探讨房地产房价走势及未来预期

景建华 李丽

摘 要 房地产是我国国民经济中的重要支柱产业，而且与国计民生密切相关。“房价上涨过快”问题就一直困扰着我国房地产市场的发展。本文就以当前国内房地产房价的走势为切入点，对我国的房地产房价走势及其未来预期进行探讨与分析。

关键词 房地产；房价走势；预期；宏观调控

根据国家统计局最新发布的数据信息显示，截止到2015年的6月份，在全国范围内已经有70多个大中城市出现房价回升的现象，还有很多城市总体呈现企稳的发展态势。不仅如此，还有27个城市出现房价环上涨的局势，比2014年底多出了7个，对于那些房价下滑的城市而言，则出现大量缩减的态势，截止到上半年已缩减至34个。以上这些统计数据都表明了，这是近三年房地产市场房价回升的一个信号。

一、我国房地产市场房价飞速上涨的十年发展历程回顾

在2003年的8月12日，中央政府由国家建设部起草并颁布实施的《关于促使房地产市场持续健康稳定发展的通知》重要文件，其中主要内容就是强调通过宏观调控经济政策，把原来的经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成“具有保障性质的政策性商品住房”，此举的目的我想大家也都能看出来，就是通过改变房地产产业在市场经济发展中的地位，将房地产经济产业定性为“促进市场消费，扩大消费内需，拉动经济增长”这个的一个国民经济发展局面。《关于促使房地产市场持续健康发展的通知》这一重要市场调控文件的实施，彻底改变了今后国内房地产市场的总体发展局势，标志着从此之后，住房供应基本落入了房地产开发商的手中，一直到2008年爆发国际金融危机之前，我国的房地产房价都是呈现“一路飞涨”这个局面，让数以千万计的中国居民感慨万千。

在房地产市场房价飞速上涨的这个时期，其中起到巨大推动作用的还有市场上的另外一只手，它就是货币政策。下面我国通过一些有针对性的统计数据来观察一下，在2003年的7月份底，房地产市场上广义货币供应量M2余额是20.62万亿元（人民币），到了2007年12月份的时候，经历了四年多的时间，广义货币供应量M2余额增长到40.34万亿元（人民币），一直到2009年的12月份底，广义货币的市场供应量M2余额已经达到了61万亿元（人民币），这些统计数据意味着什么？它基本意味着此时的房地产市场所提供的商品房已经不再是居住的房子了，俨然成为了一种市场绝对商品，也可以说是一种金融品，此时的国内房地产市场也彻底变成了国民经济体系中的一个巨大的传销场所。

2008年，由美国次贷金融危机所引起的爆发的全球性经济危机，虽然对我国国民经济的影响比较小，但是国内也有不少行业、产业受到了不同程度的波及，其中最具代表性的就是房地产市场。由于受到了经济危机的严重冲击，在2008年的时候，我国房地产市场出现了短暂的房价下跌，但是从2008年的11月中旬开始，中央政府就相继出台了一系列的房地产市场救市计划，一周之内共推出了4万亿元（人民币）的救市计划，此举的意义就在于将正式将房地产产业定位于我国国民经济的支柱性产业，一时间震惊了世界。从2008的12月份开始，我国的房地产房价又开始了新一轮的飙涨，瞬间又让数以千万计的中国购房居民叹为观止。

二、当前房地产市场房价走势分析——基于宏观调控

与以往不同的是，今年国家宏观调控政策的目标就是促使房价回升，从去年（2014年）的下半年开始，这一年来，我国中央政府以及各级地方政府，都在通过经济政策来不断促使着房地产市场房价迅速回升，目的就是刺激、带动国民消费，此举甚至超过了在2008年国际金融危机的时候国家所实施的房地产救市政策。截止到2015年的上半年，我国可以看出，国家政府所采取的一些经济政策，主要体现在银行降息降准、减税、降低首付比重等，甚至出现地方政府直接购买住房补助，还有的大中城市出现了政府回购商品房的现象。虽然这一系列的房地产市场救市措施的出台，但是并没有从根本上缓解当前国内房地产市场严峻的发展局面，从侧面更突出的反映出市场背后更严重的一些矛盾、问题，为什么会出现这种情况呢？我认为，最大的原因就是这些宏观调控的经济政策完全没有顺应市场发展的趋势、规律，没有意识到房地产市场的大势所在，还是沿用之前的老路，这显然是行不通的。

让我们在四年前，在2010年的4月份，我国开始出台并大范围的实施了商品住房限购政策，最具代表性的城市就是北京，可以说北京的房地产限购政策是国内最严厉的，其中一点重要的限制内容就是，“非北京本地户籍的家庭居民，需要提供五年以上的北京纳税或者社会保险证明，满足这一条情况才可以购买一套商品住房”。此举的目的就是限制房地产房价继续上涨，显然，当前的这个局面在一定程度上就是受到了限购政策的影响。

基于以上对当前房地产市场总体走势的一个探讨与分析，个人认为在今后的五年乃至十年之内，我国的房地产市场基本会呈现一个缓慢下跌（不会急跌），其中广义货币会缓慢的增长，长期依靠着国家宏观调控来支配的房地产市场，是不会健康、稳定、持续的发展下去的，相反只会背道而驰，我相信，如果中央政府真正的意识到这个问题，那么我国的房地产房价调控政策将会逐渐的退出房地产历史舞台。伴随着市场经济的理性回归，再加上消费者购买心理更加趋向于理性，那么我国的房地产房价的走势也会逐步的回归于理性。对于未来的发展预期，主要体现在以下方面：①伴随着中国股市市场的总体下跌，房地产房价也会受到影响；②长期受到房地产高价房的影响，我国消费者的购买能力已呈现严重透支的一个状态，就目前而言，显然已无法修补；③我国目前已经进入了人口老龄化的社会，再加上社会本身的保障体系就不够完善、健全，人口的零增长，独生子女家庭增多，这些都严重影响着房地产市场房价的长期下跌。

三、结束语

在宏观调控市场环境下的房地产市场，其主要的参与者的行为模式会严重的影响到房价产房价的基本走势，他们就是“中央政府”、“地方政府”、“开发商”、“消费者”、“商业银行”，其中开发商作为房地产市场的商品供给者，同时也是中央政府与地方政府重点调控的主要对象，从一个理性的市场角度来观察，开发商还是最大的受益者。

参考文献：

[1]杨晓峰. 浅析房产税对房价走势的影响分析与调控[J].江苏商论，2014，（35）：45- 46.

[2]戴维纳.房产税与房价关系的实证研究[J].南京财经大学学报， 2015， （2）.