房屋转租后为何就没有了优先承租权

周玉文

【案例】2010年3月，沈华承租了张成的一间60平方米的门面房做理发店用。双方订立的书面《房屋租赁合同》约定：租赁期限为4年，每月租金为1800元，每月5日前交清本月房租；两个月不交房租出租方有权单方解除合同；承租人经出租人书面同意可以装修，但合同到期或者因承租人违约导致合同解除的，装修归出租人所有；承租人不得转租，如果确实需要转租必须经出租人书面同意；租赁期满后，承租人在同等条件下有优先承租权。2013年1月，沈华经过张成的书面同意，将该门面房转租给齐开红继续做理发店用。沈华在向张成交了2013年1月和2月两个月的租金后，即向张成提出，以后由齐开红直接向张成交房租，有关房屋租赁的一切事宜也由齐开红直接与张成联系。在张成表示同意后，沈华也将其与张成的合同原件交给了齐开红，由齐开红按原来的合同约定交房租，也由齐开红直接找张成维修等事宜，沈华没有再参与。2014年3月31日该租赁合同到期后，张成与齐开红按原租赁价格又订立了为期3年的新的房屋租赁合同。

沈华得知该情况后，认为自己按合同有优先租赁权，出租人张成未经过自己同意将房屋出租给齐开红，侵犯了自己的优先承租权。在协商不成的情况下，沈华以张成和齐开红为被告，诉至法院要求法院认定两被告的房屋租赁合同无效，将房屋以同等条件租赁给原告或者赔偿原告损失7200元。法院审理后，判决驳回了原告沈华的诉讼请求。

【点评】合同是当事人之间的法律，当事人之间订立的有效合同，当事人双方都应按合同的约定履行自己的义务，否则，就应当依法承担违约责任。在沈华与张成订立的《房屋租赁合同》中，约定有“租赁期满后，承租人在同等条件下有优先承租权”的内容，在该合同到期后，出租人张成在没有通知也没有征得承租人沈华同意的情况下，即将该房屋出租给了齐开红。这样来看，似乎是出租人张成违约了，应当承担违约责任。但是，从该房屋租赁合同变化的情况来看，张成并没有什么违约行为。

本案争议的焦点是沈华将其与张成订立《房屋租赁合同》的门面房转租给齐开红的行为是转租还是房屋租赁合同中权利义务的一并转让。如果是转租，沈华与张成订立的《房屋租赁合同》仍然存在和继续履行，仍然由沈华按《房屋租赁合同》行使合同权利、履行合同义务。虽然沈华将该房屋转租给了齐开红，但齐开红并不与张成之间存在房屋租赁合同关系，而是与沈华之间存在房屋租赁合同关系。具体说张成无权向齐开红要房租，而只能向沈华要房租；齐开红也无权利要求张成维修房屋，而只能要求沈华维修房屋等。但本案却并不是这样的情况，虽然张成在原《房屋租赁合同》上写的是“同意将该房屋转租给齐开红”的字样，但其后实际发生和实际履行的行为是由张成和齐开红之间发生了《房屋租赁合同》关系，例如，沈华将其与张成订立的《房屋租赁合同》原件交给了齐开红，由齐开红直接交房租给张成，也由齐开红直接找张成维修房屋等，沈华与张成订立这份《房屋租赁合同》自转给齐开红后，就实际上由齐开红履行该合同义务，行使该合同权利。而这些都是由沈华与张成协商后并征得了张成同意且已经实际履行的。这完全符合《合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，这属于合同中的权利和义务一并转让，而不是通常所说的转租。合同中的权利和义务一并转让后，沈华自转让后不再是该合同的当事人一方，当然也不再享有该合同的权利，也不承担该合同的义务了，即原合同中的权利义务与其再没有关系了。所以，法院判决驳回原告沈华的诉讼请求是有事实和法律依据的，是正确的。（本案人名为化名）