浅谈农村宅基地调查及测量方法

赵智 唐英杰

摘 要：近年来，随着我国改革开放的不断深化，瓦房店市经济得到了快速发展，城市建设规模不断扩大，城区、建制镇及村庄土地利用现状都发生了很大变化，原有的地籍图件资料已无法满足地籍、地政管理工作的需要，影响了国土资源管理工作的正常开展。为了农民的利益和日常工作的需求，为了贯彻辽宁省政府、大连市政府关于开展农村地籍调查的要求，满足瓦房店市农村宅基地发证的需要，瓦房店市国土资源局决定集中开展全市农村地籍调查工作。根据瓦房店实际情况和需求，该文浅谈农村宅基地权属调查过程及测量方法。

关键词：权属调查 地籍测量 土地登记 合法面积

中图分类号：TF32 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）02（c）-0238-01

1 已有资料分析利用

（1）控制资料：测区内有2010年由辽宁省地理信息院布设的D级GPS控制网点，该控制网已与大连市CORS系统联测，该套成果为1980西安坐标系，1985国家高程基准，该套成果2011年通过了辽宁省测绘产品质量监督检验站验收，该控制网成果可作为本次GPS-RTK测量图根点、界址点使用。

（2）图件资料：测区内有瓦房店市地图、瓦房店市土地利用现状图、瓦房店市1：1000地形图，上述图件资料可供作业计划参考使用。

2 主要工作内容

（1）每个行政村要埋设3～5个固定的图根点，共82个行政村。

（2）如实完整的填写地籍调查表、土地登记申请表，总计约67000宗地。

（3）测量1：500地籍图。

3 成果技术指标

（1）平面基准：采用高斯-克吕格投影3度带的1980西安坐标系，中央子午线123°。

（2）高程基准：采用1985国家高程基准。

（3）该测区偏离所选投影的主子午线90～140km，大地水平面的平均高程100m，考虑到投影变形的因素界址点的精度应采用二级。

（4）界址点相对于邻近控制点的点位中误差及相邻界址点间距中误差分别不得大于7.5cm、15cm。

4 作业方案

作业采取权属调查和地籍测量同时进行的作业方法，地籍测量数据采用GPS—RTK全野外采集，地籍图采用数字化地形地籍成图系统CASS编辑。

5 权属调查及地籍测量

编宗地号采用辽宁省+瓦房店市+乡（镇）+村+宗地号五级编码。例如：210281205200JC00001，前三位210为省编号，281为市编码，205为乡（镇）编码，200为行政村编码，JC为集体宅基地，00001为宗地顺序码。

5.1 现场调查登记收集资料。

（1）收集每户宅基地权利人的户口本（复印件），身份证（复印件），房照（复印件），土地使用證（复印件）。

（2）新建、翻建的宅基地收取办理土地使用证一联（复印件）。

（3）宅基地的房照和权利人名称不一致的（买卖、赠与、继承的房屋），收取原房照、土地使用证（复印件），并通知办理更名手续限期3个月，土地登记申请书、地籍调查表按现权利人登记并签字画押。

（4）宅基地界址认定必须由本宗地及邻宗地权利人现场亲自共同指界，并在地籍调查表中签字画押。

（5）有争议的界址由双方协商解决，协商不成，按现状地上建筑物测量。

（6）邻宗地是村集体土地（街巷、耕地）的，由村民小组长或村委会主任签字画押。

（7）房屋后滴水檐面积的确定，依照当地国土规划局审批的规定，房屋的主房后面确定滴水线，耳房、门房、厢房、偏厦、院墙、房屋两侧山墙都没有滴水线。

（8）认真填写土地登记申请书、地籍调查表。

5.2 地籍测量

（1）控制测量：应用已与大连市CORS系统联测的D级GPS控制网。该控制网成果已于2011年通过了辽宁省测绘产品质量监督检验站检查验收。

（2）图根点测量：采用GPS-RTK测量方法，仪器要使用三脚架对中、置平。

（3）界址点测量：宅基地测量的界址点主要位于房角点和墙角点，可采用GPS-RTK、全站仪两种仪器测量。

①界址点采用全站仪实测，要准确安置测距仪的加常数和乘常数，定向点的距离相对误差不得大于7cm。视距不得大于200m。

②界址点采用GPS-RTK的测量方法施测，房屋界址点要测绘外房檐角，对房屋的长、宽要实地采用钢尺量距（量测至厘米），再由内业改算房屋界址点位置。

③宗地内的普通房屋、围墙、栅栏均要测绘。

④隐蔽的或不易直接测到的界址点，可以采用前方交会和截距等几何方法测量。

5.3 数据编辑

（1）地籍图编辑软件采用《数字化地形地籍成图系统CASS》软件编辑。

（2）宗地界址点与界址线编辑：界址线严格位于界址点中心连线上，界址点用2.0 mm直径的圆圈表示，圆心直径0.2 mm，圆圈线0.15 mm。界址线用0.3 mm粗的红色线表示，界址线严格位于界址点中心连线上。

（3）村屯街道应用GIS软件参照影像划定，划定时应以地类图斑中建制镇、村庄为主，允许建设区参考下划定。乡镇内公路需从数据库中导出线状地物或图斑。

（4）合法面积的确定。按照土地管理法《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十五条：一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第四十六条：一九八二年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第四十九条：接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。第五十一条：按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。（按实际情况总结如下，1987年1月1日以前占多少发多少，1987年1月1日开始，一间房一分地，标准是66.67m2，房照后面附图与规定不一样的，要按房照附图为准，面积不超出。）

6 结语

这次农村宅基地使用权确权登记工作的开展，推进了农村土地产权制度改革。搞好此次农村土地确权登记发证工作是维护集体土地权利人的合法权益，维护农村社会稳定做出贡献。

参考文献

[1] TD/1001-2012.地籍调查规程[S].2012.

[2] GB18314-2009.全球定位系统（GPS）测量规范[S]，2009.

[3] 李征航，黄劲松.GPS测量原理及应用[M].武汉：武汉大学出版社，2005.