孙河高端之战

陈禹铭

“孙河板块今年的竞争会更加激烈。”说到今年高端市场预期，业内人士都会提及朝阳孙河等热点区域。从默默无闻到备受瞩目，孙河板块只用了两年时间。

品牌房企竞逐

事实上，早在2012年9月，龙湖拿下的孙河A地块，7.3万平米的体量，楼面价刚过2万元/平米，龙湖也成为首先进驻该区域的开发商。仅仅过了4个月，在2013年当孙河W地块入市时，12家房企争相竞逐，最终泰禾胜出，并将孙河楼面价推高至2.9万元/平米。2013年7月，孙河HIJ地块被中粮地产子公司以23.6亿元竞得，实际楼面价接近5万元/平方米，无疑将这一地区的地价推向了新的高位。

资料显示，孙河板块位于中央别墅区“心脏”位置，与大望京板块相交，同时辐射亚奥板块、国门板块、CBD等热门区域，这一区域与市中心保持了恰到好处的距离、便捷的交通网络和优越的基础设施与人文环境，真正实现了繁华与静谧的有机切换，具备打造城市别墅的区位优势。温榆河独特的水面环境，加上该区域具有北京高尔夫球场等高档配套设施等多重先天条件下，孙河板块屡遭热抢、地王频出。

据悉，在“十二五”规划中，孙河组团被列为“温榆河生态休闲区”中的重点发展区域。根据规划，该区域将重点推进总建筑规模约150万平方米的北京东部华侨城项目，总建筑规模约10万平方米的孙河商贸中心建设和总建筑规模约15万平方米的赛特奥莱二期建设。如今孙河商贸中心等产业的项目建设都已启动。有业内人士指出，知名房企的进驻开发，已经极大熟化了区域的影响力，随着孙河板块市政基础设施和交通配套的不断完善，孙河作为中央别墅核心板块的地位将会进一步凸显。

龙头房企进驻，交通配套改善，使得孙河板块成为北京高端改善需求的一个重要区域。该板块紧邻顺义中央别墅区，其整体的容积率为1.1-1.4，是近年北京难得一见的集中的低密生活区。2013年，孙河板块只有龙湖双珑原著一个项目，2014年，泰禾北京院子入市，孙河有了两个项目同场对擂；而到了2015年，随着首开琅樾和中粮瑞府的即将入市，孙河板块将有4个项目同场竞技。

步入产品年

这一区域的低密和别墅产品，其稀缺性在北京市场上毋庸置疑。作为高端置业者的居住和资产配比选择，都有较高价值。不过也有分析认为，由于高地价，除了龙湖外，其他房企盈利还较难。只是其作为城市别墅板块，开发商们普遍愿意看好其未来的发展潜力。

区域内最早进场的龙湖·双珑原著，在后期的销售阶段拔得头筹。并且在其他房企仍处于地块“拼杀”阶段时，已经以高周转的姿态实现项目入市，在区域内“一枝独秀”。目前，孙河别墅区已经聚集龙湖、泰禾、首开和即将入市的中粮四大开发商。龙湖的原著系已成为经典，在业主和业界的口碑相传之中，需在后续开发中刷新改写；泰禾的北京院子，以明星代言院子系的强大声势，但尚需一定时日去检验其新中式院落的独特性，从区域形态来讲，龙湖、泰禾奠定了孙河高端别墅区的基调。

随着去年11月30日，首开·琅樾正式亮相和中粮瑞府在2015年入市的消息传出，孙河板块已经从硝烟弥漫的土地年，真正走入了实打实的产品年。

龙湖地产北京公司营销总监王勐在接受记者采访时表示，当初决定进入孙河板块，也曾受到来自各方面的质疑。但是“今天孙河板块的兴旺，也验证了龙湖对于区域和地块的解读是具有前瞻性的。”

曾屡遭流拍

不过，进入2014年，北京楼市遭遇调整，市场低迷也波及土地市场。此前被房企热捧的孙河地块土地起始价虽然水涨船高，但房企却并不为此而买单，使得土地流拍的现象时有发生。

去年7月，孙河K地块起始楼面价达到3.5万元/平方米，创北京起拍价纪录，不过该地块最后因无人竞价而流拍；而当这一地块在今年9月自降身价再次挂出的BCDE地块，却仍未能如期迎来买家。

“从地王到流拍，孙河板块戏剧性反转，而进驻孙河板块的有稳健的龙湖、不差钱的国企中粮，还有激进的泰禾，完全是中国房地产市场的一个缩影。”北京中原地产首席分析师张大伟曾如此分析。

“形势不太乐观”也成为孙河区域开发商自己的看法。在区域开发商看来，双珑原著和北京院子，总价区间都在2000万级以上。中粮瑞府地价成本达到5万元/平方米，预计总价区间也将在2000万级。相对而言，首开琅樾由于地价成本只有2.6万元/平方米，产品又有洋房、叠拼、联排等，可以走差异化路线。

2015年，这一地区的大战一触即发。