浅谈房地产开发中工程造价控制及管理

焦梅

【摘要】工程造价的控制与管理是一个动态的过程。市场经济的变化多端，使工程造价的确定与控制变得更为复杂，这就需要房地产开发建设单位对工程造价的管理始终贯穿于项目的全过程，既要全面又要有侧重点。实施阶段的工程造价管理是实施建设工程全过程管理的重点。

【关键词】造价失控；工程造价；控制措施；造价管理

【Abstract】The project cost control and management is a dynamic process. Changing market economy， so that the identification and control of the project cost has become more complex， which requires the management of real estate development and construction unit of the project cost runs through the whole process of the project should not only comprehensive but also focused. The implementation phase of the project cost management is the implementation of construction projects the whole process of management focus.

【Key words】Cost control；Project cost；Control measures；Cost Management

1. 建设项目工程造价控制的必要性

（1）建设工程造价控制就是把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内，不出现超投资。

（2）一般来说，建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程的造价复杂多变，因此，造价管理不仅仅是对材料价格、人工价格因素、工程质量标准和设计变更、隐蔽工程等的管理，而是贯穿项目的决策阶段、施工设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段全过程的控制。控制造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是促进房地产开发建设单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益。

2. 常见引起造价失控的主要因素

2.1不規范的招投标。

招投标是通过公开竞争选择有实践经验，信誉良好，业绩显著，资质符合工程项目条件，对工程造价有着实际的计划和较好管理水平的比较优秀的队伍组织吸收进来。但是，当前存在着在招投标工程中参与投标单位范围局限、不公开、不合理的竞争，使得恶意串标，提高报价等违规行为常有出现。一些少数权威人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户形成人情工程，工程造价难以控制。施工单位为了自己的利益，一味要求追加工程费用，这些不符合工程招投标程序的行为，是造成工程造价超额的隐患。

2.2建筑用地方材料（砂石等）垄断控制。

项目建设在某些地方区域内，因某些地方权势撑腰，一些人，控制着施工用砂、石等地方材料的价格，垄断材料市场，干活少，价格高，结账多，工程管理难度大，工程造价失去控制。

2.3工程计量与实际情况不相符。

工程计量是在工程完成，质量得到了监理认可，工程数量符合实际，监理签证认可计量报送项目部批准。往往在实际中，工程项目部代表建设单位进行项目管理，有少数项目部的人员违犯部门管理原则，失去自己的职责，在计量工作中扮演了一个不协调的角色，给监理做工作为施工单位不属实的办理现场签证，使得造价超额，失去控制。

3. 有效控制工程造价的措施

3.1做好投资决策阶段的控制。

投资决策阶段的工程造价控制对全工程造价控制具有决定性作用。特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。直接影响着决策阶段之后的各建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

在此阶段造价咨询单位接受委托参与编制投资估算时，应对该项目技术上、经济上可行性进行全面分析，向投资者提出项目的可行性，避免盲目投资。投资估算的编制应充分考虑估计建设工程中及建成后风险，对主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅在技术上可行，而且在经济上更应合理。合理预测投资估算中各种动态因素的变化，根据概算估价指标和造价指数等价格信息，合理确定投资规模，防止高估，尽可能全面、准确、合理。

3.2做好设计阶段的控制工作。

设计阶段是工程项目建设过程中一个极为重要的阶段。设计质量的高低，不仅决定着项目的使用功能、结构安全，同时也决定着项目投资效益的高低。设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的，设计阶段的造价控制对提高设计质量，促进施工质量的提高，加快进度，高质优效地把工程建设好，降低工程成本起着关键的作用。

搞好设计阶段的工程造价控制是有效控制“投资失控”的首要任务。如能以经济效益为中心，精打细算，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价将起到重要作用。

设计阶段投资控制的主要方法：

（1）采用设计招标形式选择最合理的设计方案，促使设计单位采用先进技术，降低工程造价。目前，设计单位凭关系、靠情面承揽设计任务的情况还不少，由此带来的一系列负面影响主要表现在：一方面设计深度不够，不能适应工程施工招投标的需要，尤其不能满足现在建设工程无标底施工招投标的要求；另一方面设计个性及变更频繁，给工程造价控制带来一定的难度。 通过设计招标，对投标设计的各个总图方案及单项设计方案进行评价，通过技术经济指标的计算、比较与分析，选取最合理的方案，最具实力的设计单位。

（2）推行限额设计。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，将设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量与概预算指标等方面的初步设计按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，力求将工程造价工程量控制在限额内。按项目投资中的工程成本额进行限额设计，设计单位在出图的同时及时编制出项目投资概算，为设计施工图纸的审定和设计修改提供价格依据。

（3）严格设计合同条款，不能仅限于标准的设计合同格式，根据工作经验，对于设计合同，在技术条款上，尤其是房地产开发设计合同，非常有必要增加设计初步方案概算和施工图预算。

在整个设计阶段，把技术、经济统一起来，贯彻“先算后画”，把钱用在“刀刃”上。彻底改变目前设计过程中不算帐，设计完了概算见分晓的不良现象。

3.3规范招投标工作，择优确定承包单位。

（1）施工承包单位的素质，直接影响到工程的质量和工期，对工程的经济效益起着决定性的作用。要加强对施工队伍的资质审查，坚持严格按招（投）标程序择优选择承包单位，确定合理的工程合同价款。有利于规范价格行为，全面降低工程造价，使建设工程投资更加趋于合理，对施工阶段的进度控制和结算工作起到积极的作用。有利于择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价，如变配电安装工程、通讯工程、这些行业往往带有一定的垄断性质。

（2）开发建设单位对项目的“合理低价”应做到心中有数，应根据施工设计图纸按定额认真计算工程量和工料机的消耗量，并根据市场的价格信息确定合理的定价范围，可委托造价咨询单位或组织本单位造价专业人员进行测算确定。避免投标单位以低于成本价恶意竞标，确保合理低价中标，保证工程质量。目前，推行的建筑安装工程“无标底招投标”，对于建设方来说，并不能把它理解为真正的“没有标底”，对自己要上的项目，建安工程造价成本价应随时掌握。

4. 加强实施阶段工程造价的控制

在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据统计，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。

4.1推行全员成本控制原则。

项目成本的全员控制，就是把项目成本作为考核项目经济效益的综合性指标，它涉及到与施工项目形成有关的各部门、各单位和班级，也与每个职工切身利益有关，因此，施工项目成本的控制需要各部门、各单位和个人都要肩负成本责任，把成本目标落实到每个部门乃至个人，奖罚分明，真正树立起全员控制的观念。加强本单位驻工地代表、现场施工管理人员、程技术人员的“经济”观念、素质教育，培养他们实事求是的办事作风，在积极协助、配合监理工程师做好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约投资的重要性。

4.2有效控制工程变更和现场签证。

在建设工程施工过程中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为了防止施工图设计中产生漏洞，除在审核时把关外，还应在双方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除，总之应尽量消灭在开工前。

4.2.1引起设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。

如何减少设计变更。

（1）应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行下去的情况。

（2）认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、开发建设方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。

（3）有条件的开发建设方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

4.2.2现场签证是工程建设过程中的一项经常性工作，许多工程由于现场签证的不严肃，给工程结算带来非常大的麻烦，给开发建设单位造成较大的经济损失，这方面的教训是非常多的。严格现场签证管理，首先开发建设单位驻工地工程技术人员必须与监理相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：

（1）签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确。如：地基开挖土质土类，二类、三类一字之差价格便有差异，阀门J41W-1.6-DN100与J41W-1.6P-DN100只是一个字母之差，材料价格则相差十倍以上。

（2）签证内容必须与实际相符。

（3）签证的内容不能超过应签证的范围。作为控制工程变更的关键方，开发建设方应建立工程签证管理制度，明确有关人员的职权、分工，确保签证质量。

4.3严格审查工程施工图预算。

根据施工图进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图设计部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与开发项目负责人通气，调整或修正控制目标，对工程造价实时动态控制。

4.4深入现场搜集和掌握施工有关资料。

在工程施工过程中开发方委托审计人员或本单位造价控制人员经常深入施工现场，对照图纸查看施工情况，与监理、总承包方、驻工地技术人员及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因审计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，为最终的工程结算提供依据的做好必要的准备工作。

5. 做好竣工结算工作

竣工结算是有效控制工程造价的最后一关，也是关键一关。

在確定工程造价时，结算审核人员在这个环节上：

5.1核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格。仔细研究招标文件、施工合同、图纸会审记录、招标答疑、中标人的报价等相关文件，按照合同中约定的结算方法、计价依据、取费标准、主材价格和优惠与承诺条件等进行审核。

5.2检查核对隐蔽工程验收记录，所有隐蔽工程均需进行验收，实现监理的工程要经监理工程师及开发方驻工地代表签字认可，隐蔽工程量要与竣工图相一致。审核施工单位是否按照图纸、工程变更完成工作。

5.3落实设计变更签字，设计变更要有原设计单位负责人签字，并经建设单位和监理工程师签字，重大设计变更要经原设

计审批部门审批，否则不应列入竣工结算。

5.4现场按竣工图、设计变更、现场签证进行工程量的核实。

5.5做到严格、合理、公平、公正，最终确定反映建设工程的实际价格的工程造价。

5.6认真审核工程量和套价取费，并搜集和整理好结算资料，归档保存。

工程造价的控制与管理是一个动态的过程，开发单位在对工程造价的管理始终应贯穿于项目的全过程，在工程建设的各个阶段，时时要建立有控制投资的措施，把握好施工过程中工程造价的各种动态因素，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献

[1]浅谈建筑工程造价管理及控制 程小君 庞艳红 城市建设理论研究2011.