农村土地相关知识（连载四）

10 土地转包与转让的区别

1.转包是在不变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自己承包的土地再承包给第三方。

2.土地承包权或转让，是指承包人把自己承包的土地让与第三方承包，第三方建立了与村里经济组织的承包合同，原承包人退出，实质就是卖了承包经营权。

3.转包存在两个承包合同关系，转让只存在一个承包合同关系。

4.转包在不改变土地用途情况下不需要发包方同意，但合同另有约定的除外，但一般要求备案，不备案也不会因此无效；转让必须通过发包方同意，才有可以实现。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，义务转移必须取得发包方同意。

农村土地不能转让，我国土地管理法规定，农村集体所有者不能买卖土地产权，只能依法在一定期限内有偿出租或让渡土地使用权；也不能随意改变所属耕地的用途，因特殊情况确需征占自己所有耕地时，也必须经国家有关部门批准。既然不能转让，那土地转让和土地承包的区别也就无从说起。

至于土地转包法律是允许的。《土地承包法》第十条规定，“国家保护承包方依法、自愿、有偿进行土地承包经营权流转。”《土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。”可见，土地承包经营权可以作为特殊民事权利进行处分，但承包人的流转土地承包经营权的行为需符合一定的条件。对于转包行为，需要双方签订书面合同，并经发包方备案；对于转让行为，需经双方签定书面合同，并经发包方同意。

转包与转让有相同之处：

①都由承包方主张权利，或转包，或转让； ②都是将部分或全部土地承包经营权转移给其他农户，并签订书面流转合同； ③都由承包方与受让方协商确定转包费或转让费数额；④都是在同等条件下，本集体经济组织成员享有受让优先权；⑤都不能超过法定承包期限的剩余期限。

转包与转让有两个原则区别：

①流转的决定权不同。转包由承包方自主决定，不必经发包方同意；而转让，“应当经发包方同意”，未经发包方同意，转让无效，但发包方无法定事由不同意或者拖延表态的除外。

②法律后果不同。转包的，原承包方与发包方的承包关系不变，转包期限届满后，原承包方仍享有该土地承包经营权；而转让则不同，转让后，原承包方在该土地上的承包经营权终止，由受让方与发包方重新签订土地承包合同，从转让之日起，原承包方不再享有该转让土地的承包经营权。另外，备案要求也不同。转让的，因已经发包方同意，由受让人与发包方重新签订了新的土地承包合同，则无需再报发包方备案；而转包及其他方式流转的，因无需经发包方同意，须将流转合同报发包方备案，但发包方仅以未报备案为由请求确认流转合同无效的，不予支持。

这里需要特别说明的是，《农村土地承包法》之所以规定转让“应当经发包方同意”，是国家出于对农民的关心和对农民利益的保护考虑的。因为家庭承包方在经济上、风险判断和预防上以及法律意识上普遍处于弱势地位，土地承包经营权既是农民的安身立命之本，也是农民奔小康的主要希望所在，所以，国家在保护农民土地承包经营权的流转自主权的同时，规定转让“应当经发包方同意”，实质上是为保护农民利益提供外部帮助。

根据《农村土地承包法》的规定，发包方是否同意转让要进行下列审查：

①承包方尚不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；②转让合同存在被强迫签订的情形；③改变了承包土地的农业用途；④受让方不具有农业生产经营能力；⑤转让承包地抵顶受让方欠款。

有上述情形之一的，就是发包方不同意转让的法定事由，未经发包方同意，转让无效。如无上述情形之一，发包方不同意转让或者拖延表态的，转让有效。因此，法官在审理这类案件时应准确把握转包与转让的原则区别，依法正确裁判，保护承包方的土地承包经营权和土地承包经营权的合法流转。

11 土地转包

土地承包经营户依照转包合同规定，将其所承包的土地在承包期限内进行再转移的行为。农村集体土地的承包和转包的政策内容，与国有土地使用权的出让和转让有相似之处，只是所依据的法律、法规有所不同。土地转包除依据《民法通则》、《土地管理法》外，还依据相关政策和规章。

农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

农村土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。

12 农村土地非法转包的情形有哪些？

农村土地承包后不得买卖，但是否允许转包呢？如果允许，那么非法的农村土地转包情形又有哪些呢？对此，《中华人民共和国农村土地承包法》有着明确规定：“通过家庭承包取得的承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或其它方式流转”。

由此可见，农村土地承包经营后，农民有了稳定的土地使用权。但为了解决承包地块分散、种田效益不高等问题，农民可以采用转包、出租、互换、转让或其他方式对土地使用权进行流转。这既解决了人地矛盾，充分利用了土地，也有利于推进农业的规模经营。所以，法律和政策都规定，农村土地转包是合法的。

但是，合法的农村土地转包必须建立在农民自愿的基础上，并且不得违法改变土地用途。否则，就会形成农村土地的非法转包。当前一些地方在执行中央政策和法律的过程中出现了一些偏差：

一是违背农民意愿，强制推行土地流转，侵害了农民的自主经营权和影响了农村土地承包关系的稳定；

二是在农村土地流转中没有兼顾农民利益，甚至损害农民利益，搞“反租倒包”等错误做法；

三是借农村土地流转之名，随意变更土地用途。

这些行为都违背了中央政策和法律规定的精神，是非法的农村土地转包行为，必须予以纠正。

因此，《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。而对那些农村土地非法转包的情形，不但得不到法律的保护，还会导致违法犯罪，最终受到法律的制裁。

13 土地转包合同怎么写

土地转包合同

甲方（转让方）： 乙方（受让方）：

为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，经双方平等协商，订立本合同。

第一条 流转土地概况

本幅土面积 亩，东至 南至 西至 北至 。承包经营权年限 年，目前还有 年。

第二条 流转方式

甲方采取 方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

第三条 流转期限

双方约定土地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至 年 月 日止。

第四条 流转价款及付款方式

1.流转土地价款总计 元（折合每亩 元）。

2.合同签订后，乙方支付甲方 元。

3.其余款项乙方同意每年 月 日前支付甲方 元。

4.如遇国家征收、征用土地，补偿款归甲方所有，乙方相应损失经双方协商确认后从补偿款中扣除。

第五条 土地交付与回收

1.甲方于 年 月 日前将流转土地交付乙方。

2.乙方应于 年 月 日前将流转土地交回甲方。

3.本土地流转合同终止后，原土地上新建附着建筑物按以下第 种方式解决：

① 归甲方所有，甲方不作补偿；② 归甲方所有，甲方合理补偿乙方；③ 由乙方按时拆除，恢复原貌。

第六条 甲方的权利和义务

1.按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限收回流转的土地。

2.协助和监督乙方按合同行使土地经营权， 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

3.不得将该土地在合同规定的期限内再流转。

第七条 乙方的权利和义务

1.按合同约定流转的土地具有自主生产经营权，经营决策权、产品处置权。

2.按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。

3.未经甲方同意，不得擅自将该土地流转。

第八条 合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。

1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的。

2.订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的。

3.一方违约，使合同无法履行的。

4.乙方丧失经营能力使合同不能履行的。

5.因不可抗力使合同无法履行的。

第九条 违约责任

甲乙双方均应按照本合同约定履行义务，不按约定履行义务一方视为违约方，应向守约方支付违约金元。

第十条 争议的解决

在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的村民委员会、乡镇政府部门调解；协商或调解不成的，双方均有权向 法院起诉。

第十一条 其他约定

本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会各一份，自双方签字或盖章之日起生效。

本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

（签字页，以下无正文）

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

（未完待续）