楼市巨量压顶

龚小锋

尽管今年以来，商品房市场复苏，成交量和房价也陆续出现“从负到正”的大逆转，但房地产行业仍然面临三大困局——库存高、区域市场分化严重以及开发建设指标跌入冰点。

6.96亿平方米全国商品房待售面积。12月12日，国家统计局公布的这一创纪录数据，将各地去库存的压力摆在了明面上。市场愈加呈现分化的趋势，一、二线城市楼市开始企稳回升，而三四线城市楼市的风险进一步加大，仍然以去库存为主。

多地库存分化

库存高压可能带来的严重后果，让中央高层的视线更多地关注到了地产行业。真正糟糕的是广大三四线城市，此前各种关于“鬼城”和空置率问题被反复热议。

综合近两个月国家统计局及相关机构数据来看，广西北海、山东烟台、内蒙古呼和浩特等地，纯商品住宅库存量动辄在500万平米以上，在没有新增供应量的情况下，也需要两年以上的时间才能消化完。

呼和浩特是全国有统计数据城市中库存最高的一个城市，也是全国第一个放开限购的城市。早在今年“3·30”新政出台前，2014年6月26日，在“限购令”执行了三年多之后，呼和浩特正式发文取消限购。

为了加快销售，当地项目在去化上不遗余力。“我们项目现在毛坯均价5900元/平方米，有首付分期活动，最低首付2万元，而且是无息的。”呼和浩特加州公馆项目一名销售人员告诉记者。

据呼和浩特住建局给出的官方数据，目前呼市的总库存4500万平方米，去除掉棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房，目前呼市纯商品住宅的库存量在900多万平方米，按照呼市每年约300万平方米的去化速度，去化周期为三年。

有呼和浩特开发商对媒体表示，如果算上那些手续不全的项目，呼市总库存在4000万平方米，其中纯住宅库存为2400万-2500万平方米，按照每年300万平方米的去化量，库存去化周期在7-8年。

受到高库存等因素影响，目前呼市楼市均价在5600-5800元/平方米，总体房价水平不高，和周边省份的省会城市如银川、石家庄、太原相比相对较低。

并非此前所有被提及的高库存城市都如此严重，由于各个城市库存情况不一，各大机构也给出了各自的数据。据戴德梁行最新数据，其所监测到的最顶端的25个城市消化库存只需要5.8个月，一些城市的去化周期则长达21个月。

易居研究院数据则显示，在其监测的35个城市中，10月，一、二、三线城市新建商品住宅去化周期分别为10.0个月、12.2个月和18.9个月。

广东中山楼市就顺利晋级为典型的三线城市，近两年来，中山一度累积7万套左右的库存，今年6月份，中山被社科院列为“高库存”城市，估算楼市库存消化周期达24.2个月。

2015年4月，中山住建局、房地产协会带领十余个项目去珠海办展，并对外表达了“去库存”的声音。尤其是随着深中通道的开建，大批外地客涌入，弥补中山本地消化力的不足。

在11月份，中山楼市交易量创下1.45万套的成交纪录，住宅库存也降至61395套。预计按照目前速度，去化周期将在10个月以内。

全国库存消化周期漫长

尽管各地数据不同，甚至有部分三四线城市近期去化较快，但多数三四线城市情况都不乐观，如果从整体上看，全国库存压力更是巨大，甚至未来两三年内，多个三四线城市仍要努力去库存。

“6.96亿平方米全国商品房待售面积”，这是国家统计局在12月12日给出的数据。不过，多数业内人士认为，实际数据远大于此。

“我们所说的库存，来源于国家统计局公布的待售商品房建筑面积累计值。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，国土局的库存数据主要针对已经竣工的面积，但这一数据没包括“处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去”的商品房建筑面积，因此这一数据低估了待售库存的规模。

李宇嘉指出，根据其掌握的数据预估，如果按照库存的宽口径计算，待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。即便按照2013年历史最高销售纪录13亿平方米计算，全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。

不少机构给出的统计也与此相近，中信证券给出的数据是全国整体库存达到132.8亿平方米。需要10年才能消化完。兰德咨询机构数据显示，当前楼市广义供应量为95亿平方米左右，按近三年去化速度看，楼市大概有十年左右的广义去化期。

近期，诸多论坛上一些专家也在热议库存，所发出的结论也与此吻合。12月13日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在一个论坛中称，“需要消化过度放大的库存，恐怕就不是我们想象的一两年、两三年，有的地方恐怕要花5-10年”。

不过，在李宇嘉看来，库存是一个相对指标，也不能高估“高库存”的负面影响，关键要看市场行情和开发商运营策略。实际上，地方楼市的实际待售库存一般要保持在12到15个月的消化周期才能保证预期稳定、房价稳定，龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。

“细分人群”补贴购房

面对宏观经济触底和楼市库存高企的现状，政策风向的显著变化有目共睹。“前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

与此同时，外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力，而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献都不容忽视。

今年以来，中央和地方纷纷出台政策，取消对房地产的各种限制条件。降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起，到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大幅降低了购房者的房贷负担。

在地方城市中，房贷新政、公积金新政、贷款首付比例降低、支持人才购房等政策普遍运用于地方救市之中。在种种方法都试过之后，地方政府“真金白银”的财政补贴，成了今年以来运用频率十分之高的新政策。

目前累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为高库存城市或区域。尤其是各地的具体措施中，落地到细分人群的购房直补可以说十分罕见。

12月9日，杭州市富阳区发布了一条楼市新规，文件显示，学历越高补贴越多，最高一次性补贴80万元。据了解，这80万元并不好拿，要求必须是中国科学院院士、中国工程院院士等国家级专家人才。

此前，广东清远市印发《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》，给予购房者补贴，低收入困难家庭最高可补贴房子总价20%，对于入职满五年的公务员，“按照本科2万元、硕士3万元、博士4万元的标准，由市财政给予一次性补助”。

另一个细分的亮点则是鼓励农民购房。随着三四线城市推出购房补贴政策升级，不少地方政府通过财政补贴的方式，鼓励农民进城买房。如四川眉山和安徽宿州市泗县，此前就颁发新政策鼓励农民进城买房。

近期河南洛阳就是一个典型例子。洛阳相关政策显示，自12月1日起，农民及外来人员市区买房可享多项优惠。包涵享受缴纳契税的100%补贴，非市区户籍人口享受按揭贷款第一年全额贴息等多重政策。

张宏伟表示，官方希望通过房地产帮助提振中国经济，本次习李政府表态之后，预计2016年楼市“救市”去库存大门将继续敞开。