浅议我国房地产受国际热钱的影响

喻才益

摘 要：在我国几十年的发展中，经济建设始终是中心，经济发展是史无前例的，入世后面向全世界的姿态更是开放。这些年房地产活跃着我国经济，其中不乏国际热钱明显的推波助澜。国际资本在全球化的大潮下加速流动，有相当数量是国际热钱，在房地产的暴利与人民币预期升值的推力下，不少资金都流入这一产业，这必然使房地产受国际热钱冲击而产生深远的影响。

关键词：国际热钱；传导机制；撤离

我国住房消费实际上已提前不少，人均住房面积、住房自有率甚至比有的发达国家都高。住房对中国人来说情结特殊，从现实看，人口数量的持续增加，地少人多，举世瞩目的经济贡献，加速了城市化，家庭趋向小型化，消费意识渐渐超前，这引发了需求膨胀，并且刚性需求大。另外，国际买房者的购房目的并非在于居住需求，完全属于一种投资或投机驱动，房价上升时他们簇拥而上，进一步拉高房价。房价的涨势又让原来的观望者前仆后继，大量资金在这种放大效应下络绎不绝的流向房地产，如此一来房价炙手可热就不难理解。除上述因素外，上涨的房价背后另有無形的推手——国际热钱。很多专家对界定国际热钱的概念、规模大小、流入的方法及渠道等都有了不少探索，但从当前看人们对它的认识更多的在定性层面，只是大概知道它是什么，我们应该深思它所引发的潜移默化的不利影响及化解思路。

1 国际热钱影响房地产的传导机制

国际热钱通过两个传导机制影响房地产，一个是直接机制，也就是国际热钱直接流入一个国家的房地产，直接影响着该国房地产的价格及供求，另一个是间接机制，国际热钱在一个国家通过货币供应、利率水平间接影响房地产市场与价格。

1.1 国际热钱直接影响房地产的传导机制

国际热钱在一个国家直接影响房地产市场与价格，实际就是国际热钱在一个国家通过不同途径直接开发房地产，其方式就是投资房地产企业，比如购买房地产企业的债权或股权，或者购买房地产市场中的物业，包括收购烂尾楼、收购大宗物业及零散物业等。一个国家房地产因直接投资的国际热钱而让市场增加了对房地产的需求与投资，拉高了房地产价格，促进了房地产兴旺。

1.2 国际热钱间接影响房地产的传导机制

一个国家流入了大量国际热钱，该国货币需求量在外汇市场会增加，于是，在外汇市场本币会供不应求，本币就有升值压力。另外，如果该国实行强制结售汇，国际热钱不能以外币直接流到该国，应将外汇通过金融市场兑换成本币流入其境内。如果国际市场增加了该国本币的需求，就会让其本币有升值压力，为了使本币汇率维持稳定，入市干预是该国央行的必然选择，购买外汇抛出本币，这样外汇占款就会形成。然而外汇储备高也会让本币有升值压力，国际热钱将更被吸引，从而增加对本币的需求。所以在市场上该国央行将会投放基础货币，让汇率上升与货币升值压力得到释放，这样在乘数效用下就急剧增加本币供应量。

就房地产市场与价格而言，如果供给货币的增量超过其需求量，市场上就会出现少数商品被多数货币追逐的局面，通货膨胀自然形成。通胀最明显、最直接的表现是普遍抬高资产与商品的价格，所以通胀会大幅拉高资产价格，房地产价格就会急剧上升。此外，货币增加市场供给量，利率与货币供给在资金市场呈反比，如果增加供给量，就会降低利率，相反就会提升利率。所以流入的国际热钱会增加供应量，刺激降低利率，下降后的利率使资金成本降低，进而让消费、投资得到刺激，出现大量投资房地产，增加了流到房地产的资金，势必推动拉高房价。

2 我国房地产受国际热钱冲击的影响

2.1 国际热钱被财富效应吸引，恶化了不合理的房地产结构

伴随全球范围国际游资活跃、国际金融市场壮大，我国房价在被流进的国际热钱推高后又形成财富效应。大多居民拥有的重要财富就是房产，如果房地产出现波动就会引起房产价格波动，这不但对人们出售房产直接影响收益，及其消费支出，还会对人们质押其房产进行消费信贷与融资的额度形成直接影响。不管是高档房还是中低价房都在国际热钱推动下上涨，并且国际热钱被财富效应吸引会更多的流向房地产，目的在于从上涨的房价与人民币升值的空间中获取超额利润。房地产中的高端市场是国际热钱的主要投资对象，有高端写字楼、住房及其它奢华地产，建设经济适用房的总量却在减少。一边是增加供给高端地产，另一边大众因承受不起房价而减少了实际需求，这拉高了住房空置率，出现了房地产供需不合理的现象。当国际热钱增加注入房地产，而实际上居民住房需求在减少，投资房地产的重点就在于投资需求，而非居民需求，恶化了不合理的房地产结构。同时在提升高端房价格时，小商品房也在国际热钱推动下提高价格，买房者为支付高额房款只能将其他消费支出削减，在其他需求上挤出大众购买力，这样更多热钱就会流向房地产，形成泡沫化。

2.2 货币危机可能被引发

国际投机资本在这些年货币频现危机中扮演的角色非凡。在早前的法郎、英镑危机中，加速危机爆发的就是对冲基金，索罗斯是其代表人物。亚洲九十年代的金融危机，推动大幅贬值泰铢的重要力量就是索罗斯为代表的国际游资。这些热钱只要知道哪些国家可能会引发货币危机或经济恶化时，其投机活动就会频现，将本币兑现成外币，或借本币资产后立刻兑现成外币资产，然后等到大幅贬值本币再兑现成本币，以便清偿以前的借款从中套利。一国出现货币危机必然陷入严重的经济衰退期，并扰乱金融市场，但唯利是图的国际热钱并不会关心这个。另外有时投机的热钱也会让良好经济基础的国家出现货币危机。

2.3 房地产因热钱撤离带来不稳定

热钱不会将拥有的房产一次性推向市场，因为短期内市场无法将如此体量的物业消化掉，那样风险太大。它们会通过中间的炒家接盘，渐渐传递出去，最终完全推向购买市场。这其中银行扮演的角色极其重要，支撑中间炒家获利的就是银行，炒家先付一定购房款，剩下的款项向银行申请抵押贷款，先让银行来支付余款。在放贷前银行会评估房产，放贷额以估价为基数，贷款人要按时还款，违约后就会失去房产。但极有可能在这过程中发生对炒现象，也就是买卖双方联合抬高房价，给银行、评估机构营造假象，获得更高贷款。即使最终无下家接盘，也可把房产抵给银行，已从贷款中得到了其利益。这样迅速增长呆账坏账，银行就是直接受害者。

3 我国房地产化解国际热钱冲击的思路

3.1 强化监管异常的短期资金与完善金融监管

因我国对非居民很少限制投资房地产，这给我国房产加大了国际热钱流入的可能性。其一，需加强调查与监管异常的短期资金，对国际热钱做好预防流向房地产的工作，对有较大外汇交易量的地方，要非现场检查其企事业单位、银行、驻华机构、个人外汇业务及使用结汇人民币等情况，条件成熟的还要抽查。基于现场检查结合非现场监管的定量、定性分析法，分析处理数据，最终准确判断异常的资金情况。其二，在对监管短期资本流动中，构建预警短期资本流动的机制，强化管理审计、会计，对短期资金强化追踪其流量与流向。最后，应开放更多投资领域，结合市场与政策的方式展开合理引导，使生产性领域能吸引热钱，进而长期化短期热钱，这样对监管者将热钱纳入视野有利，对金融市场与房地产减小冲击。此外，要对在我国不正常流动的热钱完善金融监管，强化监管国际热钱。第一，重新整合重置与分散的监管机构，构建能够将银行、保险及证券等统一覆盖的监管单位；第二，以央行与政府监管为主，金融单位内部与社会监管为辅，构建制度化、多层次及系统化的监管体制，开拓央行、商业银行及地方金融单位的交流合作渠道；第三，与国际金融监管部门签署多边或双边协议，建设联络机制，开展广泛交流。

3.2 对人民币汇率完善形成机制，谨慎开放资本项目

我国伴随金融实现自由化与开放资本项目，实践表明热钱攻击一个国家的重要原因就是不灵活的汇率机制。所以要推进改革汇率机制，提高汇率弹性。国际收支一直都缺少平衡，及流动性过剩引发的频频加息，对人民币强化了升值预期，这是热钱涌向我国投机的根本。要是不改变预期升值与国际收支状况，就不会改变热钱涌向我国投机之势。所以要均衡国际收支、调节利率政策、对浮动汇率有效管理，在汇率形成中发挥供求作用，強化汇率浮动弹性，在均衡水平上保持汇率稳定，并且加快改革外汇管理，在我国消除热钱投机的根本。此外，既要稳妥改革汇率，将汇率浮动区间扩大，又要对国债市场抓紧培育，使央行冲销干预扩大效果，避免被动增加基础货币量。

3.3 坚决对房地产消除市场垄断

我国当下房地产有垄断现象，公平竞争受阻。少数利益集团拥有自身优势，豪取占有、使用国家资源的权利，拥有绝对的市场优势，国际热钱因此获得涌入国内房地产的契机。并且因我国只是在较短时间发展起房地产，市场定价机制未形成，国际热钱趁机对市场操纵抬高房价。直接的垄断后果就是减少消费者剩余，如今要想降低房价、减少热钱流入，使房地产能公平有序，就需将垄断减少，让房地产能有序竞争。所以政府应制定出反垄断房地产法规，这样才可从本质上将热钱抬高房价的隐患消除。

综上所述，通过研究我国房地产受国际热钱的影响，不难发现国际热钱能精准把握房地产动向，所以为了化解房地产动向被热钱投机者掌控，我们应规范、监控及引导国际热钱，做到有效监管涌向国内的热钱。这就要强化监管异常的短期资金与完善金融监管；对人民币汇率完善形成机制，谨慎开放资本项目；坚决对房地产消除市场垄断。

参考文献

[1] 达摩达尔 古扎拉蒂，费剑平，孙春霞 《计量经济学基础》[M] 中国人民大学出版社 2005

[2] 杨莹莹 国际热钱流动对我国房地产市场价格的影响分析 [D] 湘潭大学 2013

[3] 覃思，贺磊 境外热钱对中国房地产市场的影响 [J] 经济与管理 2010（01）