影响房价的因素分析

蔡沛丰

摘要：自从我国实行住房制度改革以来，房价就成为社会各界人士关注的热点，有关房价以及房地产业的争议也日益激烈。2002年以来，尽管中国政府连续数年实行严厉的房地产宏观调控，但是房价依然保持了持续的增涨的势头，2008年的美国次贷危机引发的全球金融危机导致了国内外经济形势的巨变，中国房地产市场也出现了普遍性的价跌量减的现象。目前我国商品房出现以下问题，1.我国商品房的空置率相对是比较高；2.金融信贷方面风险逐步加大；3.开发商在获得土地开发中存在的问题；4.我国中低端普通商品房开发欠缺；5.市场的调节机制的缺陷。房价的高低涉及社会各个方面的利益，房价之争在一定程度上就是不同群体的话语权之争，下面就我国目前的房地产市场的核心问题房价进行实证研究。

关键词：房价；实证分析

一、影响我国房价波动的因素的理论分析

1.利率对我国房价的影响

在购房者收入水平不变的情况下，预期承受的最高房价是一定的，贷款利率调整以后，利息支付就会增加，这是因为要多付另外的利息。购房者心里能承担的房价就会逐步上涨，那些原本在徘徊买不买房的人中就会有一部分人推迟买房的想法或者开始租房的计划，这就减少了有效需求，导致房价下降。

2.货币供应量、人均国内生产总值、房地产开发商竣工房屋面积、学校的所数对我国房价的综合影响

从市场的方面上来看，作为消费品，影响房价就是需求和供给有关，理论上，需求增加，供给减少商品价格是必然上升的；需求如果较少了，而供给相应的增加，消费品价格下降直到达到均衡。但我国的商品房不再是作为简单的消费品，更多的是作为金融投资品来被投资。我国一直存在刚性需求，再加上投资、投机，我国对商品房的需求一直是比较强烈的。我国房价一直高涨，商品房竣工面积逐年越大，从理论上说，应该是供给比较充足，房价依然走高，主要是需求也在改变。商品房主要是由于经济的发展带动的，在经济高速发展，人均GDP逐年增加，人们消费金额也比较充裕，人们在投资渠道里，一般大多数会选择商品房作为其资产增值的手段。与此同时，货币供应量M2、利率的变化是影响市场中的流通性，从而影响到房价的波动。此外，把教育作为一个影响房价波动的因素主要是因为很多开发商开发学区房，为的是吸引那些为了孩子的教育来考虑而购买住宅的。故此，将我国的学前教育，初高等教育的学校所数纳入影响房价的因素之中。

二、影响我国房价的实证分析

从上面分析可知影响我国房价波动的主要是这几个因素，下面定量的分析我国房价波动的影响因素。我选择多元回归模型，运用参数的最小二乘法进行模型的建立，通过估计、检验、调整，建立房价与其影响房价因素的模型。模型主要涉及的是一个被解释变量和5个解释变量之间的关系。

我所建立的模型是不够完善的，因为影响我国房价的因素有很多，比如政策的偏性，城镇化的进程，人口的密集程度等等其他隐性的因素。从这些上面看，我们很难得到一个完整、完全正确的影响房价的模型。本章就影响我国房价波动因素进行初步的分析。这里我们应用多元回归模型对影响我国房价波动因素进行分析。

模型的假设方程：Y=c0+c1*X1+c2*X2+c3*X3+c4*X4+c5*X5+εi

变量定义：Y：全国商品房平均房价（元/每平方米）；X1：平均利率；X2：货币供应量（元）；X3：人均GDP（元）；X4：全国商品房竣工面积（万平方米）；X5：全国学前教育、初、高中学校（所）。

数据来源及处理方式说明

数据来源于中国统计年鉴，选取的数据是从2000年到2012年。平均利率的处理方式是选取一年内利率变化的平均值做为一年的利率。学校所数主要是学前班和初高中学校数量的和。居民购房中，有很大一部分家长是将孩子上学的地方距离家庭的远近纳入购房考虑因素之中。

变量差异比较大，为了统一标准，采取数据标准化处理即；

xi-σ

Y=-0.000564-0.034222*X1+0.263091*X2+0.50759*X3+0.112850*X4-0.094022*X5常数项非常小，可以省略。变量之间的相关系数比较大，因此变量之间存在多重共线性的情况，通过增加变量来选取更好的模型。我们先选定第一个变量。

方程式系数R2的值

y=a1*x1-0.8810.773

y=a2*x20.9850.970

y=a3*x30.9890.977

y=a4*x40.9860.972

y=a5*x5-0.8610.742

结论：影响房价的主要因素为X3人均GDP，房价的上涨也从侧面说明我国人均GDP上涨，经济条件变好。货币供应量和商品房竣工面积是从供给和需求的角度来影响房价的。因为货币供应量和人们的收入是正相关的，人均收入增加房价自然会增加，说明货币供应量的增加是有助于房价上涨的。商品房的供给增加是小于需求的增加的，或者说是因为二者的弹性不一样，最终的结果还是会使房价上涨。利率是影响多方面的，利率增加时，人们会将增加储蓄，对房子的有效需求变小。至于学区房的讨论，这里选取的全国中小学的数量作为因素是不完善的，学区房对房价的上涨影响很局部。综上所述，影响房价的重要因素排行为1.人均GDP；2.货币供应量；3.全国商品房竣工面积4.平均利率。（作者单位：华北理工大学理学院）