房地产价格波动的机制与对策

张 璐 刘朝阳 石天唯

一、房地产价格的性质

房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房价的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。

房价的特殊性因房地产兼有资本品和消费品二重性。本文从房地产交易的分类出发，来研究房地产价格的因素。房地产交易兼有投资交易和消费交易的性质。投资交易与马克思的生产手段相对应，与西方经济学的投资相对应，指家庭部门、企业部门、金融部门以未来获取利益为目的而现在购买的作为生产手段的交易;消费交易与马克思的消费资料相对应，与西方经济学的消费相对应，指家庭部门现在为了获得效用而发生的交易。房地产消费交易指通过在房地产市场购入房产以满足居住的需要。房地产消费交易通过商品市场完成，其定价机制表现为成本－技术定价，价格系统具有相对稳定性。房地产投资交易是指通过房地产市场和金融市场完成的投资交易，购入后等待房价上涨套利，或者出租。其定价机制表现为资本化定价。因此房地产市场实际上是两种价格机制的混合，使得房地产兼有资本品和消费品的二重性。

二、房地产价格波动的影响因素

通过对房地产兼有资本品和消费品的二重性的理论分析，以及房地产价格所呈现的特征，课题组得出房地产价格的影响因素为:人口数量与人口结构;土地价格;财政政策;货币政策;投资者心理预期。

(一)人口数量与人口结构

人口与人口结构决定了房地产作为生活必需品的刚需，而需求和供给则是价格形成的基础，是影响房价最基本的因素。另外，人口结构是人口数量的质量基础。一个老龄化的社会缺乏创造财富的动力，竞争环境也不激烈，难以形成足够多的刚需。相反，每次婴儿潮之后的20年，都会对房地产产生巨大的推动。人口数量与人口结构与历史因素有关，很少受到政府的控制，但我国的计划生育政策确实对人口数量与人口结构产生深远的影响。

(二)土地价格

土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。在市场经济条件下，土地价格呈总体上升的趋势是土地价格变动的一个基本规律。土地价格含在房地产价格的成本中，构成了房地产价格的基础内容。美国在20世纪50年代地价占房地产价格比重为10%—15%，70年上升为20%，80年代达到30%左右。土地价格变动受政府调节的影响，呈现周期性特征，土地价格变动具有明显的地区差异性。

(三)财政政策

房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上，而中国8%左右。房地产税属于财政政策，国家可通过财政政策的调整，影响房地产价格。

(四)货币政策

房地产在销售和生产环节，都需要金融介入。因此，量化宽松的货币政策会提高货币供给量，降低利率，刺激房地产的投资和消费，对房地产价格有推升的作用;相反，紧缩的货币政策会压低房价。由于我国的房地产行业高度依赖银行贷款，资产负债率达到75%，所以货币政策对房地产行业的投资和消费起到至关重要的作用。

(五)投资者心理预期

房地产具有投资品的性质，而心理预期对投资品价格的影响不容忽视，这是因为预期会产生羊群效应。表现为对特定的或临时的情境中的优势观念和行为方式的采纳(随潮)表现为对长期性的占优势地位的观念和行为方式的接受(顺应风俗习惯)。

综上，房地产价格形成机制属于资本资产定价与成本技术定价的混合机制，上述因素共同作用导致房地产价格呈现周期性波动，这种波动严重威胁金融安全，并对经济持续增长有害。

三、应对房地产价格波动的政策建议

(一)保持稳定的货币增速

房地产业作为典型的资金密集型行业，对金融有着很强的依赖性和互动性，房地产金融因此成为金融业的重要组成部分。在房地产的生产、流通和消费过程中所发生的存贷款、股权融资、债券发行及房地产金融机构所进行的其他各种信用活动都是房地产金融活动。因此，央行的货币政策对房地产业影响深远。回顾历史，美国次贷危机、日本经济泡沫破灭均与危机前量化宽松的货币政策、危机后紧缩货币政策有关。因此，保持稳定的货币增速可防止房地产价格剧烈波动。

(二)处理好短期繁荣与长期持续发展之间的关系

房地产行业是国民经济的支柱产业，房地产业的繁荣可以带动相关产业的投资，促进经济增长和地方财政性收入。但房地产价格受到量化宽松货币政策的影响，极易产生价格泡沫和资本错配。在GDP导向的政府官员考核机制下，房地产价格泡沫更易形成。因此，需要政府牺牲暂时的经济发展的损失，因为放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应要大。房地产行业过度发展势必带来当下的繁荣，这种繁荣在量化宽松的货币政策、投机预期推动下会带来不可持续的繁荣。但房地产存货增加，证明投资的心理预期已发生转变，且房地产存货对未来2－5年的投资量具有负面作用，并且金融风险将逐渐显露。

(三)防止房地产行业硬着陆

一旦房地产价格泡沫形成，根据历史经验，政府尽量做到房地产行业软着陆。因为房地产金融存在多层互动机制，房地产又作为金融信贷的抵押品，其硬着陆短期对金融体系冲击过大，并对长期投资预期产生负面影响，经济系统会陷入长期萧条。这一点从日本1990年的经济危机可见一斑，导致日本失落的十年，甚至于至今仍未摆脱房地产硬着陆的阴影。(作者单位:1.长春工业大学人文信息学院;2.吉林财经大学会计学院;3.吉林工商学院)

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