国外的不动产登记

马玉洁 陈在田 蓝建中

新加坡：

防个人拥有非正常房产

从国外来到新加坡生活的人，都会

特别喜欢这里的邮政编码。

新加坡的每一座建筑都有自己的

邮编，如果不识路，给司机看地址不如

给邮编，因为只需在GPS 里输入六个

数字方位路线便一目了然。

一座建筑一个邮编，好处就是直观

清晰，类似的方法也被运用在不动产的

管理上。

新加坡的土地被划分为64 个街

区，每个街区又进一步划分为不同的地

块，每个地块都有不同的编码。如果查

询一块地块的信息，只要支付一笔查询

费用，就可利用街区和地块编码在土地

管理局网站上查询到包括权利人、土地

面积、地块位置、边界及这块地出售、转

让等所有交易记录。这些信息全部由

政府登记机构的审核和认定，保证了记

录的准确和真实。

普通住房信息同样可以在新加坡

土地管理局的网站上进行查询。公开

的信息包括该房产最初开发商、落成

时间，所有出售、转让等交易的历史信

息，甚至包括现任业主的国籍、性别及

这套房是否仍有银行按揭贷款等。如

果愿意支付更多金额信息费，甚至可

查到这所房子的未来——政府将提供

这所房屋所在地块的规划图，查询者

由此可判断未来地铁线路等基础设施

建设是否会影响到这个地区的房屋价

格。

无论在中国还是新加坡，买卖房产

或租房都会想到中介。在新加坡，房产

中介仅仅是售房者和买房者的中间人，

只负责牵线，所有交易、合同签署以及

信息登记等手续，都需法律事务所完

成。这就杜绝了谎报信息、虚假买卖等

问题。

以新加坡80%以上的居民居住的

政府组屋（类似中国“经适房”）为例，属

福利性质。如要将整间房屋出租，出租

前必须向建屋发展局登记并获许可。

如屋主有意出售房产，则必须至少提前

7 天在建屋发展局登记，登记信息包括

出售房产地址、屋主身份证、联系方式

及由建屋发展局出具的房屋转卖预估

销售收益，甚至接下来是否还有购买组

屋的计划也要同时递交。购房者也需

要在网上登记自己的信息。一旦买卖

双方达成交易意向，就要在网站上注

明，以免屋主或购房者出现不履行承诺

的欺诈行为。

这样，买卖双方和政府对所有交易

都清清楚楚。因此，不论是国有土地、

私人住房还是工商业用地，产权关系都

由中央系统说了算。

其实，在中央不动产登记制度实行

之前，新加坡最初实施的是英联邦国家

广泛采用的托伦斯登记制度。这一制

度依靠地契（类似中国的房产证来实施

房产流转），但随之出现的便是有不法

分子盗用他人地契进行非法销售。随

着上世纪60 年代新加坡土地所有权法

案开始实施，新加坡不动产悉数通过中

央不动产登记系统进行登记，如今已完

全电子化，即使有不法分子拿着他人地

契进行倒卖，也无法通过该系统的验

证，地契自然不再为人们所重视。

据悉，在该制度下，人们虽能随意

查询某个房产的业主信息，但基于隐私

保护考虑，民众是不能查询某人名下有

多少房产，政府则可通过不动产登记制

度掌握和了解公民的私人财产情况，以

防止个人不正常拥有多套房产。

加拿大：

为征收房产税提供依据

加拿大房地产登记实际上分为房

产登记和地产登记两部分。

加拿大的土地有三种所有制，即联

邦公有土地、省公有土地（二者合称皇

家土地）和私人土地。不论哪种土地所

有制，其登记都由省消费与商业关系厅

地产权利登记处负责登记，并采取强制

登记管理形式。

私人地产登记由地产权利登记处

下属的“个人财产登记分局”、“法律和

测量标注分局”等协助遍布于省内各县

区的地产登记办公室完成（在安大略省

地产登记办公室有65 个，隶属两个平

行的地产登记局，并和前述辅助机构统

属一名省财产登记官，具体规则各省有

细微不同）。多数省份采用托伦斯登记

法，不论私有土地主是谁、如何转让，其

依附于土地上的责、权、利都只能以地

产登记所载为准，在此范围外的责、权、

利则不受法律保护。

许多省份还为登记设立保险金，如

登记失误造成业主损失将由保险金赔

偿。登记需缴纳固定登记费，如土地转

让需缴纳累进的土地转让税。

房产法定称谓是“住宅用土地增建

设施”，房产登记由市镇政府负责，土地

所有者如变更所属土地上的房屋结构

或推倒重建，必须经市政当局评估核

准。

房地产登记最主要作用是为征收

房地产税提供参照依据。每年各省鉴

价局会对房产、地产进行估值，并向业

主寄发年度股价通知。征收房地产税

的权限属市镇政府，但各省地方性规范

不一，有些一年征一次，有些不止一次;

有些合并由市镇征收，有些则市镇、市

镇所属县和学区都会分别列出征收额

度，由市镇统一征收，各地税率不一，而

且每年都有变化，加上房地产估价年年

浮动，所以房地产税从来都不固定。

加拿大是联邦制国家，一般都将其

行政架构称为“三级政府”体制，其中最

低一级市镇行政事务繁忙，但财税权利

十分有限，房地产税是他们能够自主征

收和支配的最主要款项，市镇财政资金

40%～50%来源于房地产，因此都格

外重视。许多市镇规定，业主可一次性

或分月支付房地产税，如逾期不交则视

作“欠国家债务”，后果很严重，弄不好

会损失信用分，影响求职、升学、贷款

等。

加拿大各省都规定，每个家庭只能

申报一套自住房，享受低税率，而一套

以外的住房则需全额缴房产税。房地

产各项税负征收权、使用权主要集中在

市镇一级政府手里，但房地产登记、评

估权限主要集中在省一级，其用意是将

“权”和“利”分开，避免滋生房地产交易

中的腐败和权力寻租。

日本：初衷为保护财产权益

在日本，不动产登记制度已有很长

历史。

1899 年，日本就制定了《不动产登

记法》，最近一次修改是在2004 年6

月。

不动产登记是为公示不动产（包括

土地和建筑物）现状和权利关系，包括

现状登记和权利登记两个部分。登记

工作由登记所的登记官负责，包括表示

现状登记和权利登记两个部分。1988

年，为解决大量繁杂登记开始修改法

律，实施登记事务电子化。日本全国一

般土地、建筑物登记簿2008 年都录入

了电脑，纸质登记簿已经封存。

据悉，日本不动产登记的初衷，是

为明确和保护拥有者的财产权益。如

今也成为房产税（在日本叫不动产税，

按现行市价缴纳，面积乘以市价确定不

动产价格）等征收基础。

在日本，住宅价值主要体现在土地

上。如东京郊区的一座独门独院住宅价

值4000 多万日元（100 日元约合5.16

元人民币），但房屋只值1000万，土地价

值3000 万。不动产登记就是将作为重

要财产的土地、建筑物地址、面积、拥有

者住所和姓名等登记在政府登记簿上，

并向社会公开。普通市民只要缴纳一定

费用，就可获得登记册的誊本和抄本，而

且无论谁都可自由阅览登记簿。

登记事项除登记年月日外，如果是

土地还包括土地地址、面积等，如果是

建筑物则包括地址、房间号、种类、结构

和占地面积等。如果出现变化，必须在

一天内进行申请。

购买不动产前除到现场确认，还可

获得登记事项证明书等，提前确认面

积、所有人、是否有抵押、典当等。及时

登记非常必要，如有人买了自己的住

宅，交完钱也拿到发票，但一个月后才

去登记所登记，会发现名义已变成了别

人。因为买主会又以更高价格卖给别

人，这样即使先签订合同也没法主张所

有权，因此为避免麻烦，交易后要立即

尽早履行登记手续。

登记所还会发布《登记完毕权利证

书》（类似中国房产证），可用于抵押，如

贷款未偿还完前抵押在银行。领取证

书时要缴纳作为手续费的印花税，价格

根据不动产价格来定。如是居住用房

屋，各种情况下都会减免印花税。登记

不动产的人如没缴纳或未完全缴纳，登

记所还可向申请人当地税务署长发出

通知，由税务署长收缴。如印花税缴纳

金额过大，一定情况下还可返还。由于

登记官故意或过失导致申请人利益受

损，可根据《国家赔偿法》第一条要求国

家赔偿。

最近中国人在日本购买土地和房

产不断被媒体报道，这主要因日本的楼

房买后地是自己的。而且只要不卖还

可留给子孙，这的确吸引了一批先富起

来的中国人。但买了日本房子每年要

交不动产税。根据不动产性质（是居住

型还是办公楼或店铺）、地点、层数、新

旧等参数每年征收一次不动产税。土

地和居住不用交消费税，但办公楼和店

铺等要交消费税。

日本对于个人购买居住的房产给

予不少优惠，如贷了款就可减少一定税

金。所以，不少日本人用30 年贷款买

房，如还养一个家的话几乎不用上税。

而一般外国人却不容易取得贷款，更谈

不上减税。再就是日本不动产维修费

相当可观，如是楼房管理费也不底。

（文据《国际先驱导报》