分析房地产住宅项目精装修管理

高明

【摘 要】本文结合关于房地产住宅精装修项目的特点及存在的问题分析，分别从房地产住宅精装修项目设计管理、地产住宅精装修项目投标及合同管理、房地产住宅精装修项目施工管理三方面的管理措施内容进行了分析，以供参考。

【关键词】房地产；住宅项目；精装修管理

一、关于房地产住宅精装修项目的特点及存在的问题分析

房地产住宅精装修特别是大批量的精装修与普通的酒店装修具有很大的不同，房地产精装修不仅具有工业化装修所需的合理组织施工工序方面的问题，而且还具有其所需的全局调度管理方面的问题；此外，就小批量住宅普通装修所要面对的那些繁琐细节管理，房地产精装修同样也要面临着。因此，进行房地产精装修，其设计管理要牵涉到产品各个方面的环节。具有较高水平的精装修队伍，当前我国还是较为缺乏的；因其实际管理水平与市场实际要求还具有较大的差距，故经常要受到来自较小业主的投诉。总的看来，有关房地产住宅精装修项目的质量问题，是现阶段客户投诉比较多的问题，而且对于这些客户投诉较多的有关质量问题，房地产开发商也未能做到进行及时处理，或者及时跟客户进行有效沟通；这些问题的存在，不仅影响了房地产开发商的信誉度，而且也对其产品的销售额带来了极为不利的影响。因此，做好房地产精装修设计管理，提高我国房地产住宅精装修项目质量就显得极为重要。

二、做好房地产住宅精装修项目设计管理措施

1、确定好装修设计单位

实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位，不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

2、做好设计前的准备工作

在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

3、把建筑做法标至精装修完成面上

在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

三、房地产住宅精装修项目投标及合同管理措施

有关于别的专业，精装修工程的标段区分对比灵敏，只要确保是相对封闭的区域即可，能够分栋，也能够在栋内分层。现场管理中，土建单位与装修单位的作业界面区分及施工交叉、和谐是精装修管理的难点，因此在总分包合同中需将各自作业规模予以清晰，将各项合作事项及费用细化，防止在工程施行过程中呈现扯皮现象。格外关于图纸上不能清楚表达的施工需求必定要有完善的文字说明，以免呈现歧义。投标文件中关于制品维护方面要导致注重，在投标文件中最佳作为专项费用开项，清晰哪些部位应有精装修单位供给维护措施，有施工单位报价，以减少工程管理难度，杜绝扯皮。联系项目的工期规则施工单位各期间投入劳动力数量，并需求断定施工单位出场一周内供给具体的节点方案及安排架构表。具体节点方案应包括：人员出场方案、资料定版及出场方案、各期间施工时刻等。其中主材定板主张在断定施工单位后立刻开始，使业主有充沛的时刻对主材进行比选。

四、房地产住宅精装修项目施工管理措施

1、场所移送管理

通常状况下，移送场所需求开发商、监理进行和谐，总包、精装修单位参加。现场有必要严格按要按国家有关规范和合同需求的规范进行查看，查看的要点首要在以下几个方面：

首先，土建单位的洞口尺度、楼地上平整度、标高级，由于这些部位的问题很难经过精装修来掩盖，乃至也许由于精装修愈加露出这些问题。其次，小业主收楼后投诉定见最多的渗漏问题，渗漏问题最佳在土建期间解决，一旦精装修施工后再处理会呈现许多问题。一则装修后许多部位被荫蔽，查找漏点对比艰难。二则装修后在进行堵漏需求损坏装修面，费用较多，且十分繁琐。最终，关于精装修施工容易损坏而对小业主又对比直观的土建制品，如阳台栏杆、铝合金门窗等。土建移送精装修采纳的过程：⑴第一期间由土建单位自检，土建单位按国家规范，合同的质量需求及图纸进行自我查看，查看并整改结束，整改时刻依据工期需求断定，主张不要超越一个月。⑵第二期间有精装修单位查看，查看出来的问题如归于土建规模的有必要需求准时整改完，否则托付别的单位整改，费用依据合同条款从有关职责单位工程款中扣减。⑶第三期间由开发商掌管，经土建及装修和谐，同时拟定移送方案。假如土建单位施工质量较好，进展较快，最佳一次性全部移送，防止呈现交叉作业及制品维护的一系列的问题。假如的确土建无法一次性移送，主張依据实际进展分栋分层移送，移送数量应能满足装修单位流水施工。

2、施工进展管理

精装修施工单位出场后，安排总包、精装修单位、监理单位依据合同总工期，土建移送状况来断定要害节点。精装修单位依据要害节点深化后排出精装修进展方案，方案需求清晰泥水完工日期、乳胶漆的作业安排、木门进展安排、洁具及厨具出场及安装时刻。影响进展的首要因素包括以下方面：

⑴土建移送场所迟。

⑵泥水及杂乱的木作业的进展。

⑶笔直运送的功率。

⑷首要资料的供给。

⑸精装修单位的劳动力投入。

3、施工过程质量管理

从当前我国的精装修商场来看，安排完善、资金实力较强的部队较少，因此施工过程中的管理格外重要。现场应断定样板先行的思路。施工样板要做到每个标段最少一层样板层，每个户型最少一间样板房。每个劳务班组出场前有必要进行现场交底，未进行交底的不能出场施工。针对小业主集中投诉的质量问题进行要点把控。多见质量问题如下：

⑴裂缝问题是十分多见的投诉问题，包括抹灰裂缝、轻质墙板裂缝、不一样材质联系处的裂缝等等。

⑵渗漏问题，外墙、门窗、阳台、卫生间等方位漏水对比遍及的当地要要点注重，要做好试水试验。

⑶小业主对比关心的卫生间、厨房尺度等，必定要仔细复核。

⑷地上、墙身、门窗、橱柜的表面可见的，触及感观的部位。施工样板断定后，依据合同及规范断定好项目的质量规范，规范尽量予以量化，以便利现场控制。施工过程中的制品维护也要导致充沛注重，许多单位只注重施工过程中的施工质量，不注重制品维护，成果通常要花费相当大的精力和财力去处理。成本维护其实是精装修管理中很重要的一环，也是能否确保按期交楼和确保精装修感观质量的要害环节，有必要引起重视。成本维护的基本原则是各工序空间上分隔，时间上错开，尽量减少多作业在同一区域同时进行，每道工序完成后交给下道工序前有必要进行查看。房地产项目的精装修管理不是技術问题，而是管理问题。现期间的工程质量管理，首要依靠施工期间所进行的工程质量检验，没有进行系统化的防止和管理。房地产开发商应从设计、投标、资料收购、施工工艺、施工工序等各方面进行防止，构成贯穿项目开发全过程的工程质量体系管理。只要经过全过程的管理，才能保证精装修工程的质量，保证小业主的合法权益。

结束语：

总之，房地产住宅精装修管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题；因此，在生产实际当中，深入分析和探讨房地产精装修管理问题，这对于确保精装修建筑工程质量、促进我国房地产业持续快速发展均具有重要的意义。

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