浅议城乡建设用地增减挂钩项目中存在的问题与对策

丁志恒

摘 要：当前，我国经济处于快速发展过程中，土地的需求与供给矛盾突出，一方面城市建设用地需求较大较多，而另一方面农村建设用地较为粗放。由此，城乡建设用地增减挂钩应运而生，但该政策仍处在发展完善，其出现了一定的问题，解决好这些问题，使其具有更好的可操作性、可实施性，是我们当前的重要任务，唯有这样才能调解土地供需矛盾，满足城镇化及农村发展需要。

关键词：城乡建设用地；土地复垦；占补平衡

随着中国经济的快速发展，城市化规模越来越大，对建设用地的需求量也与日俱增，而现有的建设用地远远不能满足需要，同时工业化、城镇化等也在挤占耕地，并且破坏了耕地的质量，导致耕地数量质量均在下降。而农村建设用地存在居民点多小散，粗放不集约现象显著，有些村宅基地更是达到人均一亩地。因此，此种情况下，将农村建设用地通过腾挪、复垦、迁建等手段，达到节约集约利用，节余出的指标用于城镇建设用地。

“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”是在符合土地利用总体规划的前提下，使用法律、行政、经济、管理、技术工程等手段，将若干需复垦为耕地的农村建设用地与拟用地城镇建设用地相组合，通过拆旧区土地复垦、建新区安置出让，资金主要来源于建新区出让，来达到建设用地总规模不增加，农村建设用地更节约集约，城镇建设用地有序稳健增加的目的。

城乡建设用地增减挂钩试点的进行，在一定程度上缓解了城镇建设用地的不足，也使农民的生活方式、农村的生活环境发生了变化，提升了农村的精神文化风貌，缩小了城乡之间的发展水平。但也应该注意到，随着试点政策的执行，一些不和谐的因素也相伴而生，文章立足于试点实施的现状，着重分析挂钩实施的意义、产生问题的原因，以及探索提出解决问题的对策。

1 城乡建设用地增减挂钩项目实施的意义

城乡建设用地增减挂钩项目的目标在于统筹城乡建设用地，优化建设用地的城乡结构与布局，一方面优化了农村各项用地布局，促使田水路林村相互配套完善，提升耕地质量，增加产出效益；另一方面，农村集约出的建设用地指标可用于城镇国家级市级重点项目的建设，以缓解用地矛盾，以其更好地以工促农，工业反哺农村。

1.1 增加耕地面积，改善农业生产条件

通过对拆旧区的整理复垦，田面更加平整，灌溉与排水设施更加提升和完善，有的甚至采用滴灌等较为节水的农田设施，这极大促进了农业的发展，增加了耕地面积，提高了耕地质量，加大了土地产出效益，为农业现代化和农业机械化奠定了坚实的基础。

1.2 缓解城镇建设用地供需矛盾

通过对拆旧区的整理复垦，能够归还建新区占用的挂钩周转指标，缓解了建设用地供需不平衡的矛盾，节约集约利用农村建设用地、推进农村与城市全面接轨、保障国家级地市级重点项目建设用地，为国家经济增长提供用地支撑。

2 城乡建设用地增减挂钩中存在的问题

2.1 一些地方以“增减挂钩”的名义，过度实施拆村运动

一些地方政府过度依赖于土地出让，土地出让金占财政收入的一大部分，但一直受限与建设用地指标，而城乡建设用地增减挂钩政策的实施，使地方政府可通过这一手段得到指标，地方政府是最大的受益者，因此对于开展这项政策最有积极性，扩大挂钩项目范围，跨区域使用周转指标，耕地占补平衡不到位等现象很突出，破坏了耕地，损害了农民的利益。然而，城乡建设用地增减挂钩政策目前正处于试点之中，擅自扩大挂钩范围，不仅违反了国家政策，更有损于国家的形象。

2.2 农民的权益得不到保障，土地纠纷不断

城乡建设用地增减挂钩政策，使农民住上了楼房，统一了供电供水等基础设施，大大改善了农民的生产、生活和生态环境。农民得到实惠方便生活的同时，也带来了新的问题：一是农民的知情权的不到保障。在农村建设用地整理、拆迁安置过程中处于被动，信息不对称现象比较显著。二是违背农民意愿。农民的生活传统被破坏，距离自留地、粮食地较远，没有地方存放大量的农具农用机械等。三是补偿标准低。集体建设用地缺乏基准地价评估体系，而相关宅基地补偿标准较低，导致集体建设用地未能充分体现其价值，致使农民的权利和利益遭受了一定程度的损失。

2.3 复垦出的耕地质量较差，且难以达到耕地占补平衡

第一是农村建设用地复垦土地质量较低。新复垦出的耕地往往含有大量砖块，颗粒较大，土壤有机质含量较低，且复垦后的几年不能用于作物种植，更有甚者，占优补劣，占水田却补旱地；第二是拆旧区拆迁难以进行，部分地区由于村民补偿未到位或者农民觉得自己受到不公平的待遇而拒绝搬迁，造成拆旧区进展不利，土地无法复垦，耕地占补平衡难以为继。

2.4 周转指标归还不到位

目前的政策是城镇建设项目先占用建設用地，然后农村复垦数量不小于占用建设用地的规模用地补充耕地，但在实际实施过程中，指标的归还受制于很多因素：资金不足、领导换届、拆迁受阻等等。而与此同时，未明确对于不按时归还周转指标的惩罚强制性措施，致使有关人员有恃无恐。

3 对策

3.1 做好拆迁安置工作，充分保障农民权益

首先，村庄的拆迁工作要由有相关资质的企业去实施，拆迁之前做好货币或实物补偿工作，要每个村民都签字表示认可，补偿标准尽一切可能做到公开、公平、公正，不能因为有些村民闹事就给予额外补偿，破坏公平性，这样会丧失公信力，暂时解决了问题，却往往使矛盾更加激烈，致使拆迁失败；其次，安置农民的时候要尊重农民的传统生活习惯，比如专门开辟地方用于农具等的集中放置等；再次，对于失地农民要根据其意愿，提供再次就业机会，或协调补充同等数量耕地等。

3.2 补充耕地不仅注重数量，更要注重质量

一方面，加强对复垦后耕地质量的验收，建立完善的耕地质量评价体系，可参考农用地质量分等定级体系来评估复垦后的耕地，保障复垦后耕地质量不降低；另一方面，建立相应的奖惩措施，对于补充耕地数量质量低于占用耕地的，相应核减其建设用地指标。

3.3 亟待构建支撑城乡建设用地置换的城乡统一土地市场体系

目前土地市场主要是政府土地出让市场，而集体建设用地市场处于空白，城乡建设用地市场不统一，土地市场的垄断造成了农村集体建设用地价格偏离其价值，表现为拆迁安置标准不明确或偏低较为严重。因此，一方面，明细集体建设用地，特别是集体经营性建设用权利束涵义，探索有偿使用或流转机制，划清政府与市场的边界，尊重市场，让市场去决定集体建设用地的价格，有利于发挥其价值，增大其经济社会及生态等效益；另一方面，对于土地征收的公共利益范围要科学界定，严格限制分公益性用地的征收，赋予农村建设用地与城镇建设用地同等的权益，达到同地、同权、同价的目。

3.4 多渠道筹集资金，充分发挥市场的作用

资金是开展土地整理复垦的一个重要保证。对于土地的复垦整理工作，各级政府要进一步加大投入的力度，丰富投资渠道，有条件的引入民间资本进入，与此同时还应建立起社会资助、金融支持、政府投入、农民参与的“四位一体”的投资机制，完善土地、管理、技术等的入股方式和方法，并相应制定配套制度。坚持谁投资、谁受益的原则，建立和完善市场运作、政府监管、业主获利、社会受益的运行模式。要结合实际、因地制宜的选择单位或个人充当土地复垦工作的主体。要按市场经济竞争原则配置复垦资源，为建设用地复垦的群众工作、政策处理提供通道创造条件。