城市新建住宅小区物业管理现状及影响因素探析

摘 要：针对新建住宅小区的物业管理现状进行分析，进而针对管理工作中暴露出的一些明显问题进行分析，着重分析了这些问题产生的主要原因和对应影响因素，希望能为该行业的建立和发展提供一定的借鉴。

关键词：新建住宅；小区物业；管理现状

物业管理行业在我国还属于一种新兴的行业，在许多方面都存在不同程度的欠缺，这在很大程度上限制了该行业的快速发展，文章就针对这些存在的问题和对应的影响因素进行如下的分析。

1 新建住宅小区的物业管理现状

1.1 物业管理越来越普及

我国于94年推行的管理办法中曾对新建住宅小区的物业管理制度做出过明确定的规定，至此我国的城市小区物业改变了过去很长一段时间内流行的第一年新、第二年旧、第三年就破了的情况。各地区政府部门也开始逐渐认识到物业管理的重要性和其对提升城市整体管理水平所发挥的重要作用。至此，物业管理更加普及到群众的生活当中，并且已经成了许多房地产开发商提供的配套服务之一，成为了房地产建设、房地产开发以及房地产销售等环节中非常重要的一个组成部分，其对开发商和房产主要消费人群所起到的作用是很难替代的。

1.2 管理发展越来越不均衡

我国各地区物业管理发展速度存在很大区别，以北上广为代表的大型一线城市的物业管理起步较早，因此发展较为迅速，同时相应的服务规范也更加完善，大部分从事物业管理的企业都具备很好的经营理念以及先进的企业意识。相比之下，我国一些中小规模的城市在物业管理的发展上就不是那么乐观，无论是在发展的水平还是在普及的程度上都和一线城市存在较大的差距。而在一些经济水平较高的省会城市，大部分新建起来的小区住宅规模都非常大，这在一定程度更便于企业去经营和管理，因此，很好地实现了资源的有效重组和服务的多渠道发展，同时，经营的模式也更为多元化，从整体上来看，这些地区的物业管理水平得到了较大的进步。而一些规模较小的发达城市更多的是将物业管理的重点集中在先进经营理念的有效引入上，同时在人才培训等方面都更为看重，一些物业企业通过向发达地区同行吸取经验已经成为了各地区的龙头企业。

1.3 立法还不够完善

从我国政府相继出台《物权法》等相关法律法规就可以看出近些年来对物业管理发展的重视程度，这些法规的有效落实在一定程度上很好地推动了我国该行业的发展并起到了非常关键的规范作用。但从整体上来看，我国在这方面的立法仍存在需继续进一步完善的地方，具体集中表现在以下几个方面：（1）现实中经常会出现已经售出的房产出现严重的质量问题，但相应的物业管理配套设施还不够完善，这就为群众购置房产埋下了非常严重的隐患，对于这些问题，我国在具体的立法上仍还存在一定的欠缺。（2）房产配套的物业管理通常是通过选聘产生的，但在这一环节中经常会出现开发商监管力度不够的情况，这就使得开放商很难对物业企业承担起有效的责任。（3）虽然相关的法律法规对业主的正当权益起到了一定的保护作用，但现实上对于业主一些符合正常规定的行为支持程度显然还存在较大的差距，同时对于一些不合乎规定的具体行为也缺乏较强的操作性和规范性。（4）在物业管理市场的机制建立上还不是十分全面，现如今所实行的一些投招标方法和方案还需要进一步地进行完善，在这方面存在着比较强的灵活性和可操作性，而同时也为一些暗箱造作行为提供了不少的方便。（5）在具体物业服务费用的标准制定上，物业公司还没有实现对日常财务运行的有效监督，一些业主普遍存在不按期缴费的行为，同时还存在一些业主对房产的违建行为，这些都没有在已经出台的法律、法规中作出具体的明示。

1.4 物业费缴纳比较困难

在我国，从事住宅物业工作的企业大多是一些微利性的企业，虽然有一些规模较大的企业通过为住户提供优质的物业服务走上了现代经营的道路，通过合理经营打造了自己的品牌，同时也有效开拓了市场的空间，具有很好的盈利，最终得到了快速的发展。但更多的企业仍处于微利经营的阶段，甚至还有一些企业只能够保本经营或是亏本经营。但即便是这样，全国范围内仍有大量的小区内业主对自家的物业收费具体标准不是十分清楚，物业的收费相对不透明和不公开，这引起了众多业主的强烈不满，这些情况的出现在很大程度上造成了现如今物业费普遍难收缴的情况。

1.5 配套设施还不够完善，工程的质量问题较多

根据统计报告显示，近些年来业主向物业公司投诉的主要内容主要集中在工程的质量问题上，这些问题包括：屋顶的漏水、墙壁的开裂、掉灰以及下水道的反味等问题。通常情况下，业主如果发现了上述这些问题，就会到物业公司进行反映和备案，之后物业公司会根据业主的实际反映情况对工种的类别、维修的部位等各种影响因素进行综合的考量，之后就会安排专门的维修人员上门进行针对性的维修，这样就无形中使得整个服务过程变得稍显复杂，导致工期的时间比较长。除了这种解决方法之外，还有极少数的物业公司甚至在接收到投诉之后觉得实施起来非常困难，需要投入过多的人力和物力，因此直接采取消极怠工的方式。以上这两种情况都会不同程度引起业主的不满情绪。除此之外，现如今的物业管理和各个住址小区的实际投资建设是相互分开和脱节的，在进行整体管理和服务工作的运作时没有借助物业的生产、消费和流通，这就导致了物业配套的设施运行起来不是十分理想，在速度上物业的管理远滞后于实际的住房消费和使用。这其中最具代表性的例子就是小区的停车问题以及一些小区直到大部分业主入住之后还没有完成整体工程事先设计好的景观设施。

1.6 物业公司的服务水平存在不同程度的差异

在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业，正处于其发展的初级阶段，因此在人才的储备上存在严重不足的问题，而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程，这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为：（1）大多数从事该行业的人才通常属于单一的管理人才，只是针对某一方面有着特殊的才能，缺乏那种复合型、在许多方面都具备优秀能力的管理人才；（2）从事物业管理方面的人才大多是从原有的房地产管理人才转行过来的，这在一定程度上造成了他们专业知识的匮乏，经常会用处理房地产问题的那一套方法来处理工作中面对的各种问题，这在一定程度上并不能很好地解决产生的问题；（3）在管理人才中多数是初级的管理人才，这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。（4）从事物业管理的基层工作者多数学历比较低，这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。（5）物业管理的运营市场还不是十分成熟，一些准入机制还没有得到有效的建立和实施，这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。同时，许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段，在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。

2 造成物业管理问题出现的主要原因

2.1 不同地区经济发展情况的制约

我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异，这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异，我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市，这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响，在经济的发展上具有得天独厚的优势，因此在住房制度的改革上得到了快速的推进，而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早，再加之经济条件较好，导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入，相比之下，在中西部的一些经济落后地区，许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪，这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。

2.2 企业自身建设水平的制约

企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素，这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设，导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系，在教育方面体现为专业师资力量的短缺，这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况，国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程，但是由于宣传力度不强，使得许多学生对于这门专业不是十分了解，对其发展的前景也是抱有迟疑的态度，因此，各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观，这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。

2.3 国家专属行业立法的制约

随着物业管理行业近些年来的快速发展以及一些问题的日益凸显，国家逐渐开始重视该领域的法律、法规建设，但从总体上来看，在立法上还存在很大的欠缺，这在很大程度上限制了管理的实际运行。这些缺陷具体表现为法律、法规制定的略显笼统，再加上监管的力度不够强硬，导致这些法律、法规的实践效果不是十分乐观和明显。除此之外，在物业管理中的一些被整个行业公认的程序和做法并没有相应的法律、法规予以确认，这在一定程度上造成了该领域的法律空白，这就使得许多物业管理企业不作为，在实施各项措施时往往只是从短期的效益角度出发，这也是限制行业发展的一个主要影响因素。

3 结束语

综上所述，通过对我国新建住宅小区的物业管理现状和对应影响因素进行分析，可以更好地服务于我国的物业管理行业发展，这对针对已有问题制定对应的解决对策具有积极的意义。

参考文献

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作者简介：李思滢（1986，9-），女，汉族，四川达州人，助教，四川革命老区发展研究中心研究员，人文地理学硕士，研究方向：房地产开发与物业管理。