世茂易帅，意欲转型？

张佳竹

自2009年5月世茂集团董事局主席许荣茂卸任之后，一双儿女开始接盘。如今许薇薇将世茂股份交棒给原世茂房地产非执行董事刘赛飞。

刘赛飞为世茂集团元老，对于旅游地产项目的开发有独特思维，世茂未来可能加大对“旅游+商业”地产项目的投入。

业内分析认为，此次世茂股份高管的调整，是该公司进行战略调整的重要信号，不仅意味着世茂对于2015年业务战线的调整，也是世茂股份意图转型互联网公司的又一信号。

刘赛飞接棒许薇薇

熟悉世茂集团的人都知道，世茂集团创始人、董事局主席许荣茂的一双儿女——许薇薇和许世坛姐弟二人分别掌管着世茂股份和世茂房地产，许荣茂则稳坐后方听政，父子女三人形成了一个牢固的“许氏金三角”管理组合。

现如今，曾经牢固的“许氏金三角”正在被打破。

1月10日，世茂公告显示，世茂股份总裁许薇薇请求辞去现任总裁职务，由刘赛飞接任。

今年53岁的刘赛飞是位“老世茂”，于2003年加盟世茂集团，历任世茂房地产控股有限公司执行董事兼副总裁，世茂旅游有限公司总裁。现任世茂房地产控股有限公司非执行董事，是为世茂发展作出过重大贡献的功臣。

在其任职世茂旅游地产期间，除了打造入选“人类伟大工程”纪录片的上海世茂深坑酒店，还建了东北亚区域第一旅游大盘大连世茂御龙湾、占地2100亩的晋江城市生态示范项目世茂御龙湾、疗养度假主题大盘海南世茂怒放海等明星项目。2014年，刘赛飞所领导的旅游地产团队为世茂集团贡献了163.1亿元销售收入，连续两年蝉联世茂集团销售冠军团队。

亿翰中国分析师魏峰认为，此次高管人事更替属于自然更迭，并不会带来不良影响，接任者刘赛飞具有十多年世茂工作经历，此次人事变动将会顺利度过。

对于世茂系的此次人士变动，有业内人士分析猜测或与世茂股份的业绩增长率不佳有关。

世茂股份发布的《2014年1-12月销售情况简报》披露，2014年全年，公司实现合同签约额160.3亿元，同比增长23%；实现合同签约面积123.5万平方米，同比增长26%；签约单价达1.3万元/平方米，同比减少2%。

“这样的业绩单看并没多大问题，但对比弟弟许世坛所掌管的世茂地产就显得有些不够好。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。世茂地产去年的销售额为702亿元，每年增长率基本都在50%左右，世茂股份的发展速度远低于世茂地产。2014年初世茂集团提出千亿的目标，曾对世茂股份提出200亿元的期待，最终也没达到。

在张宏伟看来，世茂股份前期定位主做商业，但是发展没有达到预期，在商业地产的影响力上也没有太大的进步。权力的变更，或许显示出许薇薇在商业地产上的成绩未达到股东的期许。

寻找新的增长点

业内分析认为，许薇薇的离职主要与该公司进行的战略调整息息相关。

公开资料显示，自许薇薇担任总裁以来，世茂股份总资产从2009年的159.8亿元上升至2014年的近600亿元，年销售额也从2009年的10.1亿元提升至2014年的160亿元，不到五年时间，完成了十余倍业绩的增长，实现了百亿突破。

但深入分析世茂股份和世茂地产的业绩报告不难发现，虽然两家公司一家主攻住宅，一家着重商业地产，但两个公司的实际销售都是以住宅为主，商业地产销售和持有的业绩收入增长并没有期待中喜人。

世茂股份近年年报显示，2013年公司总营业收入为101.5亿元，其中商业地产销售收入为63亿元，占62%；住宅销售收入30.4亿元，占比30%；2014年中报显示，其总营业收入为61亿元，其中商业地产销售收入44亿元，占72%；住宅销售收入占到12亿元，占比20%。显然，对于以商业地产为核心的世茂股份，其住宅销售收入的比重过大，甚至远超房地产租赁、百货、电影院、物业管理等其他商业地产项目的收入。

同时，作为一家发展近10年的商业地产开发运营商，世茂股份2013年的租金收入仅为3亿多元，在其超百亿的总营业收入中占比仅为4%；2014年上半年租金收入也不到2亿元，在其超60亿元总收入中占比下降到3.3%。

由于住宅收入占比较重，对世茂股份与世茂地产“同业竞争”的质疑之声也不绝于耳，影响着投资者的价值判断。

种种因素作用之下，世茂股份开始对既有战略进行调整，尤其是在目前房地产形势并不理想的情况下，世茂想要保持次序增长，就得在住宅之外寻找新的增长点，未来商业、酒店、影院和旅游等方面或许是这一新的增长点。

世茂股份相关负责人对本刊记者表示，刘赛飞上任后，世茂股份在O2O模式方面将会有更多动作， 进一步探索“多元协同”发展路径，跨界整合优质资源，联合集团内多元业态及外部多领域合作伙伴，包括集团内的星级酒店、高端医疗、高端商业等，为客户提供全面的领先服务。持续优化和调整涉及客户满意度的各环节，切实提高世茂股份的竞争力和品牌力。

为转型互联网铺路

事实上，早在2013年初，世茂股份就已经迈开了探索020的步伐。

彼时，世茂股份提出向生活方式运营商转型，在组织架构、业务板块、产品研究等诸多方面加速发力，专门搭建了战略投资部，成立了酒店管理公司、商业管理公司、主题乐园公司三大业务板块公司。在集团成立了大客户部，在已经成交的置业会业主中，找到有高投资能力、高价格判断力，多次购买的人群，为其提供打包的套餐性物业投资方案。与此同时，世茂云服务体系，从教育、医疗、商务、旅游各个维度提供售后服务，增强客户的黏度。

此次刘赛飞接掌世茂股份，预示着世茂股份的商业开发模式，在未来可能会有很大的变化。据世茂内部人士，世茂正计划大力发展Minimall。Minimall是以满足小区年轻家庭和一些退休后生活比较安逸、较有支付力的人为目标的。这些人群基本上每周一到周四的白天都会在家。

和其他的各种Mall不同，Minimall的面积只有一万平方米，辐射人群仅一公里左右，对企业的资金占用量非常少。如果这样一种产品大面积开发，显然将有利于世茂股份以轻资产模式更大规模地占有一二线城市的消费市场。

世茂集团商业管理公司一名高管曾在接受媒体采访时透露，开发Minimall，不仅因为开发和运营成本都比普通的Mall要低，更是因为Minimall的近身服务很容易获得客户数据，如果有大数据的话，就可以分析出客户的很多种消费行为，迅速调整商业业态。

对世茂来说，Minimall还是社区O2O的最好线下入口。社区O2O的内涵里，线上是最简单的，难的是线下的驱动。而线下驱动，恰恰是Minimall将具备的能力。它的空间带来的体验和很多很强的隐性服务，驱动业主，进而发生线上消费的可能。

如此看来，世茂股份可能会因为大量开发类似MiniMall这样的轻资产产品，最终从一家传统的重资产商业地产开发商，转变为一家以线上线下O2O业务运营为核心的互联网公司。

或加速整合旅游+商业资源

“世茂的这一系列动作也许都是在转型铺路，未来，世茂股份或许将转变为以客户需求为核心的开发模式，而不仅局限于以土地资源为主的盈利模式，最大程度挖掘客户的需求，使之成为源源不断的利润来源。”兰德咨询总裁宋延庆表示，年初的这次人事变动，也代表了世茂对于2015年战略的一种调整。

从许薇薇2014年的管理业绩来看，主要是促进了年度销售目标完成。但对于处在全面变革阶段的世茂股份而言，首要的问题是要尽快解决存在着的各种短板。

其一是在非住宅方面改革速度偏慢。世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛在去年5月接受中国房地产报记者采访时亦坦言，世茂希望在非住宅方面能有所创新和突破。“原先世茂在一些酒店项目上做得也不错，但是后续没有看到新的亮点，这点与住宅地产今天的变化形成了鲜明的反差”。

另一方面则是资源整合的脚步需要加快。世茂股份与世茂房地产在业务之间存在重叠，同质化越来越严重，同业竞争的问题屡为股东和媒体所诟病。世茂需要通过加快资源整合，优化内部各类资源。

业内认为，刘赛飞的上任正是为了解决这些短板。

“刘赛飞对于旅游地产项目的开发有独特的思维。此次接任世茂股份总裁一职后，不排除接下来的商业地产项目会和旅游地产项目有更紧密的合作。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，尤其从世茂目前的战略思路看，对于一二线城市的关注程度会加大，未来对于部分沿海城市的“旅游+商业”的地产项目，可能还会加大投入。