商住为什么这么火？

徐进

大兴区义和庄，三个知名开发商的商业项目比邻而立，分立一个十字路口的三侧，它们几乎同时盖起了售楼处、快速地蓄客、声势浩大地开盘，销售员、代理人、看房人、买房人往来穿梭，贴身之战已经持续了三四个月的时间。

数据显示，最近几个月以来，这三个楼盘的销售量屡屡冲高，几乎占据了整个大兴区总量的一半以上。此处俨然成为一个新兴的楼市板块、郊区刚需市场的主战场。

义和庄发生这一切，并不是孤本，而是北京市商住市场的一个缩影——商住的火热浪潮席卷着整个北京市场：大兴、通州、石景山，以至城六区内地高端公寓项目都屡屡登上热销排行榜。

商住火了。不论是市场一线的直观感受，还是机构数据的统计播报，商住公寓市场的热度远远超过了其他住宅产品。一边是地王豪宅的夺人眼球，一边是刚需普宅的供应偏紧，商住市场趁势、趁空、默默地收割市场。

义和庄，贴身战

大兴区义和庄目前盘踞着三只“猛虎”：万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场。从地势来看，以念坛公园的十字路口为中心对称，三个楼盘各据一方，呈现三足鼎立之势。

11月的一个周末，北京入冬寒气逼人，北风正紧，天阴欲雪，记者走访这三个楼盘，却发现各家的售楼处内都人头涌动，火热如夏。恒大未来城刚刚开盘不到一周，接待处里聚集着大量选房签约的客户，几乎每个业务员都不得不同时接纳十来组客户。

记者了解到，恒大未来城一期主打约20平米至190平米多层空间产品，180平米至200平米大平层产品，更推出了商住市场比较少见的8.4米“空中墅”产品，产品形态多样，因此获得较高人气。即使销售均价已经接近4万元/平方米，在三个项目中并无明显价格优势，但依然快速接近售罄。

此外，恒大推出“首付分期”和“无理由退房”等举措来吸引购房人。有趣的是，记者发现有一个客户咨询“无理由退房”的具体细节时，就有两三个销售人员围住他打听想退哪套房，好为自己的客户预留房源。

销售心机战，不独在项目内埋伏着，在这几个项目之间更有如上演大戏般精彩。记者刚走出地铁站，就有代理人神神秘秘地说要“讲个趣闻”。原来，有个项目样板间的隔层“塌了”。众所周知，商住楼盘一般采取高挑空、高层高来获得额外空间，隔层的质量非常重要。样板间都“塌了”，一时传为区域内的大话题，其他两家几乎都以这个“趣闻”作为开场白，而本家则避而不谈，只说项目参观人数太多发生了小意外。

记者了解到，作为义和庄区域内最早拿地的万科，其土地成本最低，因此均价仅3万元/平方米，三者中属最低，价格优势凸显。此外，作为一个大型综合性项目，万科还自建有7万平米的商业，未来或将成为区域共享的商业配套资源。

而另一个项目泰禾中央广场，则主打“公园+地产”模式，更不惜将运用得非常熟络的“豪宅装备”都投入到这个项目上，净水器、净空设备、多重安保成为项目亮点。此外，作为区域内最早开盘的项目，泰禾中央广场从今年9月首次入市以来，销售反映不错，屡屡登上销冠榜，成为区域内的明星项目。

全北京，看商住

都属商住loft产品都是百万量级大盘出货量大、都在3万-4万元单价区间竞争白热化……义和庄的比邻之战，从夏天一直打到冬天，项目一期又一期连续开盘，贴身之战仍将继续。亚豪机构总监郭毅却不担心义和庄同类相争的去化难题，“现在大兴几个刚需板块都处于相对沉寂状态，无房可售，义和庄填补了空白，去化不是难题。”而且她认为，这种“刚需普宅供应不足，商住市场查漏补缺”的状态，是全北京的普遍行情，从商住项目在通州、石景山、门头沟、房山等区域的普遍热销可见一斑。

记者了解到，除了上述义和庄的三个项目外，大兴区域内还有北京城建·北京密码、国锐·金嵿的国锐广场、水晶布洛阁等商住产品在售，其中亦庄的国锐项目销售额已达到14.7亿元，在中高端公寓市场中表现不俗。其他郊区市场中，通州区域更是商住产品的主战场，在区域限购令之后，通州主要依托区域内的商住产品“撑场”。比如位于通州运河核心区的保利大都会项目等，成为通州市场的主力。此外，位于门头沟区域的远洋新天地、中昂时代广场等也是近期入市的商住楼盘。

值得一提的是，一些主打轻奢的中高端商住公寓项目也趁势快跑，位于石景山的紫御长安项目，11月成交总额为3亿元左右，表现亮眼。此外，商务公寓产品开始突破小户型的限制，出现大面积、高总价的豪宅化产品。比如前述义和庄的恒大项目，推出了200平米的大平层户型和190平米的类别墅产品，瞄准了改善型客群。

业内人士认为，目前北京市场“豪宅当道”，但真正的市场主力是低总价、小户型的百万级别商住楼盘，既填补了刚需供应不足，又分流中低级别的投资市场。因此，最近数月，诸多商住楼盘都走出了热销行情。据中原机构数据，2015年商住公寓市场的热度远高于其他住宅产品。今年1-10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。而同期住宅成交金额的同比涨幅为34%；即使被称为“豪宅年”，今年别墅市场同比涨幅也不足七成，低于商住市场的涨幅。

产品升级换代

“现在商住产品一拥而上，首先要解决同质化的问题”，某开发商人士分析行情认为，现在一些开发商已经在做改善型商住产品，“把面积做大一些，可以做120平米以上；把户型做舒适一些，三四居、南北通透，适宜几代同堂；这样的产品虽然目前仍然比较少，有些冒险，但是这部分市场是存在的。”

郭毅也认为，随着商住市场供需双方的不断扩容，开发企业更加注重产品的开发创新、升级换代，以扩大产品的客群面。“除了做大户型的产品，瞄准改善型市场之外，这几年越来越多商住楼盘在做精装修，其标准并不比普宅产品差；还有的项目做配套、做园林、做物业也非常用心。”

比如，在层高上做文章。泰禾中央广场项目将产品层高提升至4.5米，单层高度达到2.2米以上，一改商住loft产品层高不足“屋打头”的压抑体验；恒大未来城则推出“空中墅”产品，8.4米的层高打造出三层的产品。

此外，越来越多的商住楼专注于“自主型社区”、“住宅式公寓”定位，使用功能上日趋住宅化设计特征，配备独立厨卫、通燃气、阳台、独立卫生间等，在平面设计、户型布局、功能分区等与普通住宅设计几乎无差别。比如，最近诸多在售项目都宣传“争取民水、民电，燃气入户等”。还有一些商住项目注重物业公司的选择，一改商住社区“人员混杂”、“脏乱差”的传统印象，打造宜居的环境。

有业内人士认为，依托于当前“大众创业”、“互联网+”的潮流，兼具办公和住宅的产品将获得市场生机，关键是要跟随年轻消费人群的生活模式，建筑设计上投入创意设计，如果可以在宽带接入、智能家居、社交圈层方面提供充分的创业孵化服务，这类产品将获得市场青睐。