浅谈农村宅基地确权登记发证

吴国昊　兰朋涛

摘 要：农村宅基地确权登记发证惠于民，利于国，以南浔区为例，明确宅基地确权登记发证重要意义，着重讨论不同情况宅基地的处置办法。由此引发对农村宅基地确权登记发证的若干思考。

关键词：宅基地；确权登记发证；重要意义；处置办法；思考

1 概述

宅基地关系到农民住房保障和财产权利。农村宅基地确权登记发证依法确认和保障农民的宅基地使用权，是深化农村土地使用制度改革，明晰农村宅基地使用权和房屋产权关系的重要手段。但一些地方宅基地历史遗留问题比较多、土地权源资料不全等，因而针对不同情况宅基地，需采用不同处置办法。农村宅基地确权登记发证工作，具体包括登记、宗地补测及数据入库等各项工作。文章以南浔区为例，对确权登记发证方面进行探讨。

2 农村宅基地确权登记发证重要意义

（1）农村宅基地确权登记发证是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施。宅基地使用权是农民重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益，通过宅基地确权登记发证，依法确认农民的宅基地使用权，可以有效解决土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障，从而进一步夯实农业农村发展基础，促进农村社会秩序的稳定与和谐。

（2）农村宅基地确权登记发证是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础，是促进农民增收、农村发展的重要手段。它使农民享有的宅基地使用权依法得到法律的确认和保护，是改革完善宅基地制度，实行集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，建立城乡统一的建设用地市场等农村改革的基础和前提，也为下一步赋予农民更多财产权利，促进城乡统筹发展提供了产权基础和法律依据。

（3）农村宅基地确权登记发证健全宅基地数据库并实现常态化管理。通过这项行动，有利于完善和健全农村土地产权产籍制度建设，建立城乡一体化地籍调查数据库和信息管理系统及日常变更和年度变更相结合的宅基地地籍数据变更机制。

3 农村宅基地若干情况的处置办法

南浔区农村宅基地确权登记发证，以有效的土地权属来源证明材料为依据，以使用现状为基础，以四邻无争议为前提，本着“尊重历史、面对现实、权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，妥善处理不同情况的宅基地，保障农民合法权益。农民建房用地，由县（区）级人民政府根据省级人民政府规定的用地限额，结合当地的人均耕地、计划生育等情况，规定当地宅基地面积标准。南浔区遵循《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定为140平方米。

除已颁发过宅基地使用权证并至今未扩建、改建、翻建的可直接换证外，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列处置办法：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民建房占用的宅基地，至今未扩建、改建、翻建的，且四至界址清楚、权属无争议的，可以按照现有实际使用面积确定宅基地使用权。（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民建房未经批准或超过批准面积占用的宅基地，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当地政府有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的处理政策进行处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至1999年1月1日新的《土地管理法》实施起止，农村居民建房占用的宅基地，按照实际批准面积进行登记。面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按政府规定的面积标准重新确定使用权，其超出部分退还集体。（4）1999年1月1日新的《土地管理法》实施起至今，农村居民建房占用的宅基地，一律要求“一户一宅”，如一户多宅的，除合法宅基地法定继承外，由农户自行确认一宅，按照“一户一宅”的处置办法予以确权登记发证，但其余宅基地上的建筑物、构筑物等原则上应予以拆除。（5）对有合法权属来源但未颁发宅基地使用权证的，可以依据合法权属来源直接申请登记发证。对于没有发过宅基地使用权证的，则由村民本人出具不具有土地证的证明，由村委会进行核实后方可办理。

4 农村宅基地确权登记发证几点问题及思考

（1）二调界址线错误。主要原因是二调时个别房屋权属不清楚或有争议，二调后有房屋过户或买卖、分家等问题导致错误。出现这种情况，则不能办理。解决的方法是按现申请人提供的原土地使用证或原登记审批表进行改正，如有需要，汇总后一并到实地调查，修测补测，并重新出具资料进行登记。（2）二调时房屋的围墙大部分套入界址线内。这种情况不符合农村宅基地确权登记发证标准。围墙内的空地面积一般不计入确权登记发证的面积，若围墙内的空地面积较小，则可酌情考虑。正常处理方法是直接重新套绘界址线并出具资料进行登记。

由农村宅基地确权登记发证引发的思考。农村宅基地确权登记发证与土地管理密切相关，二者相辅相成，前者服务于后者，后者有利于前者。强化土地管理有益于农村宅基地确权登记发证，首先要加强行政管理。在登记过程中，发现有些农户是两三处以上宅基地，其中大部分是未审批，私自建房。这就涉及到行政管理的问题。应建立定时巡查机制，加大土地执法力度，严肃查处宅基地违法占用行为，及早发现，及早拆除，同时当地公检法部门应主动配合土地管理部门抓好违法案件的查处。土地管理部门要做到严格按照用地规划、用地计划和用地标准来审批土地，严格执行三改一拆政策，有效维护农村土地管理秩序，达到一户一宅。

加强行政管理，还可从政策上设立奖惩措施。如农民改造房屋腾出地用于农业生产，予以奖励；对于未经批准擅自建房，不仅要拆除，更要处以罚款。造成经济损失的，责令赔偿，以儆效尤。同时发现乱批乱用土地的问题，不仅要处理当事人，更要追究当地政府和审批人的责任，做到有法必依，违法必究，从源头上把好关，与之相应，在确权登记发证时，必须落实责任制，强化调查登记工作人员责任心。

另外，还存在自批自用土地、随意扩大宅基地以及买卖、租赁等情况。加强行政管理，必须要纠正这错误做法。在南浔区还存在一个现象，近十几年，当地极少有批地建房，当地农民因为子女分户等原因，不得不在未审批的情况下另地建房，这点值得深思。是出于政策考虑还是什么原因？各地在制订土地利用总体规划和城市、村镇建设规划时应尽可能考虑合理性，长远性。切实做到服务农民，服务农村，服务发展。

5 结束语

农村宅基地确权登记发证是一项事关农村长远发展的基础信息工程，将农民与土地物权联系起来，可进一步激发农民保护耕地，节约集约用地的积极性。在确权登记发证过程中要考虑当地实际情况，做到“尊重历史、面对现实、权属合法、界址清楚、面积准确”。 同时农村宅基地确权登记发证工作要与土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、土地依法流转、土地复垦整理等工作相挂钩，有效发挥土地登记成果资料服务经济社会发展的积极作用，做到支持农民创业，提高政府部门服务“创业富民、创新强区”水平，促进社会主义新农村建设。

参考文献

[1]国土资源部.中华人民共和国土地管理法[M].北京：法律出版社，2007.

[2]关于加快推进全省农村宅基地确认登记发证工作的意见（浙政办发[2014]73号）[J].

[3]徐勇，李健，江伟希.第二次土地调查成果在日常土地管理中的应用[J].地理空间信息，2011，6（3）：159-161.

[4]国家土地管理局.确定土地所有权和使用权的若干问题[M].北京：国家土地管理局，1995.

[5]杨玉静，冯建輝.宅基地使用权登记发证工作探讨与思考[J].测绘与空间地理信息，2013，6：185-187.