城市房地产经济周期波动分析与对策研究

作者简介：薛颖，南京理工大学公共事务学院行政管理专业。

摘要：经济的运行具有周期性的特点，即繁荣与萧条的交替，正视房地产周期波动现象，通过对房地产周期波动产生影响的主要因素进行分析，吸取经验教训，提出反周期策略，这不仅对我国房地产的健康、稳定发展具有重要的意义，而且有利于国民经济的持续繁荣。

关键词：经济；房地产；周期波动；政策

经济的周期波动是经济增长过程中伴随的现象，这一客观规律已被历史发展进程所证明，对于房地产经济也不可避免的遵循这一规律。“房地产周期是房地产经济波动的一种形式，也是房地产经济水平围绕趋势增长线起伏的经济现象。在此过程中表现为扩张和收缩两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条四大环节。”

1.城市房地产周期波动的原因分析

1.1 供需关系的变化

图1房地产的供应与需求

1.1.1 市场供给的不足

在房地产经济繁荣时期，即产业发展的高潮期，人们对房屋的需求量不断增加，房地产的价格也节节攀升。首先，由于经济的快速发展，人民生活水平的提高，对于各种建筑的需求量也越来越大。其次，群众只能通过购买方式获得房屋，开发商垄断着房地产市场，在房地产价格的制定的过程中占据主导地位。伴随着人们的盲目从众心理，社会各阶层都开始计划买房，这就进一步刺激了房地产市场的繁荣。最后，由于房地产行业的快速发展，各种银行以及投资机构也对房地产行业充满信心并对其投资，这就进一步拉动产业的发展。

如图1所示，在市场供求关系平衡的时候，房地产的供给量为Q0，对应的产品价格为P0。随着对房屋需求的不断增加，需求曲线由D变动到D1，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S移动到S1，则房地产价格可以保持不变。但是由于房地产具有建设周期长的特点，其不能根据市场的变化作出迅速的改变，所以在供应量Q0与需求量D1的情况下，房地产价格保持较高的水平。

1.1.2 市场需求的下降

在房地产经济萧条时期，即产业发展的低潮期，人们对房屋的需求量不断减少，房地产价格也跌入低谷。在房地产繁荣时期，房屋价格保持在较高水平，经过一段时间发展，到达一个最高水平超过消费者所能接受的价位，消费者的欲望不断减弱。在市场不景气的时候，房地产商基于房地场开发周期长，投资成本大，而且金融机构对未来收益的不乐观的预测也导致投资数量的减少，而此时，消费者抱着观望的态度，等待房地产价格的进一步下降。这就加速了房地产市场的衰退。

从图1所示，在市场衰退时期，随着对房屋需求的不断减少，需求曲线由D1变动到D，若房地产的供给量能够根据需求量作出迅速的调整，从S1移动到S，则房地产价格可以保持不变，但是由于房地产在短期之内缺乏弹性，所以实际供给曲线并没有移动，供给水平仍保持在S1的水平上，这样就导致了房地产价格的急剧下降，房地产价格由供应量Q0与D需求量曲线决定的P2价格上。

1.2 国家宏观经济政策的调整

国家宏观政策的方向与管制决定了房地产兴衰的主要力量。在经济危机发生以后，中央在分析了当前国际情势之后，准确地对经济走势作出判断，及时的调整发展策略，由从控制物价和通货膨胀为主，迅速转向以稳定经济和促进发展为主。国家采取宽松的货币政策和放宽具有抑制性购房的房地产信贷政策，包括下调利率，增加货币供应量来刺激消费者进行消费。为了“稳定预期，保持景气”，防止通货膨胀，国家通过调整供应结构，增加中低价位、中小套型的普通住房和控制商品住房、公共租赁住房等住房的供给，让住房双轨制落实到实处。通过出台第二套房与第一套房不同的购买政策，抑制投资投机性需求，并且严格控制信贷风险，对开发贷款进行严格管理，以稳定市场秩序，防止开发商囤地炒地。这些宏观经济政策对房地产的心衰起到重要的影响。

1.3 投资的波动

“投资规模及结构在短期内可能通过投资需求总量和结构影响社会供给与需求的总量及结构，在长期内可以通过所形成的供给总量结构对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模要受到社会需求总量的约束。”在经济繁荣时期，随着房地产行业的迅猛发展，越来越多的人开始关注这个行业并且开始投资。各个银行与投资机构也对这一行业的前景有美好的预期，产业结构的不平衡发展造成大量的资本投入所产生的供给量远远超出了需求量，从而产业经济转入萧条阶段，产业结构日趋平缓，投资又开始抬头，从而启动了新一轮的经济增长。因而，我们可以看出投资波动对房地产的经济的波动具有重要的影响。

2.城市房地产经济周期波动的对策研究

2.1 合理调整房地产的供求关系

“推动房地产业与国民经济协调发展。在产业内部，重点调节以住宅为主的供求关系，确保房地产商品供给总量与结构和房地产商品的有效需求与结构实现动态平衡；在产业外部，重点注意房地产业与建筑业等相关产业的协调发展，实现房地产业与国民经济的良性互动。”供求关系的调整应该以市场为准绳，只有这样，才能最大限度的实现供给与需求的平衡。

2.2 建立科学的房地产检测预警系统

2.2.1 及时预测报告房地产运行的波动趋势

由于房地产市场信息的不对称，房地产市场无法对经济市场的变化作出迅速的调整。通过及时报告房地产运行的趋势，可以实现信息的沟通，房地产开发者对灵活、多变的市场状况作出相应的调整。通过预测未来房地产运行趋势，有利于减缓在房地产周期波动中产生的损失，并对周期的波动做好充足的准备。

2.2.2 房地产政策、行情的公开化

房屋居住问题关系着社会中的每个成员。将房地产的政策、行情公開化，透明化，这不仅是保障居民了解房地产市场信息，作出正确决策的有效途径，也能够让房地产投资者更好的了解信息，迅速对市场作出回应。在各个地区，政府应因地制宜的将本地区的房地产信息公开化、透明化。工作人员对文化程度较低的人员进行政策的解释，政府建立专门的咨询电话，建立专门的网站，以便居民对政策及房地产项目的情况进行了解。实现民众更好，更快，更准确的了解到房屋的相关信息，并对房地产项目进行有效的监督。

2.3 完善房地产融资渠道

现今房地产融资方式的单一性，不利于形成公平的投资环境。因此，需要不断完善融资渠道，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金；推进商业性银行股份改革，政府从银行的营运中抽身出来；适度的引入外资方式，达到鲶鱼效益；避免地方保护主义或者过分优惠外来资本，以此确保公平的资本环境。

2.4 调整房地产产品结构

建立科学、合理的住房体系。我国台湾学者张金鉴教授提出政府的六大职能之一便是服务职能。政府服务是典型的公共服务，通过收取国民的税赋，用之于国民的福祉。调整好房地产产品结构，首先政府应将“经济租用房、廉租房、经济适用房、限价商品房”提升到公共物品的认识高度，尽可能的为辛苦的低收入者提供更多的住房。高收入者可以直接从市场中购买，中等收入家庭购买经济适用房。现阶段，国家应大力加强经济适用房的建筑面积以缓解经济适用房供需紧张的矛盾同时抑制房地产的过分需求而避免房地产泡沫产生。

要防止房地产的周期波动，在深入把握我国的基本国情、房地产政策，把握我国房地产周期波动的客观规律和形成机制的同时，注意供求关系的协调，构建稳定增长的房地产经济运行机制与经济发展模式，并利用房地产周期波动的契机，促进行业的创新和发展。（作者单位：南京理工大学公共事务学院）

参考文献：

[1]李思思.我国房地产经济周期波动与对策研究[J].江西财经大学.2003，4

[2]杨正东.我国房地产信贷调控对房地产周期的影响分析[J].区域金融研究，2011，11.

[3]李海英.中国房地产周期波动与政策研究[J].厦门大学.2006，4