房产测绘技术与测绘质量的控制

姚金龙

【摘 要】近几年国内引进了许多种房产测绘的技术仪器，在房产测绘技术市场里面，各个技术应用的出现更是推动了房产技术的高效发展。 这些测绘仪器在房屋工程测绘的应用也已经得到非常之快的进展。本文主要对房产测绘技术与测绘质量的控制 进行了分析研究。

【关键词】房产测绘；主要技术；质量控制

引言

隨着城市的快速发展， 房产测绘的现势性还表现在数字房产、数字城市的建设上。 房产测绘形成的数据具有更多的信息元，涉及房地产的各个领域的调查，因此它为建立数字房产、数字城市提供重要的基础信息，同时也为城市大比例尺地图更新提供主要基础资料。 没有城市地理空间数据，数字城市就成了无本之木，而房产测绘在城市地理空间数据采集中发挥着十分重要的作用。 房地产业的发展，对房产测绘的准确性与现势性也提出了更高的要求。

一、房产测绘主要的技术

1、坐标解析测量法

通常情况下，房产面积的测算包括房屋面积与用地面积测算两部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积以及使用面积等方面；占地面积测算是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。

所以，选择科学精准的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式十分重要，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候需要相应的规范和调整。

2、GPS测量技术

GPS 技术是现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS 技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于 GIS 的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平面图。RTK 测量技术是基于 GPS 定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。PTK 测量技术的优势在于：第一，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累；第二，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成 6km 左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量以及仪器设备的搬运次数；第三，此技术操作更加简单方便，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。

3、PTR测绘技术

PTR 是一种全新的测绘技术，受到测绘行业关注与青睐。PTR 技术可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单容易，所得的测绘结果质量较高。PTR 技术将接收机获得的数据和既有数据导入到流动站的 GPS 接收机内，然后利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR 技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS 将获得的数据进行处理后录入 GPS 系统，及时进行测量地图的绘制。

二、房产测绘技术存在的问题

1、房产测绘工作量大，缺乏科学严谨的方针

尽管当前我国很多的房屋测绘企业对房屋测绘的技术进行了监理制度， 从基本解决了我国长期存在的房屋测绘技术错位等问题， 但是与房地产开发工过程中的其他工作相比， 房地产测绘人员必须提高自身的专业素质与工作能力。 尽管房屋测绘技术的质量应当是工程结构实体质量的关键， 但由于长期的误导，大部分的房屋测绘技术工作人员，特别是一些三级县级城市的地区， 都忽略了房屋测绘技术的基础工作。众所周知，房屋测绘的基础知识对房地产测绘工作者提出了比以往更高的要求。 在追去企业经济收益的同时， 优良的测量仪器的使用与先进的测绘手段的掌握， 对我国房屋测绘技术的工程质量的稳定和提高管理模式有着不可或缺的地位。 尽管不少房屋测绘技术企业大力推行了房屋测绘技术监理制度，提高房屋测绘技术的质量。但是很多企业都没能够把科学创新实施工程质量提升的工作应用到房屋测绘技术的实际中去， 有些房屋测绘工程在施工过程中对测绘质量的监督缺乏科学严谨的监督，使得房屋测绘的发展道路不够明确，阻碍房屋测绘技术的有效发展。

2、房产测量技术标准缺乏高度的统一以及规范

目前房产测绘不再受限于社会政府的管理，所以，它是一项专门用于房产测绘的技术应用。一旦房产测绘技术的工作没有得到高效的指引以及监理，那么测绘技术就良莠不齐，难辨好坏。 这样一来，各种测绘技术的结果千姿百态， 就会直接影响房屋测绘过程中的质量。与此同时，有些房屋建筑的使用性质没有经过严格认定， 难以实现生产力与生产关系的和谐统一，也无法实现服务于企业生产经营需要。由于质量保证体系和监督机制还未完善， 这些不够统一的测绘技术标准，导致技术质量难以评估，严重影响房屋测绘技术的结果。

三、房地产测绘的质量管理措施

1、对房产测绘程序加强检查

我国房产测绘行业发展还比较短，房产测绘结果的审核基本上都是形式性，不会对房屋建筑面积中公用面积的分摊进行详细测绘并且进行实地考察的审核。虽然房产测绘结果的审核时形式性的，但这不是说测绘单位会在测绘结果中出现十分大的造假行为的失误存在，因为房产测绘结果是具有法律效力的，测绘单位要对其给出的测绘结果付法律责任。形式性审核是有优点的，形式性审核可以减少测绘单位乱收费的现象，也能够减少当测绘结果出现问题的时候把责任推卸给审核部门，而自身不用负责。审核部门由于不用对测绘结果负责，这样就可以集中优秀的人才与技术对测绘的结果进行检查，在督促与监视的作用下，测绘单位给出的结果会更正确。

2、制定测绘的相关规范文件

我国新推出的《测绘法》就是制定测绘的相关有效文件，确定了测绘原则。测绘有基础测绘与市场测绘两种项目，这两者项目的界定并不是很明确且还有较多比较模糊的地方，所以需要政府测绘队伍对基础测绘进行专门服务，不需要投入到市场竞争的环境中去，这样可以更集中在公共服务的测绘工作中，并且可以对市场测绘项目进行划分制定，制定相关政策文件，提供市场测绘信息，而市场测绘竞争增加透明度。利用政务测绘机构在确保基础测绘的基础上，推进市场测绘的前进。而制定测绘相关规范性文件可以将社会经济利益最大化，不损害社会利益才能够促进社会健康发展。

3、建立房产测绘成果公示制度

增加房产测绘成果公示制度可以帮助消费者了解更多房产相关信息，增加信息的透明度。了解的房产测绘信息包括房屋名称、房地建立的地点、房产开发建设单位以及房产测绘单位名称，以及房产测绘结果和结果通过审核的日期等信息，将这些信息在网络上进行公布，让购房者能够及时有效的了解房屋信息，特别是对房屋是否进行房产测量。

4、建立自我检查、完善、改制机制

建立这样的机制可以对房产测绘结果快速改进落实。首先测绘单位内容要加强对房产测绘结果质量的监控与审核，将对测绘质量监督与平时质量考核内容一起进行，为了更好的完成这个工作内容，建立经济责任奖惩制度十分有必要，这样的制度对提高测绘结果质量有很大的作用。其次，单位内部各人员要十分重视各项信息的反馈，比如测绘检验信息的记录、测绘不合格的记录以及审核结果，顾客反应信息等来分析不合格原因，找出原因才能够预防并解决问题。以正式文件下发到各部门，严格执行相关措施制度，及时对不符合要求的产品和质量结果进行改正与监控。形成自我检查、完善、改制机制的有效机制。

结束语

房产行业已经成为我国经济发展的重要行业，是我国经济的支柱行业，因此房产测绘带来的作用也越来越大，人们也对其越来越重视，为了提高房产测绘的结果质量要加强对专业技术人员的培训，强化经验的积累，从而确保房地产行业快速稳定的发展。

参考文献：

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[2]胡 辉，罗志军.浅谈房产测绘的重要性[J].郑州市郑房测绘队，2011.

[3]林平.浅谈房产测绘重要性及其质量管理[J].福建省国土测绘院，2013.