贵州省房地产税收问题思考

作者简介：姜群，贵州财经大学财政学专业在读硕士，研究方向：财税理论与政策。

摘 要：本文在党的十八届三中全会提出“加快房地产税收立法并适时推进改革”的背景下，结合贵州省近几年房地产税收现状，对房地产市场保有环节增加新税种进行探析，提出需建立合理的房地产市场税费制度、扩大房产税征税范围、完善房地产税收立法层次、健全房地产计税价格的评估制度，达到完善和优化我省房地产市场税收制度发展的目的。

关键词：房地产税收；保有环节；物业税；空置税

一、基于贵州省数据的房地产市场税收现状分析

本文主要采取2007年到2013年贵州省样本数据对房地产业税收收入进行分析，选取房地产业税收收入增加量作为指标反映2007-2013年房地产市场税收发展水平。2007-2013年贵州省房地产业税收收入增长了5.67倍，年平均增长40.83%，但是如下图所示，房地产税收增长率出现不规律发展，2009年受金融危机影响省内税收入增长下降，但房地产业税收收入达到最大值，后到2012年，税收收入增长率出现负值。贵州省房地产业税收入总额在7年内增幅不大。

图 税收收入年增长率、房地产业税收收入年增长率、房地产业税收收入占总税收收入比重

我省房地产税收体系中除了相关税种的填充外，包括了大部分的房地产费用和租金。如在房地产取得环节，征收的税种主要包括城镇土地使用税和耕地占用税、契税，但是以上税种的征收总数较小，相比之下，房地产开发企业需要支付土地开发费，开发环节需要缴纳的税金和费用合计量构成了房价的75%。土地出让金是房地产开发企业在取得土地时向国家一次性缴纳的资金，该项资金构成了房价的主要成分。房地产开发企业通过抬高房价从购房者身上将该笔资金收回，地方政府也通过提高土地出让金价格的方式来获得更高的收入，而税负在土地出让金的对比下显得更加渺小，税负无法起到限制土地征用的作用。同时，在房地产交易环节涉及较多的税种和费用，其税收收入主要占房屋销售价格的25%，税负水平较高。此环节发生的一些税费会通过转嫁的形式转移到购房者身上，政府也会通过公共品的形式对购房者征收一定的税收负担。在房屋的保有环节，现行税制中对于房屋自用方式上所涉及的税种较少，仅征收1.2%的税率，对于房屋的计税依据也依然根据其原始的房屋面积，缺乏准确的计税标准；对于房屋免税范围过大，同时缺乏物业税及空置税的征收。造成我省房地产税收体制保有环节税负低，交易环节税负较高，不易于房地产市场发展的现象。

二、房地产市场保有环节开征新税种的研究

1、关于物业税的探讨

我国2003年10月提出开征物业税，并逐步取消房地产方面其他的相关费用。后由于物业税的征收较难征收，未进行立法而停止实施。据统计，美国县一级政府的财政收入，有 70% 是来自物业税。现阶段房地产保有环节仅征收城镇土地使用税、房产税。房产税仅对企业营业性用房征收，而对居民个人住房不征收。城镇土地使用税由于实行定额税，一直未进行调整，与高额的地价相比，税负较轻，起不到抑制过多占有和打击囤积行为的作用。

物业税属于财产税范围，主要是针对房地产保有环节征收的一种税，属于地方税种，因其征税对象不像商品税一样具有流动性，不容易发生税负转嫁的现象，该税种的征收有利于地方居民分担公共支出成本，更能够体现公平和效率。物业税的开征可以调控房地产市场，促进其健康发展。物业税通过税收的形式降低房屋价格，抑制房屋价格上涨、调节贫富差距，控制房地产市场上房地产开发企业投机行为。

2、关于空置税的讨论

邓芳芳（2011）对空置税进行定义：单位或个人持有的房屋中，持续一年以上未入住的空而未用的房屋，包括单位或个人购买的住房以及个人和承租单位公有住房。不包括开发商短期内尚未出售或出租的房屋。①造成空置房的原因很多，在房地产开发商角度，根据商品销售周期理论，商品房在进入流通市场过程中必然会有一部分合理的库存。我国商品房空置的合理区间被界定为1.5%-30%之间，超过30%的比例即进入危险空间。但房地产市场上，很多房地产开发商可能会为了获得更高的利润，建设更多的高档用房，在市场上供求不均衡的时态下，人为的造成空置房增加的现象，囤积大量房屋等待房屋价格上升时期在进行抛售。这样的后果是增加了贫富差距的悬殊，房地产因为具有保值增值的作用而成为了一种特殊的商品，许多中高收入者购置多套住房，且不对外出租，造成房屋空置现象。

三、完善和优化房地产市场税收制度的对策建议

（一）建立合理的房地产市场税费制度。由于国外房地产税制较为完善且稳定，可以借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验。1、充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。2、对有偿转让房产产生的利润征税。具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收250%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。3、切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。明确划分地租及税费的关系，将地租加入到土地出让金范畴。及时清理税费的层次，可以将土地闲置费改为空置税，加强税收的调控作用。②

（二）具体税种方面。房产税方面，扩大房产税征税范围，现农村已经逐步实现现代化，将农村纳入房产税的征收范围。完善房产税的计税依据，建立第三方评估机构，判断房屋随市场变化的真实价值，能实现税收负担与市场同比变化。完善房屋的登记制度，明确房屋归属权，建立房屋地籍制，并通过专门的评估机构判断房屋本身价值，保证公平性。适时开征物业税。明确纳税人为拥有土地和房屋的持有人；征税对象为房屋和地产；计税依据为房地产的评估值，对于使用性质不同的房屋给予不同的税率标准。调整印花税和契税。契税和印花税两者在房地产交易过程中普遍存在，而二者存在重复课征的现象，可取消印花税，将继承和赠与获得的房地产加入到契税的征收范围，同时适时降低契税税率，提高房地产的流动性。③城市维护建设税应扩大计税依据，将外资企业及个人均纳入征税范围，尽快开征空置税。

（三）完善房地产税收立法层次。我国目前并没有建立一套完整的房地产税法，对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度，因此立法层级较低，调整机制不健全。

（四）增加房地产相关专业的人才。房地产税制改革需要建立健全房地产计税价格的评估制度，加强房地产税收的征收管理。房屋评估机构的建立需要大量的人才运用专业的技术水平进行分析评定。加强征管力量，加大税收征管力度，加强稽查和征管力度，建立税务一房管等部门的信息互通平台，减少逃漏税行为。

总体上，尽快将房产税整合为房地产税。将与房地产交易过程中涉及的一系列税种重新整合，减少交易环节收费种类偏多的情况，统一成房地产税，简化税制，提高征税效率，避免重复计税，实现房地产市场的健康发展。同时，健全不动产登记制度，通过建立第三方房物评估机构将房产真实价值作为计税依据，并将农村房地产一并纳入房地产税的征收范围，区别对待不同地区、不同使用用途的房产，实行差别比例税率。

（作者单位：贵州财经大学）

参考文献及注解：

① 邓芳芳、郭松海.《论开征房产空置税的必要性及设计实施》[J].经济研究.2011（02）.35.

② 刘刚.《房地产税收政策的改革与建议》.[J].财政与税务.2014（12）.64-65.

③ 李振伟.《我国房地产税制改革研究》[D].2014