基于GIS的商业区选址方法以及影响力分析

邹芳　邓磊　金镝

随着社会的不断发展，城镇人口迅速增加，人们的生活也发生着巨大的变化。但与此同时，居民购物难，商家投资决策难成为了城市发展较为普遍的问题。并且在商业区建设到发展的整个生命周期中，选址显得尤为重要。该文以都江堰市为例，通过对都江堰市商业中心、道路、居民点等城市信息进行调查，结合市场营销与GIS相关空间分析理论，对都江堰市的人口分布、交通可达性、周围商圈影响等因子进行量化分级，得到最佳的商业区位置并得出其影响力。

商业区是零售商业聚集，交易频繁的地区办公区，一般集中于大城市的中心位置，位于交通方便、人口众多的地段。城市商业空间结构是由商业活动载体和主体相互作用而形成的。载体即商业中心，是商业活动的主要承担者；主体即消费者和商业、企业、经营者，是城市商业活动的主要参与者。而随着世界各国商贸往来加强，各国各地物产资源、集散中心、交易市场的简单描述日益增多，城市商业空间结构研究逐渐科学化，形成统一的理论体系。本文将结合传统市场营销理论与GIS空间分析平台，针对都江堰城区，初步建立商业区的选址模型，对其影响力进行分析，并最终以选址地图的形式清晰的加以反应。

1 研究区域概况

都江堰市地处四川省成都市城西，距成都市48km。是一座新兴的工业城市、旅游城市，以著名的都江堰水利工程而得名。城市总面积1208km2，人口总数60余万人。其中市区面积37.7km2，市区常住人口205906人。有本科院校3所、省属中专2所，以及若干中小学，在校学生共计8.6万名。市内交通便利，道路通畅。城市商业繁盛，大小商铺林立。

2 研究设计及数据分析

城市人口数据的获取。商场在进行选址时，总是力求与较大的目标市场，以便吸引更多的目标客户，并且商场合理选址在一定程度上是为了最大限度的满足消费者的社会服务需求量，在收入水平一定的条件下，人口密度直接决定着潜在市场容量的大小。为此，在选址时应明确商场周边人口分布情况，力求尽可能多的将商圈范围辐射到周边常住人口区域。本文中主要以考虑人口稠密度对商业区的影响，即采用都江堰市人口密度空间分布状态作为人口对商业区选址的影响因子，并引入城市人口的遥感估算方法，以住宅数计算，公式如下：

公式中P为总人口数，N为每户平均人数，A为户数，n为不同住宅类型。对于人口数的估算，本文根据“2011年成都年鉴”中的“区（市）县土地面积、户数和人口数 （ 2011年）”表格中的数据，即每户按2.56人计算。为使输出结果更加准确，实验更加便捷，本文根据算出的人口数量把人口数量分为3个等级，每个等级代表一个人口数量段，人口由多到少等级分别为3，2，1。每个人口等级对应的人口数量段如表1。在为城区各个区域拟定对应的人口等级后，运用软件ArcMap将其分级设色。

城市交通信息。在选址时需要考虑到交通便利、人流量多、停车场地大的位置。根据都江堰市的具体情况本文分别从主干道和公交路线两方面对市区交通进行分析。利用ArcMap中的Buffer（缓冲区分析）功能为城市主干道做可达性的缓冲区，分别定为主干道两侧100m、200m、300m，并定级为1，2，3级。其中都江堰市区主干道分别为：幸福大道，观景路和建设路等，其余的为二级街道。在建立的Buffer中离主干道越远越不适宜作为商业区选址，反之离地址主干道越近就越适合作为商业区。 除此之外，交通的可达性还表现在城市公交的可达性，此处通过对城市主干线的公交站的实地调查，绘制出了主要公交路线及站点。

竞争力影响分析。在进行一定地域、交通、人口的分析后，对于商业区的选址，还应针对于市区现有商场进行现有商圈影响分析，因为对于现有商业区而言所在地理位置已经形成了一定的顾客消费群，如果原有的商业区不能满足日益增长的居民购买需求，那么则可以在此区域建设新的商品需求圈。本文将根据现有商场的占地规模面积为其定级，由于沃尔玛与成都百货规模相当，将由大到小分别划分为3、2、1这三个等级，其中：百伦百货等级3；梅西生活广场等级2；由于沃尔玛和成都百货都江堰点规模相当，将其划分为同一等级1。等级越高所代表对周围影响范围及影响力越大，并且对新商场的建设选址阻碍的范围和力度就越大。本文应用ArcGIS 软件对已有商业区建立缓冲区，以大致确定其影响范围。此处，将对一级商场以半径为600m建立圆形缓冲区域；二级商场半径900m；三级商场半径为1200m。

在建立已有商业区影响范围后，我们可以得到各个影响区域的人口影响程度，即可以用人口数来恒定各个商业区的影响力：利用ArcGIS中的统计选择工具，可筛选出建筑图层中的对应人口属性。

··································公式3 其中P代表商业区选址适宜度指数，P值越大则表明越适合将该处发展成为商业区，P值越小则越不适宜；wi 为对应影响因子i的权重值；Ni 为第i个因子对商业区选址的综合影响值。此模型说明，人口密度越大、交通越便利、越靠近主干道、周围现有商圈越少的区域，能吸引的顾客越多，商业区的发展越快。将各个图层即影响因子进行叠分析，选出商业区选址候选区域，如图1：

对得出的预选区域进行排号，以从左到右，从上到下的顺序依次排为1、2、3、4、5、6号区域，并且将此六个区域进行综合适宜度评估，最终得出区域2为最适宜修建发展商业区的位置，此区域位于都江堰市灌口镇人民政府附近。

本文仅以都江堰为例，从道路、交通、人口、现有竞争这几个因素加以分析，对比其综合影响力而得出相对参考区域。但从实际分析，影响商业区的因素不止这几个，还应包括消费者购物选择倾向、消费者心理、城市建设规划等因素的影响，所以对于选址的准确性还可通过加入相关因素进行更为准确的判定。

（作者单位：四川农业大学）