农地改革将带来什么？

曾慧娟

11月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅对外印发了《深化农村改革综合性实施方案》（以下简称《方案》），《方案》明确，农村存量的集体经营性建设用地可以根据规划为工矿仓储、商服等经营性用途所用。

知名财经评论家叶檀表示，可以释放的宅基地以及集体经营性建设用地，对应的可能是几十万亿元的资产。对于地产而言，住宅仍不可触碰，但对商业、产业园区投资者是利好。

首宗农村集体建设用地入市

12月11日，北京市国土资源局大兴分局发布集体经营性建设用地使用权出让公告，大兴西红门镇绿隔产业用地集体经营性建设用地使用权挂牌出让。这是北京首宗农村集体建设用地入市。

据悉，本次挂牌出让地块位于大兴区西红门镇，建设面积26700平方米，出让年限40年，起拍价4.5亿元。该宗地以临时“三通一平”（“三通”指通临路、 具备临水、临电的接入条件。“一平”指除最终可保留及涉及二级开发单位继续使用的地上物外，无其他施工障碍物的场地自然平整。）形式供地，竣工验收前达到 “六通一平”（“六通”指通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气的条件）。

据介绍，该宗地竞买保证金为9000万元，交易起始价为45428万元，将在市土地交易市场大兴分市场开槌。停止竞买申请时间为2016年1月14日下午3时。此外，该宗地将于12月31日9时开始进行挂牌竞价工作，截止时间为2016年1月15日下午3时，通过竞价方式确定最终竞得人。此次挂牌不接受电话、邮寄及口头竞买。

在大兴西红门地块之前，全国的试点区县也陆续开展集体经营建设用地入市。9月8日，浙江省德清县敲响农村集体经营性土地入市竞拍第一槌；12月1日，山西首宗农村集体经营性建设用地成功入市，用地性质为工业用地；甘肃陇西县在本月初也敲响了西北五省区农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一槌；佛山南海区的一宗集体土地12月也刚刚在南海区公共资源交易中心挂牌出让。

业内广泛认为，农村集体建设用地入市可以更好保障农民利益，降低开发成本。不过，获取这类型土地的难度不比国有土地的“招拍挂”低，且目前可允许入市的农地只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，对承接合作的企业方也有较高要求。农村集体经营性建设用地成功交易，将利于盘活农村存量土地，发挥好这些土地的市场效能。对于农村而言，也利于资本进入，提升产业发展水平，并让农户“细水长流”地得到整体经济上的收益。

记者了解到，北京的试点只针对西红门镇的重点地块，不包括大兴其它区域，而且这个试点是统一规划，企业想要获得土地，还需要通过政府的考察。

对北京影响有限

随着全国33个区县“三块地”改革试点逐渐步入正轨，此次的《方案》则对“农地入市”做出了更加细致化的规定，明确了在符合总体规划和城乡规划的前提下，存量农村集体建设用地可以用做工矿仓储、商服等经营性用途，而与工矿仓储、商服等同为经营性用地的住宅用地则仍然没有被纳入其中。

一位业内人士告诉记者，目前33个试点针对的主要是存量用地，随着土地产权的完善，土地流转会更活跃，对行业的资本运作也能产生一定的激活作用，特别是对于商业地产、产业园区的投资者来说。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从北京市场而言，农村集体经营性用地入市，无疑将有利于北京增加供地。但是，因为其入市限定了土地性质，只能是商业、产业园区性质，而在北京，这类土地供应都在郊区，不是城市经济核心区，比如CBD、金融街，郊区的商业供需现状是供大于求，所以实际影响不会太大。其次，产业园区的发展，特别依赖地方政府的招商引资能力、政策扶持力度，并不是说一块地拍出来之后就能看到前景的。北京目前最缺的还是住宅用地。

土地入市时，开发商如何与村集体合作，目前也是悬而未决的问题。

在郭毅看来，与大兴试点政策较为近似的案例，是北京丰台西局的机制，即地块在供地的过程中，拿到地的开发商无偿建一部分商业，给当地村镇集体组织掌握，村镇集体组建的公司获得这部分商业的产权和经营权。“其实还是为了让村集体在出让土地的同时，获得集体性的经济收入。”

而对于“农地入市”能否触碰住宅领域，多位专家都给出了相左的看法。亚太城市研究会房产分会会长陈宝存就一再强调，中央坚决不允许农村集体经营性建设用地入市用做住宅用途。“这项改革主要是为了给乡办工厂腾出新的厂址，鼓励农村新企业的发展。而且从政策的连续性来看，无论是《中国城乡规划法》，还是新近出台的《国家新型城镇化规划》，都明确农村经营性建设用地要在规划和用途管制下入市流传，绝对不允许转变为住宅性质。”

在分析人士看来，“农地入市”之所以视住宅用地为禁区主要还是因为住宅用地所牵涉的方面太广，比如就农村集体经营性建设用地这种公有性质的土地而言，政府与开发商之间该如何进行谈判和交易，建成后的所得利益又该如何进行分配，目前国家在这些方面的规定都还不完善。在以上种种问题还没有妥善解决的办法下，“农地入市”暂不可能涉及住宅用地。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示，目前对于农村宅地流转的限制较多，是因为农村住宅存量较大，如果全部放开，可能会冲击到城市的商品房市场。“未来对于农村存量住宅用地分类解决是一种可行的方式。但具体要怎么改革，现在还在探讨。”赵秀池说。

全国体量巨大

此次《方案》提出，除了集体经营性建设用地入市外，还将开展农村土地征收、宅基地制度改革试点。

知名财经评论家叶檀在评论中则表示，2014年，全国土地购置单价平均约为每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上涨了17.5%。1991年- 2014年，全国商品房平均销售价格由每平方米786元增长到6323元，增长了7.04倍，年均增长率达到10.38%。

农村集体经营性建设用地不少，虽然目前尚没有官方权威数字，但据中国社科院农村所研究员党国英估计，农村集体经营性建设用地可能会超过20万平方公里，如果释放一半，相应的资产还会增加。

土地从来都是财富的重要来源。小农经济主导期间，土地几乎是财富的全部来源。中国土地半市场化之后，政府控制土地供应加上人多地少，导致土地溢价居高不下。而未来随着土地单位面积上的财富增加，虽然不同的土地价格相差较大，但地价整体还会维持基本稳定。

叶檀表示，在中国贸易大发展阶段，主要通过外汇占款发行基础货币，通过宅基地资产化加快货币流转，通过土地资产化解决部分城镇化成本。未来人民币的锚定物是财富增长，也是土地。所以，房地产市场未来不会硬着陆。