浅谈房产档案的开发与利用——以苏州市房地产档案馆历史档案为例

施长珠

（苏州市房地产档案馆，江苏苏州，215002）

苏州是一个富饶美丽、人文荟萃的历史文化名城。公元前514年，伍子胥奉吴王阖闾之命“相土尝水、象天法地”构筑古城。历经2500 多年的沧桑，苏州城的位置始终没有变化，古城仍然基本保持着“水陆相邻、河街平行”和“前街后河”的双棋盘式城市格局。房产档案作为房屋交易管理的原始记录和最可靠的社会记忆，以其原始记录性和可靠性，真实记录着苏州市房产交易管理的发展脉落，再现了苏州曾经的“楼市”盛况。苏州市房地产档案馆保存着自清朝康熙以来历代苏州的房产档案，这批珍贵的历史档案是研究苏州城市发展轨迹、展示苏州城历史真实面貌不可多得的资料宝库。

一、苏州市房地产档案馆历史档案概况

苏州市房地产档案馆是以房地产产权产籍档案为主的专业档案馆，主要负责姑苏区房屋权属档案的收集、整理、保管、鉴定以及开发利用，并对姑苏区房屋权属档案实行集中统一管理。档案馆总建筑面积达1920 平方米，其中档案库房面积1700 平方米，档案技术用房建筑面积220 平方米。截至2014年底，馆藏房地产专业档案116 余万卷，占馆藏档案总量的97%以上。其中最具特色的是自清康熙以来的一批历史房产档案。这批老档案主要包括：387 卷近2 万件房地产契证档案、1.6 万卷对私改造档案、4 万余件民国旧权状、786 卷接代管档案、4356 袋历史交易档案、213 卷1964年公房平面图、216 卷1964年登记表、200 卷私房平面图、197 卷私房登记表，以及上世纪50、60年代房屋普查清册62 卷。这批珍贵的历史房产档案以图、文、表、簿、册的形式，全方位地诠释了自清代以来苏州房地产业的历史沿革，并从一个侧面较为系统真实地反映了清代以来苏州民间营造活动和城市建筑发展的梗概，具有重要的史料价值和现实意义。

这批珍贵的历史档案从形成时间上看，涵盖了清朝康熙、雍正、乾隆、嘉庆、道光、咸丰、同治、光绪，直至民国、建国初期各个时期。其中形成时间最早的一份档案是清康熙二十一年（1682）朱希淑贴绝文契，距今已有333年。契证内容是指朱希淑曾将坐落于康履桥内房屋一所绝兑予申某，得过绝价750 两，后因经济困难，复请中间人朱贤卿向申某议贴，请其再付房价115 两。申某答应对方要求，提出自贴之后，断藤无涉。并无不尽不觉，永无异言，遂双方立下此“贴绝文契”。

这批历史档案从种类上分，包括清朝至民国时期的各种版式房地产契证、清代民国权属证明执照、清代民国租照、与房产交易相关的信牌、文书，以及民国以来的房地产旧权状，对私改造档案、接代管档案、上世纪50、60年代的房屋普查清册、房产平面图等。

其中馆藏的珍贵档案“清乾隆四十一年胡节禀状”于2005年经江苏省档案局鉴定为珍贵档案文献，入选首批《江苏省珍贵档案文献名录》。本禀状为毛边宣纸，长90 厘米，宽30 厘米，字迹清晰，品相完好。内容是关于清乾隆年间，安徽人胡节将苏州房屋以银1400 两典押给苏州人黄仁久，期满后胡节无力赎回，黄仁久再典押给陆含庭。胡节要求他们买断，并由此产生纠纷，于清乾隆四十一年（1776）告到苏州府吴县衙门。本禀状是苏州关于房屋典押纠纷民事案件最早的原始档案，对研究苏州房产交易、典当业和民事诉讼的历史具有一定的参考价值。

二、历史房产档案的价值

关于档案的价值，民国时期档案学者黄彝仲在其编著的《档案管理之理论与实际》中说：“档案之功用，多因观点和立场不同，持论间接互有差异，各以其自己之主观，强调其作用。历史学家视档案为史料，可供编纂史籍之根据与参考；收藏家视档案为古物；行政家视档案为治事之工具”。可见档案的价值表现在很多方面。历史房产档案作为房屋交易最原始的记录，一方面为私房落实、房屋登记提供依据，具有重要的凭证价值；另一方面因其形成年代久远，为后人提供了许多丰富的历史信息，是研究苏州地方房产、经济、文化发展的第一手宝贵资料，具有重要的史料价值。

1.为处理历史遗留问题，私房落实政策提供依据

改革开放后，随着国家落实私房政策的出台，很多旧时房主及其后人要求发还房屋、登记产权。工作人员通过查询这些历史档案，明确了房子的产权、面积，再根据相关政策，对符合发还政策的房产予以返还，维护了房屋所有权人的权益。如1995年，赵某向市房产管理局申请领取桃花坞大街176 号。经工作人员查找档案，桃花坞大街176 号（解放前为桃花坞大街221、223 号）为北洋政府政事堂肃政使、爱国耆绅费仲深故居。又查，上述房屋在解放前夕被赵姓以8.85465 亿元购得，该房屋自用62.72 平方米，其余出租300 余平方米，学校无租使用784.11 平方米。1958年纳入对私改造，房主使用的62.72 平方米房屋划为自留，其余全部改造。市落实政策部门按照（63）苏发144 号、（85）城住字87 号文件精神，将房主给学校无租使用的房屋全部发还。

2.为房屋权属登记提供凭证

房产历史档案不同于普通的历史档案，它不仅具有研究价值，对于当前的房屋权属登记工作，依然有着重要的凭证价值。对私改造档案以及上世纪50、60年代的房屋普查清册、房屋平面图，对现在的房屋权属登记依然起着重要的凭证作用。特别是一些自1987年房产总登记以来从未登记过的老私房，初始登记时工作人员需要查询房屋清册、平面图、私改档案等历史档案，弄清房屋的来源、房屋的产权人以及房屋结构的变化等信息。

3.为打造历史文化名城服务，为苏州古建筑修复提供翔实的资料

苏州是我国重要的历史文化名城，其数量众多、门类齐全的古建筑给苏州城留下了浓墨重彩的一笔。可是很多古建筑在战乱、文革中遭到冲击破坏，年久失修，已经破败不堪，令人倍感惋惜。近年来，政府加大了古建筑修复保护力度。在古建筑修复保护工作中，苏州市房地产档案馆积极配合，及时提供这些房屋的建筑年代、产权人、房产平面图、房屋面积等信息资料。这些档案信息的提供对市领导的决策和古建筑的修复保护与利用起到了关键作用。如2010年5月，仓桥浜志仁里1-18 号申报省级控保建筑，为了确保申报材料的准确性，市住建局工作人员吴炳生同志到档案馆查阅了志仁里房屋的历史档案。经查，该房屋系由阙姓的房产营造商建造，并且出售。房屋系民国期间建造且保存较好，该民国建筑群既有西洋建筑痕迹，也保留有传统木结构建筑；既有高档楼房，也有普通平房，系民国时期中西建筑形式相融合的代表。

4.为苏州古民居的研究提供原始资料

历史房产档案中对苏州古民居的特色有较为详细的描述，为古民居的研究提供了原始资料。

如咸丰七年（1857）绝卖房屋文契“坐落吴邑北利二图阊门内下塘仓桥西堍大街，坐北朝南，双开间，门面出入，计正落五进，并连傍落共计上下楼房伍拾叁间，上下披厢念捌个，后门在仓桥拱底，总门内出入。壹所在仓桥拱内，坐东朝西门面出入，计捌开间壹进，上下楼房拾陆间，后河石驳岸捌间，石踏步壹座，并连两所基地、周围墙垣、大小天井、阶石井泉。”又如同治十年（1871）绝卖房屋基地文契“坐北朝南门面出入，计五进，共上下楼房、平屋肆拾陆间，披厢上下念个，过路捌架，备弄两条，后门沿河，驳岸全。”

两份文契中“后河石驳岸捌间”、“后门沿河，驳岸全”，形象地描述了姑苏古民居临水而筑、枕河而居的水乡特色，正如唐代诗人杜荀鹤《送人游吴》诗云“君到姑苏见，人家尽枕河”。而“正落五进，并连傍落共计上下楼房伍拾叁间”真实地再现了庭院深深，重门叠户的苏式深宅大院。“正落”是指在全宅主轴线上排列的一组院落，特别规整、严谨、对称，是长辈们居住生活的地方。古宅按照功能要求，一般依次构建为门厅、较厅、正厅、内厅、堂楼等，深的可达五六进。正如宋代文豪欧阳修词作“庭院深深深几许？杨柳堆烟，帘幕无重数。”诸如此类对古民居的描述在历史房产档案中还有很多很多，这也为研究苏州古民居的学者提供了丰富翔实的档案资料。

三、重视历史房产档案的开发利用

档案信息的开发利用在整个档案工作系统中占有重要地位。档案工作的根本目的，就是在确保档案信息安全的基础上，向社会提供丰富的档案信息服务，最大化地实现档案信息的价值和作用。作为房产专业档案馆，加强历史房产档案的开发利用，规范历史档案的查询利用，充分发挥馆藏档案的价值，不仅能够弘扬、传承历史文化，亦能提高档案馆的地位和知名度。

1.重视馆藏历史档案的修复整理工作

历史档案形成年代久远，纸张由于氧化作用容易泛黄脆化、甚至会出现霉变、虫蛀、粘连，字迹洇化、褪变等一系列问题，不利于档案的开发利用。要开发利用房产历史档案，首先要就要对历史档案进行修复整理。早在1990年代，从开始编写《苏州市清朝至民国年间房地产契汇编》，苏州市房地产档案馆就从馆藏的房地产档案中挑选了50 多份藏品进行托裱。此后在历届领导的重视下，又陆续对藏品开展修补托裱工作，使一些旧损的契证档案趋于完整。同时档案馆积极开展档案数字化加工工作。截至目前，共计扫描民国期间房地产权状档案契约7 万余张，1952年1：500 地籍图489 幅，《52年房地产产权人名册》23 册，1964年房屋登记表、房地产平面图与房地产清册845 册8万余页。档案数字化更好地保护了历史档案的完整性，延长了档案的使用寿命，提高了档案的查询效率。

但是目前尚有1.6 万卷对私改造档案以及1 万余件契证档案亟待修复整理。这部分档案一方面因其形成年代久远纸张酸化，部分档案纸张因氧化已经出现泛黄、脆化、粘连。另一方面，部分档案形成时使用的制成材料不甚耐久，特别是近现代的历史档案用墨书写的字迹逐渐减少，几乎完全为不甚耐久的材料所代替。档案中字迹洇化、模糊、褪变现象已十分严重。此外，在查询利用中频繁的调阅原件也对纸质档案造成了一定程度的损害。所以尽快开展历史档案系统性的修复整理、数字化工作，不仅能够有效合理地保护历史档案，延长历史档案的寿命，也能够方便档案馆日常的查询利用工作，提高档案查询的工作效率。

2.加强法规建设，从制度上完善历史档案的查询利用工作

随着房地产业的蓬勃发展，房屋交易日趋频繁，国家为了发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，相继出台了一系列房屋权属登记信息的查询办法。如建住房［2006］244 号《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《物权法》第十八条、《房屋登记簿管理试行办法》第十四条以及《房地产登记技术规程》第6 章节，都提到了房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制、利用服务。但是上述法律、规章、条例中关于房产档案的查询都是基于已登记的房屋权属登记信息的查询利用，而对于房产历史档案的查询规定，在众多的法律、法规、规章中却难觅踪影。唯一能查到的是关于私房改造档案是否能公开查询，住房和城乡建设部办公厅（建办厅函［2008］741 号）函复：根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第十四条规定，原国务院建设行政主管部门制发的涉及私房改造的政策、文件及有关档案，经保密审查后确定为国家秘密，属于法律、法规及国家规定不得公开的情形和范围。在日常的档案查询接待工作中，因为私房改造档案涉及到国家在特殊历史时期的方针、政策，属于历史遗留问题，各地房产登记机构出于谨慎对这部分房产档案大多实行不得公开查询。但是因为缺乏明确具体的条例规定，很难做好政策宣传、解释工作，引起很多社会民众的不满。如近期原马济良巷4 号房主吴姓后人一纸诉状将登记中心告上法庭，要求公开其祖上私房改造档案，此案件目前法院尚在审理中。笔者认为，加快建立健全历史房产档案的查询规定，不仅能够使登记机构档案查询工作做到有法可依、有章可循，也能够使社会民众更好地理解档案查询工作。

3.依托馆藏档案资源，积极开展档案编研，提升档案工作社会影响力

编研是档案工作主动服务社会的一项基础工作，是保护档案原件的有效措施，也是提升档案工作社会影响力的重要途径。丰富的馆藏档案资源为档案编研工作提供了丰富翔实的素材。

苏州市房地产档案馆自1990年代开始，就充分利用馆藏历史档案，结合房产专业特色，陆续出版了一批极具房产专业特色的编研成果。如《名人故居》《苏州清朝、民国期间房地产契选编》《苏州市清朝至民国年间房地产契汇编（康熙47年—民国36年）》《花窗集锦》《姑苏古居》《苏州市房地产档案馆珍贵档案汇编》《苏州市古建筑房屋平面图》《苏州房地产契证图文集》等。

其中《名人故居》于2000年获江苏省档案局颁发的全省企事业单位档案编研成果三等奖；“清乾隆四十一年胡节禀状”状纸于2005年7月经江苏省档案局鉴定为珍贵档案文献，被列入江苏省珍贵档案名录；《苏州市房地产档案馆珍贵档案汇编》和《苏州市古建筑房屋平面图》分别获得“2011年度苏州市档案编研优秀成果评选”二、三等奖。

近期由我馆唐小祥同志和苏州大学余同元教授共同主编的《苏州房地产契证图文集》正式出版，该书收集了清代、民国至新中国成立后的房产、田地交易契证、文书等250 件，最早的是康熙二十一年（1682年）的房屋买卖契约文书，以图文并茂的形式生动地展示了历史上的苏州“楼市”。《苏州房地产契证图文集》内涵丰富，有多方面的史料研究价值。除可以研究清政府的房地产政策、苏州民居的建筑风格外，还可以从房价、税收、货币单位的变化反映当时的苏州经济与社会生活。

4.拓宽渠道，创新服务形式，弘扬历史档案的文化价值

作为档案部门，对于已开放的档案，可以通过举办档案展览、制作电视节目、发布网络视频、发行音像制品等多种形式，全方位为社会提供档案信息。如成都市为了加强对房产契证档案的研究和保护工作，首开先河成立了成都市房产契证陈列馆。该陈列馆通过田园成都、锦城昔影、契证长廊、房产新貌四个单元，展出了自清康熙以来的93 张极具历史、文化、政治、经济研究价值和极具成都代表性的精品房产契证。该契证陈列馆不仅开辟了一个让社会民众鉴赏馆藏珍品档案的窗口，更是开辟了一个了解城市历史变迁、关注城市住建发展的窗口。在当前的新形势下，如何进一步创新房产档案服务机制，深挖馆藏历史房产档案的价值，利用新媒体、新技术，改变档案馆传统的被动查询服务模式，主动服务社会，弘扬历史档案文化价值，是值得我们认真思考的课题。

综上所述，历史房产档案不仅对现在的房屋权属登记起着重要的参考作用，具有很强的现实意义，它还见证了苏州房产管理制度、方式、机构的演变发展历程，再现了苏州古民居、吴门建筑的特色，反映了苏州城市的变迁与发展。因此，加强历史档案的保护修复、开发利用工作，充分发挥这些老房契、老档案存史鉴今、资政惠民、传承文化的独特作用，是当前档案工作的一项重要内容。