天津老房子保护利用融资模式研究

董茜

摘 要：天津作为著名的国家历史文化名城，拥有一大批珍贵的老房子。这些建筑不仅汇集了世界各国的建筑风格和艺术，还饱含着天津的人文历史，凝缩了中国近现代史的重要篇章，是不可多得的历史文化遗产和城市资源。不仅突显了天津特色风貌，同时也彰显了我市深厚的历史文化底蕴。经过多年的摸索，天津市老房子的保护利用工作已取得了较为突出的社会经济效益，但资金匮乏问题一直是老房子的保护利用工作开展中的主要问题之一。如何有效的解决资金问题是实现老房子自身可持续发展的重要课题。

关键词：老房子 保护利用 融资 研究

中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）06（a）-0000-00

一、国外老房子保护利用融资情况

（一）主要融资模式

1.设立基金

如英国政府设立的国家遗产彩票公益金，通过公开招标的形式，向中标公司颁发经营许可证、负责遗产经营，有力保护了大量老房子。

2.政府干预

通过政府行政干预、政府资金补贴、编纂保护、签发规划许可证等方式进行保护。

3.优惠政策

通过给予相关的优惠政策，吸引多方投资，如英国特拉福特工业园的开发建设和道克兰码头区的改造。

4.半公益性开发

如日本北海道开拓之村，既作为历史博物馆向公众开放，又作为旅游景点收取一定费用。

（二）融资模式主要特点

通过研究国外老房子保护融资的成功经验，其主要特点有：

1.投资多元性

在国外，尤其是欧美国家的老房子保护利用工作，往往是通过国家、地方政府、教会、企业、民间团体、私人等多方投资共同参与完成的。此外，很多国家还设有政府专项基金，用来保护老房子。

2.政府主导性

虽然保护资金来源的多元性，打破了以往单纯依靠政府财政投入的局面，但却无法改变政府在老房子保护中的主导作用。政府的主导性不仅能保证实现老房子保护的公益性目的，剔除纯粹商业运作对老房子的损害，而且能更好的激发和带动民众的参与热情。

由此可见，只有将老房子融资模式多元性和政府主导性结合起来，才能实现老房子保护利用的最大效益。

二、天津老房子保护利用的融资情况

（一）天津老房子保护利用主要融资来源

1. 政府财政预算资金

主要包括天津市政府财政资金以及国家政府财政资金。但由于投入资金有限，导致一些已经挂牌的优秀老房子得不到及时的修缮和维护。

2. 单位和个人捐款

这些捐赠为老房子的保护资金起到了添砖加瓦的作用。

3. 金融机构贷款

金融机构贷款是目前老房子保护利用资金的主要来源之一，其主要优点是来源相对稳定、成本较低。

（二）天津老房子保护利用融资主要问题

1. 融资渠道狭窄，财政投入不足

考虑到老房子保护利用工作的特殊属性，因此其有效融资方式非常有限，目前主要依靠政府财政资金。

2. 融资渠道不顺畅，缺少专业融资机构

老房子保护工作具有投资大、周期长的特点，投资吸引力较弱，难以迅速扩大规模，金融体制中小融资机构、私企性质的融资机构等难以进入，社会资本和老房子保护工作之间缺少沟通的桥梁。

3. 与资本市场结合松散，保护资金不足

目前天津老房子保护利用融资渠道主要集中于政府财政主导型融资和银行主导型融资，对于直接利用资本市场融资的方式涉及尚浅。

4.未建立财政专项资金，资本金严重不足

目前天津市并没有针对历史风貌建筑的保护建立专项保护资金，每年可以投入到历史风貌建筑保护的财政资金在财政总支出中所占比例微乎其微，且没有形成机制，甚至是一事一议。

（三）天津老房子保护利用融资困难的主要原因

1.财政支出的多元化，难以保证财政资金对老房子的高投入

财政收入的有限性和支出的多元性，使得对老房子保护利用资金投入明显不足。若将有限的财政收入主要投入老房子保护工作，那么基础设施和公共设施建设必然会受到影响，这也不符合城市发展建设的要求。

2. 直接融资市场潜力尚未充分挖掘

当前，天津市直接融资市场还不够发达，资金支持程度较低，在老房子保护过程中，公用企业股票、债券、投资基金等产品相对较少，与国外一些国家相比直接融资的比重过低，影响了老房子保护工作的顺利进行。

3.市场化运作程度比较低

在老房子保护过程中，市场化运作程度仍然较低。因此，要改变旧有的观念，不断扩大投资主体的范围，将民间资本引入到老房子保护中来，以多元化投入替代政府的单一投资，以市场化运作替代只保不用的传统模式，动员社会各界人士加入到老房子保护中来。

三、对天津市老房子保护利用融资模式的几点思考

通过分析国内外及天津市老房子保护融资模式，结合天津实际建设情况，要做好这项工作，必须要高瞻远瞩、细心筹划、立足当前、展望未来、分步骤、分阶段的进行。

（一）根据不同建筑的类型与特点进行融资

由于天津的老房子具有群区性的特点，因此可以根据各老房子区的不同特点进行分类整理。以各建筑区的特色为支撑，以保护现状为基础，引入辅助功能区，改善各建筑区环境，完善各建筑区功能，突出各建筑区的历史文化内涵，营造浓郁的历史文化氛围。

1.老房子的分类

根据老房子的特点将其分为单幢式、组团式和地块式三种。同时，根据不同业态形式又可分为观赏性物业、使用性物业及经营性物业。其中组团式老房子是指由某一区域围合而成的、几幢建筑风格类似的单幢老房子组成的、适合于整体开发并形成单一业态的建筑群。地块式老房子是指由拥有诸多老房子的区域围合、且其中的老房子适合植入多种业态，以满足各种功能需要布局的建筑群。

2.融资模式的选取

对于单幢观赏性老房子的保护利用工作主要是为了突出其旅游的观赏价值，深入挖掘其人文价值，进而提升其历史文化旅游品牌。虽然前期投入较大、收益较低，但是可以产生较强的社会效应。主要的融资模式可以采用财政专项资金、银行贷款等。

对于单幢和组团式的使用性老房子的保护性利用旨在保留原建筑风格，完善居住和办公功能，其融资模式以使用权转让为主。在资金压力不大的情况下，可以采取将使用权价值和使用价值分离的方式，在初期先收回一部分资金，期间再定期以低于市场价格的租金的形式收取剩余部分。

对于单幢经营性老房子的保护利用工作主要是为了突出其特色、提高周边商业配套功能。由于可以引入的业态品种丰富、数量较多，主要融资模式可以引入ROT、权益融资以及合作经营的理念，采取较为灵活的、具有多样性、针对性的运作模式。

对于组团式的经营性老房子，比较适合引入较为单一业态进行管理，因此资金需求较为重要。主要融资模式可以引入RT、ABS以及合作经营的理念进行保护利用。前期开发主要采用金融机构间接融资和政府补助的融资模式，后期考虑引入ABS、经营性物业抵押贷款等方式置换前期借款，盘活资产。

对于地块式老房子的保护利用工作主要是为了完善老房子周边配套功能，进一步提升老房子的经济价值与文化价值。项目建设初期可以利用自有资金和银行长期贷款资金启动，后期可以利用发行企业债券、银行间私募、中期票据等直接融资方式置换前期借款，同时引进战略合作者进行股权合作，加快资金回收。

（二）采取分段有序的拓展融资模式

对于短期，老房子保护利用工作正处于高投入期，项目具有投资大、回收周期长的特点，目前许多传统融资模式无法与其相匹配，仍然主要依靠政府财政的投入和政策支持；对于长期，融资模式应逐渐由间接融资向直接融资转变，保证资金的持续性。一是要全面统筹，深入研究融资模式，充分发挥资金效能；二是要未雨绸缪，充实资金总量，加快保护利用步伐；三是要第三阶段：扩宽视野，大胆创新，探索新型融资渠道。

（三） 重视立法保护和政策扶持

在法治社会，依法办事是达到目标最稳定、最有效和最节省资源的方式。2005年9月1日实施的《天津市老房子保护条例》为保护和开发老房子提供了法律保障。由于老房子保护利用具有很大的复杂性，如不同的产权、不同的风格等多会给老房子保护利用带来新的问题。因此，要运用法律、立足实际，对老房子保护与开发过程中涉及的相关问题制定明确有效的措施，以保证老房子工作的顺利开展。一是使用权转让的法律界定。二是统筹用地政策。三是扩大专项保护资金来源，并将保护资金的划拨、管理等内容纳入相关法律。

（四）成立专业招商融资机构，提高融资效率

待市场培育成熟，可考虑逐步将政府主导型招商引资转化为市场主导型的招商引资。通过组建资产经营类管理公司，力争尽快实现政府由管理型到服务性的转换。

（五） 坚持可持续性融资原则，提升保护利用高度

在遵循市场规律调整融资渠道的同时，需要坚持一定的融资原则：一是坚持价值性融资理念。融资模式的多元化并不意味着必须产权多元化。因此，在为城市和国家保留资产所有权的基础上，进一步实现所有权、管理权、使用权三者的分离。严格秉承“保留产权”的原则，将管理权、使用权、及收益权进行捆绑销售，从而实现融资的目的。二是坚持融资与融商相结合。对老房子的保护不仅仅是对记载着丰富历史信息的建筑的保留，更重要的是如何将建筑、文化、经济与社会等诸多范畴有机地结合起来。因此，在引入保护资金的同时，也需要引入现代化、国际化的保护理念，将融资与融商相结合，将保护与利用相结合，推动老房子保护事业的可持续性发展。

（六） 增加老房子的保护专项资金，加大资金投入

以财政预算资金和历史街区内以土地出让、土地使用权租赁等方式获得的收益作为专项资金的重要来源，专项用于老房子的保护利用工作。

参考文献

[1] 冯军、朱一航、罗永泰、姚伊娜.《天津老房子保护利用的直接融资模式浅析》.《中国房地产》2010.7

[2] 夏青、崔南.《建立科学的城市历史建筑文化资源保护更新机制—从天津历史风貌街区和建筑的保护性开发谈起》.《城市环境设计》2005.4

[3] 傅建华、曹以文.《老房子的保护利用与旅游资源的开发》《住宅文化》2006.11

[4] 李智.《房地产投资信托法律制度研究》.法律出版社.2008