房贷新政之后，怎样买房

经过了5月份的降息，“史上最低”的公积金贷款利率让不少人有了动用公积金买房的想法。

《中国经济信息》综合报道

3月30日，央行联合住建部及银监会发文下调二套房贷款首付比例，财政部也将转让二套房营业税免征期限从5年下调为2年。自北京市的公积金贷款新政出台后，公积金额度和使用范围的调整让不少购房人对自己的公积金动了心思。某房地产中介门店中介人员就表示，近期咨询能否使用公积金的购房人明显增多。据相关统计数据显示，6月上旬北京公积金贷款交易量环比上月涨幅达20%。

用公积金的人多了，关于公积金的一些疑问也产生了，经过几轮政策的调整，公积金到底如何认定二套房？二套房使用公积金和商贷在首付比例及利率上有哪些区别？专家提醒，目前在二套房认定上，公积金贷款与商贷存在一定差异，公积金“认房不认贷”，商贷“认贷不认房”。

公积金贷款利率颇低

经过了5月份的降息，“史上最低”的公积金贷款利率让不少人有了要动一动公积金的想法，吴女士就是其中一位。不过，吴女士曾经在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。“930新政”之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。当时，吴女士得到的答案是按照最新的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。

公积金新政出台后，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理中心后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，最多只能贷款80万元，首付比例最低30%，执行的也是1.1倍的公积金贷款利率。

“伟嘉安捷”市场部吴昊指出，目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房，如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为30%，而且各家银行针对购买首套房且个人资质较为良好的人群能够给予八八折或九折的利率折扣。与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现行政策将被算作二套房，首付比例为30%，利率将上浮1.1倍。

需要提醒的是，虽然像吴女士这样的情况被认定是二套房，1.1倍的公积金贷款利率为4.125%，比商业贷款的九折利率5.08%低近一个百分点，如果80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款比较划算。

如何界定是否“首套”

与吴女士不同，公积金上限120万元的贷款额度对于改善型置业的李先生完全不够用，公积金新政对他影响并不大，但是“930新政”后，商业贷款首套房的认定却给他帮了大忙。

李先生去年9月初以640万元的总价在北京北五环某新盘购置了一套房子，当时还只符合二套房购买资格的他选择了开发商提供的首付分期优惠，先期交了30%的首付款，约定今年8月底前，将剩余的40%交齐。近日，李先生的置业顾问电话通知他，由于房子的工程进度原因，贷款的时间可能要提前，如果李先生仍选择七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齐并办理贷款。不过，以李先生的情况，如果前一套房子的首付款已经还清，那么可以以首套房的方式贷款，不仅可以享受优惠利率，同时首付也不用再补交了。

李先生咨询银行的个贷经理得知，像他这样的情况确实符合首套房的贷款资格，因为银行对于是否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的时间无关。个贷经理还透露，从“930政策”实施之后，他手里几乎就没有办理过二套房贷款，大部分客户都会选择还清之前的贷款以首套的身份购买。

贷款政策放松后，交易量大涨

自6月1日公积金贷款政策放宽以来，以公积金贷款入市的购房人积极性明显增加，根据数据统计，6月上半月公积金贷款成交量同比上涨20%。吴昊指出，公积金贷款以“认房不认贷”作为首套和二套的判定标准，使得很多原先被政策认定为“二套”的房子变成“首套”。此外，首套房90平方米与二套房人均住房面积31.3平方米的取消也为很多不能买房的人开了绿灯，促使很多购房人趁着政策的“东风”出手买房，造成成交量的小幅上涨。

吴昊还分析道，从整体买房入市的人群来看，首次买房的置业人群占了成交主体。她表示，尽管公积金新政中二套房的首付比例从60%-70%调整为30%，使得二次置业人群受益更大，但是二套房的最高额度仅为80万元，很多二次换房人买房都选择了商业贷款或组合贷款，相反首次买房的置业人群使用公积金贷款的频率较高，这部分人群买房大多挑选一些小户型住房，房屋面积多在50-80平方米之间，因为房屋总价偏低，因此贷款的额度多在80万-120万元之间，排除个人缴存偏低等情况以外，大部分购房人都用足最高120万元的贷款额度。

此外，吴昊还提醒，相比市管公积金，国管公积金在使用上仍有一些问题需要注意。对于换房群体，如果曾经使用过国管公积金贷款，必须要等到结清贷款满五年后才能再次使用公积金，而不是还清即可再次使用公积金贷款。另外，如果名下公积金贷款未结清，是不能再次使用公积金购房的。

地方政策需因地制宜

在“3.30新政”出台之后，一些地方政府也纷纷出台了托市政策。4月2日，温州率先公布温八条，明确落实营业税“5改2”，公积金首付三成，还对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。

随后，深圳住房公积金中心4月3日宣布，自4月7日起，该市住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。

同日，浙江省住房公积金中心官网发布消息称，即日起贷款政策方面，放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月（含）以上。同时，提高最高贷款额度，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元；降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例为20%，对拥有一套房并已结清相应公积金贷款，再次申请住房公积金贷款购房的，最低首付比例为30%。

实际上，在“3.30新政”出台后，不少行业人士认为新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围。显然是放开了房地产的投资性需求，而且通过支持二手房交易环节加快流通，进一步形成对新房的改善性需求。

从温州、深圳等城市公布的地方政策看，重心还是针对首套房的问题。或许面对市场分化，地方政府根据具体区域的发展实情，出台因地制宜的针对性政策，才可以更好的适用当地房地产市场。endprint