盘活“沉睡”资产 破解“农贷”难题

徐平岸 邹鸿达

近年来，随着农村经济快速发展，更多的农民“洗脚上岸”，开始办厂、经商、进行产业化经营，拓展致富新门路。农村信用社无须担保抵押的小额信贷已难以满足农民信贷需求。很多银行机构为了防范风险，在较大额度贷款发放上又不得不注重抵押担保，农户要想获得更多贷款，就必须提供有效抵（质）押物。

对于农民来说，土地或住房就是他们最大的“资产”。如何盘活这些宝贵资源？在江西省赣州市会昌县，农民住房抵押贷款正逐渐成为了一种新途径。

走新路：农房抵押实现

“点土成金”

初秋时节，乍暖还寒，尽管会昌县汉仙岩4A级风景区的游客稀疏，农家乐经营者林晋长却一点也不担心稍显冷清的生意。2014年，他用自家房屋抵押获得的资金提升了农家乐的环境，不仅对经营场所进行了改造，还购置了轿车方便去圩镇采购食材，生意红火了一年。现在他还想把隔壁的宾馆盘下来……

春雨还让桔柚树枝繁茂，花团锦簇。开满白花的万株桔柚树的累累果实亮得耀眼，会昌县周田镇秧排村村民汪亮明心里乐开了花。2013年，果园丰收，但由于没有冷藏库，只好提前将水果贱卖，全年的辛苦未得到应有的回报。2014年，汪亮明用自己家房屋抵押贷款建起了冷藏库，收果后入库等到价格最高时出售，结果利润比前年翻了一番。

林晋长的“劳有所获”和汪亮明的“物有所值”，都得益于会昌农商行在2014年4月启动的农民住房财产权抵押贷款。会昌县人口约51万，其中农村人口约占85%，是国家扶贫开发重点县。虽然农业产业特色鲜明，资源丰富，但农民资产少，融资渠道窄，增产增收相对较难。2014年初，会昌农商行率先开展了农民住房产权抵押贷款试点，目前已进入正常实施阶段。

据了解，截至2015年8月底，会昌农商行下辖的19个乡镇支行全部开展了此项业务，累计发放农民住房产权抵押贷款365户、金额合计5649.5万元。在对其中17户经营性用途的贷款农户跟踪调查时发现，借款农户2014年收入比上一年增长了至少18.2%。农民住房产权抵押贷款试点形成的“会昌模式”，为激活农村“沉睡”资产，促进农民增产增收，助推农村经济发展探索出了一条新路。

据赣州市有关部门调研统计，目前有七成农户希望通过住房产权进行抵押贷款。以会昌县为例，仅以土坯房改造的5万户农房为基数，每户农房作价20万元，按照60%的授信额度计算，该县农民住房产权抵押贷款授信总额就将高达42亿。一旦盘活这些“沉睡”资产，不但能解决农户的资金难题，还会带来倍增的经济、社会效应。

强机制：步步为营确保“步步赢”

据会昌农商行负责人介绍，农房抵押贷款试点在会昌县启动后，会昌农商行主动作为，在“慎、实、惠、控”上下功夫，不断完善制度建设和风险防范机制，逐步形成了较为系统和完善的农房抵押贷款业务体系，建立了农房抵押贷款的长效机制。

在试点区域的选择上，按照先小范围试点再全面推广的原则，会昌农商行优先选择了城中村、城乡结合部、工业园所在地等经济活跃、贷款需求旺盛的区域作为试点区域，进行了“三证”持有情况摸底调查和宣传动员，了解农户房屋确权办证及贷款需求情况。确保贷款人有足够的还款能力及抵押物有较强的变现处置能力，以最大限度规避风险，保障资产安全。

在贷款操作的流程上，为切实保障农民在贷款办理过程中的高效快捷、合法合规，会昌农商行在借鉴一般抵押贷款操作流程、合同文本的前提下，结合农民住房财产权抵押可能存在的风险点，制定了针对性较强的工作细则和配套的操作流程及合同文本。使符合条件、资料齐全的农户贷款办理时间缩短至一周内，极大提高了农民办理此类贷款的积极性，加快了推进农房抵押贷款试点工作的进度。

在贷款的成本费用上，会昌农商行成立了抵押房屋评估小组，对抵押房产进行免费自行评估。由农商行在综合考虑抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素后，认定抵押房屋的评估价值，并出具抵押评估报告。据统计，会昌农商行为办理住房抵押贷款的农户节约评估费超过10万元。与此同时，农商行还为办理农民住房抵押贷款的农户提供相对优惠的利率价格，并承担了全部的房屋抵押登记费用，切实减轻了农户贷款的成本费用，提高了农户办贷的积极性。

在贷款风险的管控上，会昌农商行严格执行各项规定，始终坚持信贷原则，要求申请此类贷款的农户必须持有“三证”，即《农村集体土地（宅基地）使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《房屋所有权证》，且必须具有充足的第一还款来源和良好的信用记录。

在宣传推广上，会昌农商行通过电视、报纸、网络、手机短信等多种形式，广泛宣传农民住房产权抵押贷款的目的、意义和典型事例。同时，印制了2万份宣传手册，将农民住房产权抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款程序等内容宣传到每家每户。积极动员、鼓励广大农户参与房屋确权，安排客户经理与政府确权办证人员一同上门为农户办理房屋产权证。对“三证”齐全且有贷款需求的农户，及时安排贷款的调查、审批、发放，从而保证有效信贷需求满足率达到100%。

在与各部门的沟通协作上，为使农民住房产权抵押贷款真正落到实处，会昌农商行继续加强与土管、城建规划、房产管理等部门的沟通协作，对符合贷款条件但需补办相关证明的农户，及时向相关部门提供名单，并建议相关部门在法律法规允许的条件下为办证农户提供实惠政策。提前介入调查，实现办证与调查同步进行，在证件、资料齐全的情况下确保7天内完成贷款申报、审批和发放手续。

同时，积极争取省联社、市办及监管部门的指导和支持，切实做到农民住房贷款依法依规、先行先试，实现可推广、可复制。请求相关部门给予更多的政策支持，如争取更大的信贷规模和相对宽松的监管环境等。

此外，继续加强农民住房抵押贷款的风险管控，严格审查农户信用记录，严格把控农户第一还款来源，不以农民所抵押的住房作为重要参考。对现有农民住房抵押贷款做好调查回访，加强贷后检查工作，对可能出现风险的农民住房抵押贷款及时采取措施。

解难题：探索全面推广新模式

尽管试点已经迈出了坚实的一步，但要全面铺开，会昌农商行会继续在以下方面加强探索。

当前，有不少农房存在“三证”不全的问题，亟须确权到户。由于大多数农民没有意识到产权证的价值和作用，对确权认证工作态度不积极；或想要确权办证，但在建房时存在超高、多占、乱建等情况，导致不能合法办理相关证件。

针对以上问题，当地政府部门于2015年4月3日下发通知，对“三证”的办理实行限时办结制，并明确规定农民办理住房产权抵押贷款后大部分办证费用将返还农户，使得这一问题在会昌从根本上得到了解决。

此后，会昌农商行以新政策为基础，继续加大对因此，对农户住房产权抵押贷款政策的宣传力度，切实提高广大农户确权办证意识。同时，还将加强沟通协作，争取土管、城建规划及房产管理等部门支持，提高办证效率，提高农民参与确权的积极性。对因历史原因而造成批少建多的房屋，能在缴纳一定数额罚款的情况下予以办证。

同时，考虑到农村实际情况，若农民经营失败，根据银行抵押协议，将要失去住所。而担保法又明确规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，抵押物的转让局限于集体经济组织内部，处置上存在一定障碍。为规避风险，银行对于贷款农户的审核非常严格，对其信用度、创业项目、盈利能力等要进行综合考评。对抵押的农房要求也非常严格，一旦有风险，可将抵押物出租偿还贷款。这就使农房抵押贷款对象范围受到了很大限制，贷款受众大大减少。

针对农民住房抗风险能力偏弱的特点，会昌农商行为农房抵押贷款的农户购买了房屋安全保险，并承担所有参保费用，以最大限度地保护农户的财产安全和利益，切实防范信用违约风险，确保试点稳妥推进。