关于新型城镇化背景下小产权房问题的思考

【摘要】新型城镇化进程中的小产权房问题因其涉及政府、开发商、居民等多方利益而备受关注，城市的高房价让低收入人群无力承担，使其投向更具价格优势的小产权房，进而满足低收入人群的生活、生产需要，但是小产权房缺少相关政策和法律的保护，也让其购买者承担了很大的风险。本文通过分析小产权房存在的原因以及存在的问题，提出自己的建议。

【关键词】小产权房 高房价 低收入人群

随着我国经济的不断发展，房价也随之不断攀升，在高房价的压力下，小产权房越来越受到人们的青睐，越来越多的人群选择购买小产权房来满足自己的需要，但是由于小产权房并没有合法化，缺少相关政策和法律的保护，这就对其购买者造成了风险。

一、小产权房的概念及特点

小产权房是指在农村集体土地上建设的，由本村集体组织以外的经济组织购买利用，没有取得合法房产证明的房屋。因为房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，所以不能获得国家房管部门颁发的房产证，这在根本上直接区别于受法律保护的商品房所有权，小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产市场一般的交易机制相矛盾。

二、小产权房产生的原因

（一）土地制度是小产权房产生的根本原因

小产权房的出现与我国这种土地制度的缺陷有关。土地管理法的规定剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，但是随着经济的发展，农村集体土地的价值被逐渐发掘，集体土地所有者未获得更大的利益，产生了以超越法律的形式主动进入土地供给市场的动机。虽然法律上规定“农村宅基地归集体所有，村民对宅基地只拥有使用权”，这说明农民将房屋卖给城市居民的行为是不受法律保护的，而大部分的村民并不知道自己这种将土地转租给开发商的行为是不合法的，这就在很大程度上促进了小产权房的快速发展。

（二）高房价推动了小产权房的快速发展

近年来我国城市的经营规划用地逐渐减少，土地的出让价格也越来越高，导致房价不断高涨，而小产权房的开发使用的是农民集体土地，不需要缴纳土地出让金，这大大降低了房屋成本。另外，因为是集体土地，房地产商的建设规划成本费用也都大大节省，使得小产权房的价格只有商品住房的二分之一，低廉的房价更能让人们接受，这就吸引了更多地购房者购买，旺盛的需求也进一步刺激了小产权房的迅速扩张。

（三）新型城镇化建设为小产权房的形成提供了条件

近年来，随着经济的持续快速发展，城镇化的进程不断加快。一方面，农村人口大量地涌入城市，一定程度上造成了农村土地的过剩，这些过剩的土地便成了小产权房开发的对象。另一方面，随着房地产市场的快速发展，早期人们眼中低端偏远的小产权房与一般的商品房已经逐渐接轨，周边的生活基础设施也随着城镇化建设得到大大改善，这为小产权房的畅销提供了优势条件。

三、现阶段小产权房存在的问题

（一）小产权房的占地问题

小产权房的占地问题是整个小产权房问题的核心。小产权房的存在虽然满足了部分低收入群体的住房需求，但它扰乱了正常的房地产、土地市场秩序，给政府造成了土地资源收益的流失。并且小产权房的占地始终属于农村集体土地，这本身就是一种不合法的行为，虽然其房价想比较于商品房有很大的优势，但是其购买者并不能拥有合法的房产证明，这必然会损害消费者的利益。

（二）小产权房的安全问题比较突出

一方面，由于大多数小产权房为了节省成本，往往会使用一些没有资质的建筑队在短时间内盖起，缺乏必要的规划、勘测以及验收，房屋的质量并没有保障。另一面，小产权房的产权具有不确定性，因为难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，其购买者只可以使用，买卖或转让都比较困难，并且购房者在未来的遗产继承时也会存在困难。

（三）数量庞大，治理难度较大

目前，小产权房在全国各地已经普遍存在，基数比较大。以郑州为例，据数据显示，郑州小产权房的数量已经超过200万平方米，约占2013年郑州房地产市场全年供应量的20%左右。如此庞大的数量避让会给治理带来很大的难度。

四、关于处理小产权房问题的建议

（一）进一步健全住房社会保障供应体系

小产权房的出现，凸显了我国的住房保障体系不完善，各个购房阶层的需求还存在很大的缺口，应该继续完善住房保障体系，建立多层次的住房保障制度。住房是一种特殊的商品，一些中低收入家庭支付能力没有办法得到根本改变，他们不可能完全通过市场机制来解决自身的住房问题。政府及相关职能部门应当采取切实有效的措施，加大“经济适用房”、“廉租房”等保障性住房的供应数量，最大限度的满足人们特别是中低收入人群的住房需求。

（二）可以逐步有条件的允许农村集体土地进入市场

应允许农村集体土地的使用权自由转让、抵押和出租，这所涉及的仅仅是农村集体土地使用权的转让，并不影响集体土地产权的属性。允许农村集体土地进入市场可以让农民的土地和住房具有与城市居民相同的权益，改善现有的农村土地状况，逐步改善城乡二元化土地制度。

（三）完善相关的法律法规

一方面，要健全房地产相关的立法，明确小产权房是违法行为并且在法律中详细规定建造、交易小产权房的违法性，根据危害程度的不同分别给予让违法者承担不同的责任。另一方面，应当加快房地产市场的监管立法，通过市场监管严格查处房地产市场上相关违法违规行为。

（四）合理处理现有的小产权房

第一，对于非法占用基本农田、违法建筑等应当予以强制拆除，拆除前必须协调好相关各方的利益，考虑拆除后的补救方案，避免产生难以解决的纠纷。

第二，对已经出售的小产权房，应当在补缴土地出让金等相关税费的条件下，核发房产证。

参考文献

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作者简介：梁圆皓（1992-），男，汉族，河南禹州人，河南大学经济学院在校本科生，专业：国际经济与贸易。