商业开发项目中如何提高可销售建筑面积

黄芳 倪军

摘 要：建筑面积是建设项目的主要经济指标之一。房屋单体建筑面积量的确认，需经历立项、用地审核（容积率）、建筑设计、规划批准、施工、竣工验收、房产测绘、确权发证等几个阶段，涉及多个行政管理部门，不同的部门计算口径不完全一致。因此，在项目开发过程中，要求熟练掌握各部门的政策规定以及相关文件，严格按计算规则对建筑面积进行精确计算、复核，做到既做足指标，又不突破验收条件，充分合理地利用土地资源，特别是在商业开发项目中，提高有效可售建筑面积，实现利润最大化。

关键词：商业开发项目；提高；可销售面积

1 研究背景及意义

房屋建筑面积测算是一项精细、繁琐，技术性及政策性很强的工作，房产测绘公司测算的房屋建筑面积作为产权证面积，直接影响房屋价格及相关费用。在项目开发中，如何节约集约利用土地资源，提高有效可售建筑面积，从而达到利润最大化，是非常重要的研究方向。本人根据国家及行业规范，结合实际工作经验，浅谈在商业开发项目中，如何在规划条件允许的前提下，提高房屋可销售建筑面积，为投资者创造更大的收益，实现造价控制，以达到利润最大化。

2 同类工作现状

国内在项目开发中，一般按项目基本建设程序，拿地以后，先按规划条件进行设计，经规划、国土、建委、消防等相关职能部门审核，完成报批，取得由规划局核发的《建筑工程规划许可证》，规划许可证上核准的建筑面积就是允许建造的面积。施工图一经批准后，由规划信息中心存档，一般不允许再修改。竣工验收时，实测的房产测绘面积，不能超过规划许可证上的面积。为了保证能通过验收，一般的项目在设计时会留有一定余地，以免超建，这样就存在指标做不足，不能充分利用土地资源。既使建筑面积指标做足了，如果其中有效的可销售建筑面积所占的比例不高，同样也不能保证投资者的收益最大化。

3 提高可销售面积的途径

在前期报建时，规划部门以设计院计算并经图审单位确认的建筑面积为准，核发《建筑工程规划许可证》；在竣工验收时，规划部门以房产测绘单位出具的测绘报告中的实测建筑面积为准，进行规划竣工核实，房管局以此数据进行产权登记。在不同的建设阶段以及不同的部门其计算口径存在不一致现象。在商业开发项目中，想要提高可销售建筑面积，这就需要在设计报批前收集建筑面积计算规范、项目所在地政府职能部门的相关文件、条例，进行深入研究、分析，找出各部门计算口径的差异，并分析形成原因。在项目报建时，特别是工程规划许可证审批前，预先做一次施工图的预测绘参考，计算出相对准确的测绘建筑面积，测算可售面积，并与规划条件允许建设的面积比较，尽量做足面积指标，又不超出合理误差范围， 提高有效可售建筑面积，达到利润最大化的目标。

4 工程实例

我们结合一个实际工程“五洲国际广场”为例来分析。该工程位于杭州市古墩路与余杭塘路交叉口西南角，由商业、办公、影院组成，总建筑面积为76631平方米，其中地上建筑面积46525平方米，地下建筑面积30106平方米。由四个塔楼入裙房组成，地下一层为超市及设备用房，地下二层为停车库，地上一～二层为商场，三层为影院，四～十一层为办公楼。该工程设计时没有进行预测绘计算参考，直到预售前做预测绘时才发现可销售面积偏小，根据建设程序，规划许可证已经申领，因此建面积也已确定，建筑单体也已定型，只能从房产测绘的共有建筑面积分摊上找突破口，我们通过研究各类计算规则及实施细则，咨询建筑、规划、测绘等业内资深专家，并经研究汇总，找到了一条既可以增加可销售面积，又符合相关政策法规的办法，根据《浙江省房屋建筑面積测算实施细则》5.7.1条，“幢共有建筑面积由整幢房屋各单位按面积比例进行分摊；功能区共有建筑面积由该功能区内各单位按面积比例分摊。”而根据第5.9条，“独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共用房等不计入共有建筑面积”。为了使商业功能区分摊到更多的面积，调整设计功能布局：把原设在地上一层的供1～4号楼商场共同使用的设备用房移至地下二层，分四处设置，分别单独供1～4号楼的商场使用。这样地下这部分设备用房面积就可以分摊至地上商业面积中，由此占用的原地下二层机动车停车位40个，采用增加立体停车位的方法补足车位数量，满足功能要求。这样，经过重新测绘计算，总建筑面积不变，增加了可销售商业面积800平方米左右，按平均售价4万元测算，可增加收入3200万元，极大地提高了投资者收益。由此可见，施工图设计时做预测绘参考，计算出相对准确的建筑面积，尽可能的多做可销售面积是一条行之有效的途径！

5 结束语

在项目开发建设中，按一般的基本建设程序，可以按相关规定完成项目，但不能达到利润最大化。希望通过对该项目如何做足规划指标，如何提高有效可销售建筑面积的研究，总结近几年我国项目开发的管理模式，通过对计算建筑面积的各种规范、部门文件及实施细则的比较，从造价控制角度指出了在建筑面积指标计算上存在的问题，施工图设计时做预测绘参考，并找出解决问题的有效途径。在商业开发项目管理中推广之，供相关房产开发企业借鉴使用。

参考文献

[1]建设部.BGJ96-98.建筑工程建筑面积计算规范-住宅建筑设计规范[S].

[2]GB/T17986.1-2000.房产测量规范[S].中国标准出版社，2000.

[3]浙江省房屋建筑面积测算实施细则[Z].2007.

[4]杭州市建设委员会编.杭州市房地产业政策法规汇编[M].浙江古籍出版社，2006.

[5]杭州市房地产测绘公司.房产测绘文件汇编[M].2008.

[6]杭州市城乡规划条例[Z].2011.