株洲“一体三极”发展格局下的土地储备

胡迪

摘要：近年来，作为全国“两型社会”建设综合配套改革试验区，株洲的城市空间形成 “一体三极”的发展格局。然而随着城市化进程的加快，株洲土地扩张速度，逐渐超越了城市发展所相适应的速度，在住房、交通、经济活动等方面产生了一系列问题。本文正是针对这些问题，探讨如何通过的控制土地储备存量、区域和范围，解决发展进程中不可避免的矛盾。

关键词：发展格局；土地储备

一、 株洲发展格局及用地情况

株洲为建设“两型社会”建设综合配套改革试验区，促成长株潭一体化城市建设群，构建以主城区为中心，向北、向南、向东“三极”为拓展方向的“一体三极”发展格局，分别建设成为北部旅游休闲增长极、南部综合服务增长极和东部产业承接增长极。

我们可以由《2014年的建设用地供应表》看出，住宅方面，2014年住宅建设用地总量为302.96公顷白井附城占32.01公顷；高薪副城区110.68公顷；云龙新区副城区150.09公顷，中心城区占地仅，10.18公顷。可见2014年住宅用地集中在位于西边的高薪区和位于东北角的云龙区两个示范新区中。商服用地方面，2014年株洲商业服务用地总量为97.25公顷，其中白井新区2.2公顷，高新区30.62公顷，云龙示范新区64.43公顷。可见商服用地跟住宅用地一样也集中开发在高薪区和云龙示范区。而交通运输用地总量为82.36公顷，芦淞区占49.43公顷，高薪区占30.13公顷，云龙新区占2.8公顷；工矿仓储用地总量为128.12公顷，高新区58.27，云龙新区64.04公顷，白井副城区5.81公顷。云龙新区用地总量为281.36公顷，高薪区用地总量为229.7公顷，两区之和占市总面积的83.69%。可见株洲市的建设重点在高薪及云龙连个副城区。

二、 株洲“一体三级”发展格局存在的问题

由《2014年的建设用地供应表》我们可以看出，株洲总共供应市级建设用地610.69公顷。按宗地用途分，住宅用地302.96公顷，占总用地的50%；工矿仓储用地128.12公顷，占总用地的21%；商服用地97.25公顷，占总用地的16%；交通运输用地82.36公顷，占总用地的13%。新增土地497.44公顷，占总面积的81%；存量用地113.25公顷，占面积的19%。我们可以由，全年的建设供应用地中，出让用地占总量85%，新增建设用地用占总量81%。这种激进的建设方式，并不完全利于城市发展，由此产生了很多问题：

1、住房饱和、大量空置现房、房产市场泡沫化趋势发展。由《瑞峰置业——2014年10月株洲房地产月报》统计，2014年1-9月，株洲全市市完成房地产开发投资150亿元，与去年同期持平；新建商品房施工面积2215万平方米，同比增长7.8%，全市商品房销售256万平方米，下降33.7%。城区商品房成交均价5078元/平米，同比增长仅为3.77%，商品住房成交均价4515元/平米，同比下降1.03%。由此看来，今年的房产市场发展并不容乐观，虽然市区商品房交易价格上涨，且供不应求，但是供应量少，而新城区的房子则供过于求。高薪区2014年出让住宅建设用地110.68公顷；云龙新区出让住宅建设用地150.09公顷，共占总住宅建设用地72%。高薪区以西及云龙区以东两个极点，大片土地收归储备用地出让给房产商，成片建设商品房，有空置率上升，房产市场泡沫化风险。

2、交通进出城区主干道交通拥堵严重，事故频发。近5年来，株洲城区小汽车保有量以年均26.23%的速度递增，截至2014年10月，全市共拥有机动车66.38万辆，其中城区拥有汽车15.83万辆，并正以日均89台的速度在增长。随着机动车数量的增长，株洲城区早晚上下班高峰时段主要干道交通拥堵状况日益突显，株洲的交通网络成网状结构由东往西红港路、新华路、由北往南红旗路、建设路等路段的交通拥堵严重，其中，红港路是连接云龙示范新区到市中心和天元高薪区的主要干道；红旗路是连接云龙示范新区轨道机车组到荷塘区及市中心的主要干道；新华路是荷塘区周边入市中心主要干道；建设路连接石峰到芦淞，是云龙副城、白井副城连接主城区的南北向最主要的交通干道。而天元高薪区交通相对舒缓，但天元区沿江路及嵩山路段在上下班高峰期，因分流原因，也有拥堵常态化趋势。

3、中心商圈营业额由内向外递减，新区商圈发展困难。株洲商业起源于火车站商圈，沿钟鼓岭步行街、建设南路，逐渐向四周延伸，成区域块发展。现今，株洲市级为芦淞商圈（中心广场、王府井百货、株洲百货、家润多广场、平和堂、钟鼓岭步行街）；区域级商圈有天元商圈（长江广场、炎帝广场及沿线商业、天虹百货）；石峰商圈（响石广场、铜锣湾家居广场、株百石峰广场）；荷塘商圈（红旗广场、荷塘购物广场、华润万家、步步高）；栗雨工业园商圈和云龙示范区商圈。

我们可以由长沙策智咨询公司所做的《株洲百货商场调研报告》中得出，处于中心商圈的株洲百货大楼2010年营业额为16.7亿，2011年营业额为18.2亿，2012年营业额为20.6亿，逐年上涨2亿左右；同位于中心商圈但发散性向外的王府井百货和平和堂百货的在2011年营业额分别为2.6亿和2.5亿，2012年营业额分别为3.3亿和3.2亿，均在上涨却远低于株洲百货大楼。环形向外，位于天元商圈的天虹百货2013年上半年营业额仅有0.43亿元，位于荷塘商圈的华润万家仅0.6亿元。位于石峰商圈的铜锣湾广场，因为经营问题改组成为家居市场。由此看来，株洲中心商圈营业额由内向外递减，新区商圈发展困难大。

三、 “一体三极“发展格局下的土地储备控制

上文可知，株洲在“一体三极”发展格局存下在住宅用地规模过大、交通用地土地储备地段不佳以及商服用地土地储备分散等问题，要通过控制土地储备来解决这些矛盾我们需要：

1、控制土地储备量。统筹增量保障与存量挖潜。对发展中的新区和副城的住宅储备用地，进行一定程度上的控制，尽量多利用存量建设用地和未利用地，少占农用地特别是耕地；对闲散用地进行整合，增大存量建设用地的土地供应，提高现有城乡建设用地对经济社会发展的保障能力；积极研究各类建设节地技术和模式，引导城市地上地下空间开发，推进工业生产立体配置技术改造，确保土地节约集约利用。严格控制住宅商服用地储备，提高出让价格，避免房地产市场泡沫化现象产生。

2、调整土地储备地段。新区建设与旧城改造相结合。新区住宅建设实行住宅小区化和小区规模化，统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。旧区住宅建设应充分利用和整合现有资源，以社区为单元实施系统的改造，增加配套设施，适当降低旧城中心区的居住用地比例，引导人口向中心区外疏散，将新城与旧城的地界模糊化。新区，将住宅储备用地及商服储备用地往中心城区转移，紧贴于中心城区，将工矿等用地带污染性质的供应计划，在新区边缘进行储备。

统筹布局交通用地。加强老城区、中心城区主干道周边地块储备，按照“统筹规划、合理布局、衔接互补、集约高效”的原则，加强交通用地布局引导，优化交通用地结构配置，严格用地定额标准，大力推广节地技术，促进便捷、畅通、高效、安全的综合交通网络体系的形成，确保交通运输效率不断提升。

3、明确土地储备范围。控制新区建设储备用地扩展范围。按照城乡建设用地指标，严格划定储备区域，控制城镇工矿和新区农民居住点用地的范围。明确管理责任、管制规则和监管措施，综合运用经济、行政和法律手段，控制储备用地盲目无序扩张。

拓展建设用地新空间。结合城乡生态建设，合理利用缓坡丘岗地，加强将未利用地开发为建设用地的政策引导，依据有关审批规定，优先对荒草地、裸土地等未利用地进行开发，因地制宜拓展建设用地新空间。（作者单位：湘潭大学公共管理学院）

参考文献：

[1]黎典，“两型社会”背景下长株潭城市土地利用效益评价研究，湖南师范大学硕士论文，2014

[2]瑞峰置业——2014年10月株洲房地产月报，http：//fc.zzz4.com//article/2014/11/66243.html

[3]长沙联智市场调研有限公司，株洲百货商场调研报告，http：//wenku.baidu.com/link？url=yj07Ks7KAwnpQ2E8nwxK0TDH96MJbiGXq7wCVLJk0jY9GYtS1uXVex3Uuxq9ZYwM8dhpIutKun69OZvlX73NXcBPxnR7EJIoQ6-2zHlOICi

[4]株洲市本级2014年度国有建设用地供应宗地表，http：//www.zzsgtj.gov.cn/gtzyyw/dcgl/201405/t20140509_448702.html

[5]2013株洲土地推介手册，http：//wenku.baidu.com/link？url=gUlL1pSN0WxdSI7GRy20NgfElgu_bAtw1vgLqws0JSI98y7KGAN-hyM-NNAywQbp8-8duL6EdKBbUkZnYurgC0ajRE26J2K7DNdppyz4CiK