对采光权价值评估方法的探究

郭树祥

摘 要：所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有从室外获取适度光源、热源的权利。采光权为基本人权之一种，是人类固有的自然权利。采光权受到侵害的人完全可以依照相关法律法规获取应有的补偿。文章试图就采光权是否被实际侵害，侵害对住户究竟有多大的影响，赔偿额具体应该怎么计算的问题进行探究。并对不同的损害评估方法进行分析比较，以示例的方法说明其适用性。

关键词：采光权；损害；评估方法；探究

1 采光权简介

所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有的从室外直接获取适度光源、热源的权利。采光权损害，是指在相邻不动产之间所形成的采光权益的不恰当限制和影响。随着我国城市化进程的加速发展，因为“采光侵权”所引起的法律纠纷也是越来越多。

阳光是属于全人类的共同资源。阳光在人们的生活中是必需的，是任何人在生存过程中都不可或缺的。有句老话叫作“万物生长靠太阳”，采光好的房子不仅有利于室内杀菌，进而创造良好的居住环境，也有利于人体的生理和心理健康，同时会使房间内的冬季室内温度有保障，进而节约能源。如有缺乏，居住者个人的生活质量必将遭到严重影响。从这种意义上说，采光权为基本人权的重要组成部分，是人类固有的自然权利，是人类赖以生存的具有完全排他性的物权和基本人权，与全人类的共同财富——空气、水一样，不需要任何人的恩赐。因此，房屋采光条件一直是人们衡量房屋价值的关键因素之一。

但住宅的采光权不同与公民个人的采光权，住宅的采光仅是公民个人获取光照之途径之一。即人的能动性可以使其获得住宅以外的光照，况且隔着玻璃或窗户纸获得的阳光，除了可以获取一定的热量外，对人体健康并没有太大的帮助。因而住宅的采光权可以通过契约约定而放弃。放弃的代价可以双方约定，也可以按采光权受到侵犯时的赔偿标准来计算，甚至可以花费更高或者低廉的价格买邻人放弃的采光权。据此，采光权对健康、心理及精神的损害是难以成立的。

对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民平等的采光权。因采光权受到侵害的人完全可以依照相关法律法规与对方当事人进行协商，如协商不成可以投诉到政府行政部门或者到人民法院起诉。如果是非法建筑，法院可以判令造成侵权的停止侵害、排除妨碍，使得被侵权的一方重新获得采光权。然而现实中，有很大一部分侵权建筑是经过有关部门审批的合法建筑，不可能拆除以恢复原状，只有以赔偿损失的方式使被侵权方放弃采光权。然而，由于法律法规对采光权侵害的赔偿缺少详尽的规定，因此在侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件中，会遇到很多法律上的难点。如住宅的采光权是否被实际侵害，侵害对住户究竟有多大的影响，赔偿具体应该怎么计算等问题，都需要进行细致的界定和测算。

2 采光权受影响程度的测量

2.1 采光权是否受到影响的问题

根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2005年颁发的GB50352-2005《民用建筑设计通则》关于民用建筑采光问题的相关规定，普通居住型民用建筑以大寒日有一个小时的满窗日照为最低采光要求标准。据此，只有采光被遮挡后，建筑底层向阳的底沿高于0.8米的窗户在大寒至冬至日无法享有二个小时的满窗日照时间的时候，才能认定采光权受到了侵害，才可以讨论侵害赔偿问题。同时，赔偿的额度应该与光照被减少的时间相适应，即被影响后光照时间减少的幅度越大，赔偿额度也应该越高。由于日照被影響程度是确定损害赔偿额度的基础，所以，对该影响程度的测定就非常重要。作者认为，这个日照被影响程度应该从两个方面来测度。一是遮挡率，即受影响后可获得日照的面积占全窗面积的比例。二是遮挡的时间，即全年采光被遮挡的日历日数。

2.2 赔偿要素的确定问题

即确定采光权的失去，到底给被侵害方带来了哪些现实的损失。部分司法工作者认为，对采光纠纷的赔偿应考虑以下三个因素之总和：（1）受侵害方房屋贬值部分。是指因侵害方的建筑物向高空发展，充分利用了空间，使其所建房屋有了较大幅度的增值，而相邻方的房屋因采光受到影响，房屋价值有大幅的下降，与同区域、同档次的房屋市场价格产生的差额。（2）受侵害方采取工程补救措施的所需的费用。受害方因采光的需要，需改变原有房屋的采光方式，如增大门窗面积，开天窗等所需的工程建设费用。（3）如果因条件所限，不能采取补救措施，受害方因采光不足，室内照明及采暖设备使用时间相对延长，对照明及采暖设备及能源消耗都有较大幅度的增加而使房屋的使用费高出同区域、同档次的房屋。

作为专业的房地产价格评估人员，作者认为如果以上述三个因素总和作为补偿额，在价值构成上就会出现重复计算的问题。原因在于，采光受到影响后，房屋价值之所以会有贬损，是购买方认定在购买该房屋后，想要享有预期的使用价值，必须通过追加相关使用费，改善房屋的采光条件；在改善房屋采光条件的过程中，如果一次性投入的工程建设措施能奏效，则能使房屋不再有采光权受影响的问题，房屋价值就能得以恢复；在工程建设措施不能奏效时，相关使用人才会考虑采用增加照明及采暖的方式来补救。因此，采光权受限房屋的贬值部分，是购买方对改善其采光条件所需费用的预扣，预扣数额应该是采取某一种改善方法所需的费用，而不应该是两种改善方法费用之和。

2.3 赔偿额度的评估方法问题

虽然以房屋贬值、工程补救措施及增加采暖照明三个因素总和作为补偿额思路不足取，但每个因素的提出，都给了我们一种确定采光权价值的技术思路：即针对房屋贬值部分，可以采用市场比较法；针对工程补救措施和增加采暖照明，可以采用成本法来测算。采用市场比较法，需要采集同质房屋的交易案例。但在评估实践中，同区域内，结构、朝向、建设规模，微观环境等都相同，同时采光权又被影响的交易案例的确很难找到。所以，市场比较法只能是一种理论上可行的方法。如果工程补救措施能够恢复房屋的采光，那么只要有具体的工程施工方案，采用成本法确定其所需费用，应该是比较容易的一件事。但很多时候，采光权被影响的时候，我们采用工程补救措施也难以奏效。比如一楼住户，开不了天窗，扩大窗口面积也无效。因而，大多数情况下，确定增加采暖照明所需的成本，就成了一种现实可行的评估方法。正常情况下，采光权被损害，现实损失有两个方面：一是热能损失；二是光照损失。

光照损失：指因阳光被遮挡，需要增加辅助光源才能保证室内光亮度而额外支出的费用。该项费用可以按房屋需要增加照明的程度和时间来确定其能源及照明器具所需的费用。

热能损失：指因阳光被遮挡，在采暖季节需要增加辅助热源方能保证室内温度而需要增加的额外支出。该项费用可以按需要增加的采暖时间、区域温差及空气热容比、采暖器具热效率等计算其能源及采暖器具所需的费用。

2.4 计算方法示例

以光照被遮挡的还有20年有效使用权的某建筑面积60m2的住宅为例：

建筑面积60m2房屋的有效使用面积为45m2，用合计100W的普通照明光源，每天增加照明时间10小时即可恢复其被遮挡的光照。即每天增加电能消耗1千瓦/时，光源消耗年增加费用支出额为365×0.6+40=259元。

该房屋需要加热的空气体积则为45×2.5×1000=112500升，每天10小时需加热2次，温度由0℃提高到16℃，采暖期为120天。因此，每年需要消耗的热能为120×2×1.4×112500×16/22.4=27000千焦，在使用热效率50%的普通采暖炉的情况下，需要增加2×27000×239.005736/8000=1.6吨标准煤的消耗。另加计每年200元的采暖器具损耗。按当时的煤炭市价，即年增加采暖费用1.6×1200+200=2120元。

因为房屋的使用权尚有20年，该房屋采光权补偿额应该为：（259+2120）×20=47580元。