个私企内审部的成员，首先要有扎实的内部审计的基础功底，对于问题的解决应该有独到的眼光，理性的分析，做出正确的审计，这样既能得到领导的赏识、又能提高自己的判断能力。其次，自己作为一个新人，可以请一个专业的人来帮助自己，这样可以少走弯路。又能提高自己的专业能力。再次，要独自完成房地产公司的审计是非常困难的，所以，缺少内部审计人员，这又是一个突出的问题。最后，对于资金、核算等各方面掌握的深度，也是一个重要的方面。

二、房地产企业的特点和难点

1.房地产企业内部审计的各方面都需顾及到，但是如何了解房地产企业的特点和难点，这需要我们做出相关的努力，才能使房地产企业收获成功。房地产业流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、控制的手段和评价原则，从而促进企业建设更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。战略方案的实施，能够使房地产企业的实行有效进行。制定战略，实施战略，采取措施解决房地产企业所关注的问题。

2.房地产企业的内部审计问题具有其隐蔽性，我们寻求内部隐蔽问题，达到解决一般看不见的问题，那隐蔽性的问题不是我们很容易就可以发现的，我们应如何采取措施呢？房地产的建造价格具有隐蔽性的特点各种材料价格、设计、施工招标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格相对于社会存在的不公开性。不公开性并不代表不被发现，正所谓天网恢恢疏而不漏，所以，必定会被发现，这只是时间问题。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理你，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而无法形成一个良好的价格控制体系。于此同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，时间性、地域性又对房地产企业有一定的影响。所以，社会公开的相对信息只起到参考作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为无比行为的发生提供了机会。价格的固定性，价格的隐藏性，这些价格的特性都对我们分析问题起着阻碍作用。

三、内部审计的问题

1.对于房地产企业内部审计，需要房地产企业对综合审计了解掌握，并有一定的解决能力。那么什么是综合审计？有限股份公司，又分为资金密集型和劳动密集型， 房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点，具有这些特点既是房地产企业的优点，又是缺点。一个大的公司有总公司和分公司，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，横向比较能比较本公司和其他同行业的公司的不同与相同，发挥科技创新，在相同的方面做得更优，在不同的地方发挥自己的优势，这样，就能在同行业企业中独树一帜了。及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。

2.随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理里审计，或者称为综合审计。

四、房地产内部审计难点的分析

1.房地产内部审计难点的分析是我们的重点也是难点，做好这些方面能更好的提高本企业的实力。那么，房地产企业内部审计有哪些难点呢？第一，信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度。房地产公司多为跨区域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，是的集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。对于这些漏洞，我们也可以理解为房地产企业存在的问题，对于这些问题，我么既已发现，那么，就不能任由其存在，而不进行处理。解决掉这些漏洞，漏洞的被弥补，对公司有益无害。项目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例子能够帮助我们更清晰的理解问题。例如外埠项目公司招投标过程存在徇私舞弊现象，由于信息手段滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内部审计在对该项目进行例行审计是发现问题，但损失以既成事实。

2.房地产开发产品的特性造成短期牟利行为。房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。那么，房地产企业管理体系不完善，管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在诸多问题。房地产企业中存在诸多问题，对于这些问题，我们应该正视它们，不应该回避它们，这样只会使问题堆积而不能得到解决。

五、结语

以上列出的这些问题的产生要求内部审计必须从经营管理的过程进行监督，事前审计、过程审计和结果审计，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。我们通过这些转变，了解房地产企业得更加细致，更有利于房地产企业的管理。因为舞弊行为可能产生在招投标中，产生结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订的过程中，所以对全过程进行监督，对每一环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。处理好关键，我们抓住了重点，就能对这些缺点的改正达到一针见血的程度。在实际工作中，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在你实际工作中时时注意对必要的措施和手段的运用。房地产企业内部审计应该关注的问题，解决好这些问题，能够为企业的发展壮大带来一定的效益，在房地产中占一席之地。才能更好地解决当前房地产企业内部审计过程中所存在的问题，以便能够更好地促进我国房地产市场的健康稳步发展。

参考文献：

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