高房价收入比形成原因及对中国城市人口集聚的影响:理论与实证

李 超，张 超

一、引 言

房价收入比为住房价格与居民家庭年收入之比，是用于衡量一个国家或城市的房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的综合指标。目前国际上比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍为合理区间。若某地区计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产市场可能存在泡沫。然而，随着中国房价不断上涨，近年来大部分大中城市的房价收入比都远远超过了6倍。据上海易居房地产研究院发布的2013年“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告显示，中国35个大中城市的房价收入比均值为8.5，其中，深圳、北京、杭州、上海、厦门、广州、福州等7个城市的房价收入比高于10，深圳高达17.2位居首位;剔除经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房后，从更反映真实情况的商品住宅来看，35个大中城市的房价收入比均值高达10.2，其中，北京、上海、深圳等一线城市更是分别达到了19.1、18.1和17.3。从国际经验看，人口高度集聚的发达地区特大型城市的房价收入比都普遍较高，如纽约、洛杉矶、东京、伦敦以及中国香港等的房价收入比都在6—9倍左右，①陈淮:《关于房价收入比的若干辨析》，见《经济参考报》，2009－03－13。但中国一线大中城市的房价收入比竟然远远超过了它们。那么，是什么原因导致中国大中城市出现如此高的房价收入比?目前已有的研究只简单地认为是由于中国房价上涨的速度快于居民收入，②杨永华:《论房价和房价收入比》，载《经济学家》2006年第2期;吴福象、姜凤珍:《租售比、房价收入比与房地产市场调控——基于区际差异化市场比较的实证分析》，载《当代财经》2012年第6期。并过多地纠结于房价收入比的合理范围，③陈杰、郝前进、郑麓漪:《动态房价收入比——判断中国居民住房可支付能力的新思路》，载《中国房地产》2008年第1期;谭峻、赵妍:《房价收入比的实证研究——基于北京和全国整体数据的分析》，载《中国土地科学》2012年第9期。对于为什么房价上涨速度会快于居民收入这一问题却没有回答。因此，这是本文关注的第一个问题。

高房价收入比提高了城市居民的居住和生活成本，影响到居民的生活质量。根据由中国经济实验研究院对全国35个城市生活质量进行“2014中国35城市生活质量报告”显示，全国35个城市生活质量主观满意度指数平均值为51.57，仍旧偏低。从5个分指数来看，居民对人力资本、社会保障、生活感受和生活水平的主观满意度指数均超过50，对包含房屋销售价格和房价收入比的生活成本满意度指数则为31.81，这成为拖累生活质量满意度的最主要因素。①丁栋:《调查称:生活成本高拉低居民生活满意度》，中国新闻网，2014 － 06 － 28，http://finance.chinanews.com/life/2014/06 － 28/6329943.shtml。中国正处于高速城市化的进程中，大量人口往大中城市集聚，高房价收入比在降低城市居民生活质量满意度的情况下，是否会减缓这一人口集聚进程?匡贤明(2009)认为，农民能够在城市定居并逐步融入城市，一个基本条件是“住有所居”，但是，当商品房价格上涨超过居民收入上涨幅度时，城市化的门槛将逐步提高，城市化的速度将受到影响，甚至出现“逆城市化”。②匡贤明:《高房价下的逆城市化危险 根在控制房价收入比》，见《时代周报》，2009－12－17。然而，从世界各国的经验来看，人口集聚的“城市化”大潮并未因曾经出现的高房价收入比而中断过。周其仁(2012)就认为，人不单单是所谓的社会动物，而且还是“倾向于集聚”的社会动物，人们只要发现人口聚集有利于经济增长，聚集到一起有利于增加收入，聚集与再聚集的增长引擎就发动了，“城市化”大潮不可阻挡。③周其仁:《经济密度甚于人口密度》，中国企业家网，2012－04 － 11，http://www.iceo.com.cn/column/28/2012/0411/245895.shtml。那么，到底中国大中城市的高房价收入比对其人口集聚进程有怎样的影响?已有的研究并没有给出相应的检验答案，因此，这是本文关注的第二个问题。

基于以上两个问题，本文试图从中国特有的经济、社会制度因素出发，基于人口集聚与经济集聚的视角，对中国大中城市高房价收入比形成的原因作出解释，并在研究城市人口集聚机制与趋势的基础上，实证检验高房价收入比对中国大中城市人口集聚的影响。

二、中国大中城市高房价收入比的形成与解释

(一)形成的制度背景

自2000年以来，中国大中城市的房价收入比就一直呈上涨趋势，到2013年，北京、上海、广州、深圳等一线城市的房价收入比差不多都上涨了一到两倍。要解释这些大中城市高房价收入比为何形成，必须先了解其形成的制度背景。

一是住房货币化改革，激活房地产市场。1998年，房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)下发，文件中明确提出 ，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。至此，福利分房制度被取消，住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制开始建立。这项重大改革举措对中国房地市场的影响是巨大的。在1998年之前的近50年时间里，中国房子和金钱的关系并不是很大，分配房子的规则不是市场规则(价高者得)，而是等级规则，通常和“工龄”“级别”等一些词语挂钩，福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。房价是隐性的，也就不存在高房价收入比问题。1998年以后，住房货币化、市场化改革使得房子逐渐与金钱完全挂钩，中国房地产市场的走势开始按市场的供求逻辑运行，一旦市场需求旺盛而供给跟不上，房价就必然上涨，这为大中城市的高房价收入比形成设置了制度条件。

二是户籍制度改革，促进人口自由迁移。二元户籍制度是中国在计划经济年代为了优先发展城市重工业体系的不得已选择，主要目的是限制人口在城乡间的自由流动。1964年8月出台的《公安部关于处理户口迁移的规定(草案)》，不仅对从农村迁往城市、集镇严加限制，对从集镇迁往城市也严加限制。改革开放后，为了适应市场经济的发展要求，中国二元户籍严控制度才开始逐步放松和调整。1984年10月，《国务院关于农民进入集镇落户问题的通知》颁布规定，农民可以自理口粮进集镇落户。1997年6月，《国务院批转公安部小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度意见的通知》出台，规定已在小城镇就业、居住、并符合一定条件的农村人口，可以在小城镇办理城镇常住户口。1998年7月，《国务院批转公安部关于解决当前户口管理工作中几个突出问题意见的通知》让户籍制度进一步松动，新生婴儿随父落户、夫妻分居、老人投靠子女以及在城市投资、兴办实业、购买商品房的公民及随其共同居住的直系亲属，凡在城市有合法固定的住房、合法稳定的职业或者生活来源，已居住一定年限并符合当地政府有关规定的，可准予落户。这意味着，自1998年起，大量农村和小城镇人口向大中城市迁移并长期定居下来的通道被逐步放开了。如1999年广州政府就颁布了《广州市蓝印户口管理规定》，购房者只需要购买50平米以上物业就可以申办蓝印户口，持有五年后可转为正式户口。迁移通道放开后，大中城市迎来的将是巨大迁移人口的住房需求。

三是高校扩招，加速高素质人口向大中城市集聚。1998年11月，正值金融危机使得中国经济增速大大放缓、国内需求疲软之际，经济学家汤敏以个人名义向中央提交了一份建议书《关于启动中国经济有效途径— —扩大招生量一倍》，建议被中央采纳，之后中央很快制定了以“拉动内需、刺激消费、促进经济增长、缓解就业压力”为目标的扩招计划，教育部出台了《面向21世纪教育振兴行动计划》。在1998年之前，中国高校扩招年均增长率都只在8.5%左右，1999年政策出台后，当年普通本科、专科生招生数就增加了46.455 4万人，增长速度达到42.86%，随后几年里，每年的扩招幅度都达到20%左右。①数据来源于历年《中国统计年鉴》，下文中的高校毕业生人数也来源于年鉴。高校大幅度扩招受益最大的就是广大农村和中小城镇的学生，这大大地提高了他们接受良好教育的机会，他们也更有可能毕业后留在所就读的大中城市工作。同时，本科学历已经成为很多大中城市落户的通行证，像广州、深圳等一线城市都明确规定了本科及以上学历人员可以直接通过人才引进的方式落户当地。如《广州市引进人才入户管理办法》规定，具有普通高等教育本科以上学历并有学士以上学位，或具有经教育部认证的国(境)外学士以上学位，或具有本科以上学历且具有相关专业中级以上专业技术资格或执业资格等人均可落户广州。因此，相对于20世纪八九十年代的农民工，这些新生代的大学生有更高和更稳定的收入，具备自由迁移落户的条件，是大中城市房地产市场所谓“刚需”的主要来源。总体来说，高校扩招的实施促使了更多高素质人口向大中城市集聚，并为这些城市带来了房地产的“刚需”。

(二)人口集聚速度之解释

房价收入比是住房价格与居民家庭年收入之比，在两个城市居民收入同等变化的情况下，房屋价格的涨跌往往决定了其房价收入比的高低。在中国，从1999年商品房改革以来，城市住房价格已经像发达国家一样逐渐由市场的供求来决定，人口集聚程度引起的住房需求变化成为影响城市房价高低的最关键因素。这样，按道理来讲，与纽约、东京、伦敦等发达国家城市人口密度相近的北京、上海、广州等中国一线城市，应该有与它们比较接近的房价收入比。

表1 国内一线城市与国际大都市的人口与经济集聚比较(2010年)

如表1所示，北京、上海城区的人口密度与巴黎相近，都在8 000人/平方公里左右，而广州城区人口密度与伦敦接近，在5 000人/平方公里左右。但现实情况是中国一线城市的房价收入比要远远高于那些国际大都市，这看似不合理的地方，其实反映的是大家通常容易忽略的中国因素。一是中国仍处于高速城镇化进程中。2012年，中国城镇人口占总人口的比例为52.57%，比发达国家80%左右的稳态城镇化水平低得多，每年都会有大量农村人口向城市迁移，尤其是向就业机会更多的大中城市迁移。二是中国近年的高校扩招导致每年都有大量高校毕业生涌入大中城市就业及居住。从2002年起，扩招后的大学生开始陆续进入就业市场，当年的高校毕业生达到了133.73万人，比上一年增长29.05%，2003年上升到187.7万人，增长40.36%，一直到2008年都维持了14%以上的增长率，2012年的应届毕业生人数已经达到624.73万人。这是发达国家没有的现象。三是中国计划生育政策造成农村人口出生率要远高于城市，这为不断持续的城乡人口迁移提供了源泉。当前的城镇化率变化指标其实是低估了中国真正的城乡人口流动。由于农村人口出生率更高，就算城镇率不变也实际上有大量农村人口流入了城市。按照中国现行的计划生育政策，由于处罚措施严格(工作与计生育挂钩，处罚金额巨大)，城市居民大多是一对夫妇只生一个孩子;而在农村，如果第一胎是女儿，一对夫妇本来就可以合法地生两胎，而且由于受处罚的成本很低(很多地方都是超生1个罚款几千到一两万元，甚至有些干脆不给)，就算是违规生三胎、四胎的现象也极为普遍。

这些因素有一个共同的特征，就是都促进了人口的动态集聚，也即它们使得中国大中城市的人口增长速度很快，城市发展一直处于人口动态集聚的过程。与此相反，国外大都市基本上都已经达到了一个人口稳态发展的状况，人口增长率较低。如表1所示，从2000年到2010年，北京、上海、广州等城市的常住人口分别增长了44.5%、43.15%和27.76%，而纽约、东京、伦敦和巴黎的人口增长率分别只有2.2%、8.33%、11.6%和5.12%。人口集聚速度的巨大差别实际上导致了住房需求的差异，中国大中城市不断面临着大量迁移人口带来的新增住房需求，在城市住房建设速度无法跟上的情况下，过多的人追逐过少的房子，房价就必然会超出居民收入的承受水平而过快上涨，形成较高的房价收入比。另一方面，发达国家城市的人口动态集聚速度较慢，住房市场很少受到大量新增需求冲击，房价水平多数时候会处于居民收入的承受范围内，形成相对较低的房价收入比。如表1所示，北京、上海的人口增长率最高，其房价收入比也是远超出其他城市。

(三)经济集聚程度之解释

经济集聚程度是影响一个城市房价收入比的另一个重要因素，越是经济集聚程度高的城市，其居民就享有越高的收入，对房价的承受能力就越强，在同等条件下显示出来的房价收入比会相对较低。决定一个地区经济集聚程度高低的因素有很多，其中最关键的有三个:一是产业结构;二是人口素质;三是竞争制度。而中国大中城市在这三方面都落后于国际大都市。在产业结构上，高附加值的第三产业已经成为当前世界经济发展和国际竞争的焦点，越是经济集聚程度高的城市其第三产业的比重就越高，如纽约、伦敦、东京等国际大都市的第三产业比重都已经超过了90%。而中国一线城市中发展最快的北京市的第三产业比重才达到76.9%，上海、广州的第三产业占比仅为62.2%和64.62%。同时，第三产业不同行业的附加值差异也非常显著。北京市人力资源研究中心报告显示，纽约、伦敦、东京有50%—55%的从业人员集中在高科技、金融和文化创意这三个产业中，北京的此项数字则只有17%左右。①李蕾:《北京人均 GDP“富裕”真相》，见《新京报》，2012－02－27。在人口素质上，中国仍处于高速的城镇化进程中，每年都有大量农村人口向城市迁移，而这些人口大多属于中低端劳动力。这导致中国要素禀赋结构的特征是劳动力丰富而资本缺乏(包括人力资本缺乏)，经济发展的比较优势仍在低附加值的劳动密集型产业，由此城市的经济集聚程度很难达到发展技术密集型产业的国际大都市的水平。在竞争制度上，第三产业也即服务型经济的发展是建立在高度分工和专业化基础上的，与制造业相比，服务活动本身具有无形性、多样性、信息不对称性和事后评估等特点，市场主体之间有更为复杂的合作联系和更为频繁的交易关系，道德风险和逆向选择的可能性更大，这决定了服务型经济的发展需要更为严谨、高效的交易制度安排，更加规范、严格的商业规则和服务标准，以及更加有效、公正的法治环境，②周振华:《改革与完善有利于服务经济发展的制度环境》，见《文汇报》，2010－09－22。而这些也是中国相对比较缺乏的。

为了对不同城市的经济集聚程度进行比较，以地均GDP指标来代表城市经济集聚程度的大小，经济集聚程度越高的城市将有越大的地均GDP。如表1所示，北京、上海和广州的地均GDP分别为103 170万元、80 140万元和55 091万元，在国内是名列前茅的，但与国际大都市相比，它们的平均数却分别只是纽约、东京、伦敦和巴黎人均GDP的9.13%、16.23%、28.24%和14.02%。这表明，国内大中城市的相对经济集聚程度还非常低，城市居民的收入也远低于国际大都市。在此背景下，再加上中国大中城市的人口集聚程度和速度都不低于甚至远高于国际大都市，拉动了房价的过快上涨，就容易出现人们所看到的低收入、高房价现象，表现在指标上就是各大中城市畸形高的房价收入比。如表1所示，人口增长率最高而地均GDP较低的北京与上海的房价收入比最高，达到15.3和15.5。相比来说，纽约、东京、伦敦和巴黎等国际大都市的人口增长率远低于国内大中城市而地均GDP又远高于它们，因此房价收入比更低。其中，纽约的人口增长率最低而地均GDP最高，其房价收入比也最低，为6.5，伦敦的人口增长率较高而地均GDP较低，其房价收入比也较高，为8.8。

三、高房价收入比对中国大中城市人口集聚的影响

(一)成本分析

高房价收入比无疑会对从农村或中小城镇迁移进大中城市生活的居民产生大的影响，它从居住和消费两方面提高了城市迁移者的生活成本。

首先，大大提高了迁移者的居住成本。如果是以上一代农民工(主要是指“60后”“70后”农民工)为主的迁移者，则可能高房价收入比对他们的居住成本影响不是很大，因为他们大多是将就地住在条件较差的工地，或十几个人住在很便宜的集体宿舍(农民房)，赚够钱后回家盖房子，城市对于他们来说只是一个暂时谋生的地方，农村才是他们真正居住的家。然而，目前新生代农民工(主要是指“80后”“90后”农民工)已经占到农民工总数的60%以上。与上一代农民工不同，他们受教育水平较高(高校扩招的政策使得他们中相当一部分人已经具备了大专以上学历)，思想开放，渴望融入城市。随着户籍限制的逐步放开，他们到城市打工不是为了赚钱回家，而要赚钱在这个城市里面生活;他们要求的居住条件更高，很多在社区里面租房住，或者赚够钱了就在城里买房，想长期生活在所工作的城市。再加上一些对生活品质要求更高的中小城镇新生代迁移者，这就形成了目前中国大中城市人口集聚的主力，他们受高房价收入比的影响直接体现在居高不下的居住成本上。

其次，大大提高了迁移者的消费成本。本来，如果各地商铺租金成本一致，各类日常生活消费品在出厂销售到全国各地时，同一商品在不同地区的价格差异应该是很小的(假定不存在价格歧视行为)，有一定差异也只是因为运输成本不同。然而，商铺租金成本与房价水平是密切相关的，不同地区或城市消费品的物价水平在加进租会成本后往往相差甚大。高房价收入比有一种类似于通货膨胀的传导效应，它导致高的租金水平，然后高租金水平使得消费品的物价上升，物价水平的普遍上升又使得销售者生产成本上升(雇用人员的工资费用)，生产成本上升再使得消费品价格又上升，以此循环。这样，再加上与房价租金水平相关性更高的服务类消费产品，高房价收入比形成了自我强化路径，直接导致大中城市的迁入者需要承担比原迁出地更高的生活消费成本。近年来，随着中国大中城市房价收入比不断上涨，其生活消费成本也不断提高。据美国著名咨询公司美世公司(Mercer)发布的《2009年全球生活成本》调查报告显示，入榜的中国城市的生活成本均呈现大踏步前进趋势，北京由第20位上升至第9位，上海从第24位前进至12位，深圳、广州分别从第61位和第70位跃升至第22位和第23位。在这项号称全世界最全面的调查中，调查者选取了全球6个大洲的143个城市作为调查对象，对各个地区200多个项目的花费进行了比较，其中包括了交通、食品、服装、家用品、娱乐等消费项目。①陈笛:《中国城市生活成本排名飙升 成本高未必不幸福》，见《中国青年报》，2009－07－20。

(二)收益分析

虽然高房价收入比使得在大城市的生活成本较高，但从另一个角度看，大城市拥有更完善的基础设施和生活设施、更多的就业机会、更好的卫生医疗条件和文化环境，生活收益也相对较高。虽然在这些地方的生活成本高了点，但这点代价也许是值得的。

第一，更完善的基础设施和生活设施。高房价收入比的城市如北京、上海、广州等往往在基础设施建设上比其他城市更完善，就像最便捷的交通工具地铁，在很多二线城市正在陆续建设中时，北京已经有17条线路在运行，上海16条线路紧随其后，广州则有9条线路。在生活设施方面，高房价收入比的一线城市拥有的大型超市、超级大卖场、商业广场、批发市场、剧院影城、酒吧歌厅等也要远多于其他城市，其居民的生活便利性更高。通常国内生产总值(GDP)越高的城市，其基础设施和生活设施就越完善，因此以一个城市的GDP来代表其基础设施和生活设施的完善程度，采用全国35个大中城市的2010年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其GDP会越高，也即拥有越完善的城市基础设施和生活设施，两者呈正相关关系(见图1a)。

第二，更多的就业机会。高房价收入比的城市由于集聚了更多的经济资源、产业资源，在创造就业机会方面也普遍表现更好。根据北京大学教育经济研究所2013年对中国东、中、西部地区21个省份的30所高校的15 060份有效问卷的统计结果显示，流入省会城市或直辖市工作的毕业生占52.6%;在地级市工作的占33.4%;在县级市或县城工作的占11.2%;在乡镇工作的占2.2%;在农村工作的占0.5%。①岳昌君:《大学生就业调查:2013年大学生就业状况究竟怎样》，见《光明日报》，2014－01－29。以一个城市的单位从业人员数来表示其创造的就业机会数，采用全国35个大中城市的2010年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其单位从业人员数会越高，也即提供了越多的就业机会，两者呈正相关关系(见图1b)。

第三，更好的卫生医疗条件。由于在中国大多数大型的三甲医院都是省级政府部门和高等院校的附属医院，它们拥有最好的医疗设备和医生，而这些省级政府部门和高等院校都集中在高房价收入比的省会城市或直辖市，因此，越是高房价收入的城市，其卫生医疗条件往往就会越好。以一个城市的医生数(执业医师和执业助理医师)来表示其卫生医疗条件的好坏，采用全国35个大中城市的2010年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其从业医生人数会越高，也即拥有越好的卫生医疗条件，两者呈正相关关系(见图1c)。

图1 2010年全国35个大中城市房价收入比与其伴随收益的散点图

第四，更好的文化环境。在中国，政府很大一部分财政收入来源于卖地，越是高房价收入比的城市，政府的卖地收入越高，也就越有财力进行公益性文化事业如图书馆、艺术馆、美术馆、博物馆等以及中小学教育方面的投入，使城市的文化环境变得更好，因此往往表现为高房价收入比的城市拥有更好的文化环境。以一个城市每百人公共图书馆藏书来表示其文化环境的好坏，采用全国35个大中城市的2010年样本数据进行实证，结果发现，越是高房价收入比的城市，其公共图书馆藏书越多，也即拥有越好的文化环境，两者呈正相关关系(见图1d)。

图2 全国35个大中城市房价收入比与其常住人口增加量的散点图

(三)影响结果验证

人们向全国各城市特别是大型城市集聚，往往都是理性分析比较各城市生活的“性价比”后的选择。①李超、匡耀求:《人口集聚过程中的我国房价收入比》，载《学术研究》2013年第2期。所谓“性价比”，是指居民在一个城市生活的收益减去成本，收益越大，成本越小，其“性价比”也就越高，人口总是偏向于迁移进“性价比”高的城市。在现实中，由于人们的自由迁移流动及市场竞争机制在起作用，生活收益很大而成本很小的城市几乎不存在，生活成本低的城市总是伴随着工作机会少、收入低、交通不便利、卫生医疗条件差、娱乐设施少等问题，而生活成本高的城市，也即高房价收入比的城市，往往却有便利的生活设施和交通设施、众多的就业机会、完善的卫生医疗条件、良好的文化教育环境等。那么，到底近年来中国大中城市不断上涨的房价收入有没有对其人口集聚产生影响?对此需要用全国房价上涨最快的35个大中城市的样本数据来进行验证。由于常住人口数据更能反映一个城市的人口集聚程度，而在2000年和2010年的人口普查和2005年的人口抽样调查中才有比较全面的常住人口数据，因此采用2000—2005年和2005—2010年的常住人口变化数据来检验各大中城市房价收入比高低对其人口集聚进程的影响，并对两者进行比较。

首先是2000—2005年。这一阶段各大中城市的房价收入比都还不是很高，到2005年，上海的房价收入比最高也只为10.9倍，其次是北京的9.1倍。如图2a所示，从全国35个大中城市的房价收入比与常住人口增加量的散点图看，房价收入比与常住人口增加量成正相关关系，也即越是房价收入比高的城市，其吸引流入的常住人口量越大，较高的房价收入比对各大中城市的人口集聚并未构成负面影响。

其次是2005—2010年。这一阶段各大中城市的房价收入比快速上升，形成大家热切关注的高房价收入比。到2010年，上海的房价收入比已经上涨到15.5倍，而北京上涨到15.3倍，深圳上涨到15.6倍。那么，这种更高的房价收入比对城市的人口集聚是否产生负面影响?如图2b所示，从全国35个大中城市的房价收入比与常住人口增加量的散点图看，房价收入比与常住人口增加量依然表现为正相关关系，而且相关系数R2由2000—2005年时0.245 7上升到了0.379 3，也即越是房价收入比高的城市，其吸引流入的常住人口量越大，更高的房价收入比对各大中城市的人口集聚不但没构成负面影响，还由于其伴随带来的更多收益如更完善的生活设施、更多的就业机会、更好的卫生医疗条件和文化环境等，更吸引人口集聚。

总体来说，高房价收入比既给向大城市迁移的农村居民和中小城镇居民带来了较高的生活成本，又不断地创造更高的收益来吸引这些人群进一步向大城市集聚，使得他们明知大城市的工作压力大、生活成本高，但仍然不停地从四面八方冲进大城市。可以说，在目前的中国，高房价收入比虽然提高了城市居民的生活成本，并引起重要关注，但人口集聚的城市化大潮并未受其负面影响。

四、结论与启示

近年来，随着中国房价不断上涨，很多大中城市的房价收入比都远超过了国际上认为的合理范围，并引起学界的重要关注。然而，却很少有学者真正去探究中国大中城市形成高房价收入比的背后深层原因，以及其对中国当前城市化背景下的人口集聚进程的影响。本文则从中国特有的经济社会制度因素出发，通过将中国一线城市与纽约、东京、伦敦、巴黎等国际大都市在人口集聚与经济集聚两方面情况进行比较，认为与国外大都市人口稳态发展和人口增长率低的状况不同，中国特有的高速城镇化、高校扩招、计划生育政策等因素使得大中城市近年的人口增长速度很快，城市发展一直处于人口动态集聚的过程，不断面临大量迁移人口带来的新增住房需求。在城市住房建设速度无法跟上的情况下，过多的人追逐过少的房子，再加上经济集聚程度不高导致居民收入相对较低，中国大中城市房价就必然会超出居民收入的承受水平而过快上涨，形成较高的房价收入比。这表明，中国城市高房价收入比的形成有其内在的制度原因，并不是单纯地要求政府控制房价就能解决的。政府需要做的可能更多的是从制度上调整一些不合理的政策，如城乡失衡的计划生育政策、高校过度扩招政策等，同时加快引导城市的产业转型升级，促进城市经济集聚快于人口集聚。

中国大中城市的高房价收入比从居住与消费两方面增加了从农村或中小城镇迁移进大中城市的移民者的生活成本，但本文采用全国35个大中城市数据进行实证的经验结果表明，它对各大中城市人口集聚的城市化大潮不但没构成负面影响，还由于其伴生的更多收益如更完善的生活设施、更多的就业机会、更好的卫生医疗条件和文化环境等，更吸引人口向集聚。这进一步说明，高房价收入是城市人口集聚带来的成本，但只要人口集聚带来的经济收益更高，也即经济集聚度高于人口集聚度，那么，人口向城市集聚流动的结果就不会变，人口聚集推进经济聚集，反过来再刺激人口聚集，这就是城市化的动态进程。①周其仁:《经济密度甚于人口密度》，中国企业家网，2012－04 － 11，http://www.iceo.com.cn/column/28/2012/0411/245895.shtml。(作者简介:李 超，广西柳州人，环境科学博士，广东省人口发展研究院助理研究员;张 超，广东高州人，学术研究杂志社编辑、助理研究员。)