寄望“组合拳”

龚小锋

多地政府出台的楼市新政已经持续一两年，从公积金新政到财政补贴、税费减免，虽然对交易量短期有帮助，但依然无法解决三四线城市中长期需求透支、高库存等问题。

在中央喊话“去库存”后，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相，将成楼市“去库存”抓手。

中央酝酿“组合拳”

目前中国房地产最大的痛点是高库存，而传统的手段似乎不足以解决这一问题。目前，楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。

但房地产并不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革紧密联合。这意味着，楼市去库存不但需要各项财税政策的支持，也需要结合中国当前扩大内需和新型城镇化的立脚点。

进入2015年底，中央对于楼市去库存越来越重视。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。

此后，多家媒体援引消息人士的话称，中国计划推出房地产去库存措施，可能的政策包括，地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。目前来看，用这些更加市场化的方式来解决供需问题，或许是楼市去库存较为有效的方法。

12月14日，中共中央政治局经济工作会议召开，明确要求化解房地产库存。

在去库存会战中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策也有望密集亮相。

实际上，去库存不能孤立对待，三四线城市应以加速新型城镇化为契机，以户籍改革和传统产业转移为抓手，全面提升人口产业集聚能力，消除潜在风险，实现“楼市、人口、产业”发展的有机融合。

财税货币政策长远调节

在地方政府诸多眼花缭乱的动作中，多数近乎于年底促销式的政策红利，并无实质性作用。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，如果只是单靠地方政府这种“撕扯式”的超短期契税补贴，将失之混乱。化解三四线城市的库存难题，还需国家部委统筹考虑，统一实施。

杨红旭认为，货币政策应给予支持。比如个人房贷可以进一步宽松，首付仍有降低的空间。实际上，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，20年期100万元房贷利息将减少22.57万元。

很容易被误解的是，政府调控“去库存”的目的在于继续助推房地产，其实并非如此，中央多次发声和发文传达的声音都表明，楼市健康的长远之策，是帮助地方政府在逐步摆脱土地财政和房地产依赖。

杨红旭指出，还是需要房地产税制改革的跟进。这需要财政部和国税总局联手出台新政，比如对于二手房交易不妨取消营业税。对于一手房市场，此前有消息称暂时性的针对首套房和二套房中的普通住房，实行单项房贷利息抵扣个人所得税，也值得支持。

不过，鉴于目前住房市场结构分化趋势严重，中国社科院财经院院长助理倪鹏飞指出，在金融、财税、土地及行政措施等方面需要对不同的城市分类指导和差别对待。

倪鹏飞认为，在行政措施方面，继续实施一线城市的限购措施，取消一、二线城市大户型及高端住房建设、开发和消费的限制。调整和提升普通商品房、高档商品房以及豪宅等面积和功能标准，根据新的标准，制定新的税收政策与制度。

此外，在金融政策方面，可实行差别化的抵押贷款首付比例，一、二线城市高于三、四线城市，公积金贷款利率也可以此类推。在财税方面，实行差别化的税收政策，让三、四线及以下城市买卖住房的营业税、契税和所得税的优惠和抵扣高于一、二线城市。

打通商品房和保障房通道

由于中国保障房任务量庞大，打通政策性住房和商品房市场，堪称一石二鸟的手段。早在2015年的政府工作报告中，李克强总理明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。

从住建部几次系统内部会议传达的口径来看，住建部部长陈政高特别强调，“要下决心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陈政高在内部系统会议上还表示，“打通渠道是最重要的，打通这三条渠道就会一通百通，我们房地产市场就会有很大的好转。”

此前，部分地方省市曾尝试通过市场购买存量商品房的形式，消化市场库存，但是，由于受到资金、购买规模等方面问题制约，并未在全国范围内推开，而住建部正在协调有关部门解决这些问题。

让业内印象深刻的是，2015年1月24日，福建省福州市曾提出由政府收购市场、城镇居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，辽宁、湖北、江苏等省的部分地区，也开始效仿这一做法，进行尝试。

随着这一方法的逐步推广，住建部的思路也更加明确。在有资金支持的情况下，住建部强调三个打通，即商品房市场和棚改安置房打通，商品房与公租房打通，商品房和租赁市场打通。

所谓商品房和棚改房打通，即以货币化安置的方式，通过自行或组织购买的方式，通过购置商品房，解决棚改安置住房。目前，货币化补偿已经写入了中央政治局常委会工作要点。

对于商品房和公租房打通，住建部高级领导曾针对2015年的相关工作提出，年度公共租赁住房在任务指标不变的情况下，尽量不再新建，而是通过政府到市场上收购存量商品房完成，“买不到合适的房就买二手房”这位高级领导曾特别强调。

由此可见，2016年政策性住房通过市场收购存量住房实现的力度，将空前加大。

户籍制度“打底”？

户籍制度保障政策被中央领导人多次提及。今年11月11日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议已经提出，通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费，称为未来去库存楼市政策的一大方向。

这一制度对于帮助当前楼市去库存有着直接联系。倪鹏飞表示，单靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，必须迅速打开需求的新空间，农民工为主的新市民群体购房是去库存、稳投资的最大新需求。

将户籍制度和农民进城购房相结合，是近期公共领域的议论热点，对此，中央的发声已经十分明确。12月14日晚间，新华社发布消息称，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，“指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”

中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户。据倪鹏飞测算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这将极大缓解楼市库存压力。

不过，如何推动城镇化，促使农民工进城购房却并不容易。在部分地区，与当地人购房相比，异地农民工购房几乎得不到银行贷款，再加上很多三四线城市尤其是县城的基础设施和教育、医疗等基本公共服务体系还相当落后，难以调动和吸引人们落户购房。

倪鹏飞建议，要推进并完善居住证制度，购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女有平等的优质教育权利，是农民工购房最大的动力源。

此外，还应在金融政策上给予支持，比如将公积金覆盖到农民工，降低公积金贷款的存款标准，提高贷款额度，并实行可异地公积金提取制度，以及让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会。

“不能将农民工购房片面地理解为靠农民工来为楼市去库存”，深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，从经济发展和城镇化角度看，中央希望抓住农民工这最后一块人口红利，促进人口、产业在城市聚集，从而构建和夯实内需。

杨红旭认为，重要的是要增强三、四线城市的吸引力。如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有一个三、四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三、四线城市产业的发展和公共资源的分布亦十分关键。