地产业未近黄昏

曾慧娟

从2004年“8？31大限”后，土地进入“招拍挂”时代并开启楼市发展的黄金十年，在此期间吸引了包括纺织、医疗、家电、高速等各行企业跨界进入房地产。2014年的房地产则被金融、保险、互联网企业抢占了风头。行业专家们如何看待别人钟情地产之时，诸多“涉房”企业抛弃地产的现象？

谋求商业创新大举进入地产

今年新进入地产业的企业，所依靠的是在主营行业积累的优势资源并扩展到地产行业，以谋求商业模式上的创新，与主营业务产生协同作用。而非单纯依靠资金运作以谋求资本增值。比如金融企业进入地产，现在金融行业也都在谈互联网思维，谈大数据、谈互联网金融，那么其相应的地产行业在商业模式、资金融通方面也势必做出创新。

客观地说，地产行业与宏观经济运行、政府货币政策目标、城镇化、居民生活联系紧密，具有其它行业所不具有的特征。短期来看，利润率出现下滑，企业资金紧张，主要由于前期投资预期过高所带来的滞后影响。长期来看，任何行业都具有各自的运行周期，地产行业从“十年黄金期”正步入谋求转型的“后黄金时代”。现在说房地产行业正在衰落言时过早，但是传统的经营模式在竞争中也难以生存。

十八届三中全会中，政府深入贯彻市场化的决心已经很坚定，金融市场化所带动的地产“后黄金时代”将会进一步引入更多金融创新机制和手段，引入更多活跃的民间资本。随着城镇化继续推进，劳动力由过去向几个主要超大型城市流动变成向以区域核心城市向外辐散，资源配置更分散化，三四线城市也将会有更多的发展潜力。

短期看北上深地产市场有发展

地产是一个专业和资金都要求非常强大的行业，有钱而且看好地产发展的企业才能进入。他们进入地产的目的也很明确，就是在主业很强的情况下切分地产蛋糕。虽然现在地产开发行业没以前好，但是地产金融、地产服务还是有发展。

房地产市场经过了黄金十年，现在是平稳发展阶段，成本不断上升，房价却没怎么涨，开发商盈利能力、周转率都在下降，任何行业发展到一定程度，肯定是恒者恒强，特别是一些没有优势的房企会退出房地产。A股2600多家企业中，主营和涉及房地产的有238家，到2013年，这个数据是133家，有44%的企业选择脱离房地产。

房地产还会经历过一段平稳期，巨大的存量房市场，对想在地产行业切到一点蛋糕还是有机会的。特别是北京、上海市场很好，因为人口在不断导入，从历史看，人口导入的城市经济发展会好，新增人口就都会有住房需求。现在是城镇化时期，小城市往大城市走，但城镇化之后，人口会出现逆流的情况，因为大城市人口已经饱和，人会去一些有特色的小城市。因此，短期看1—3年，北上深的地产市场会有发展，但3-10年，应该看小城市的基础设施建设，产业发展。

“两条腿”走路规避投资风险

非地产企业进军房地产行业，决策者考虑公司主营业务板块与地产板块并驾齐驱，开始以“两条腿”走路的方式规避不同行业的投资风险。

对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资主营业务的资金与投资房地产行业的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。因此，从这个角度而言，非地产企业进军楼市，“两条腿”走路的方式可规避不同行业的投资风险。

多数非地产企业进军房地产采用公司主营业务和地产项目相结合方式，实现产业链互动。 如国美苏宁所建商业物业部分势必融入家电主题概念，海尔地产所建精装修楼盘势必和其智能家居解决方案关联起来，红星美凯龙进军房地产也势必和其全球家居生活MALL的产业链资源联系起来。这样的例子在行业内不胜枚举。

多数非地产企业进军房地产，主要还是博弈未来宏观楼市预期，看好两三年后的房地产市场。从当前内部环境来看，国内银行存款仍是负利率问题。银行存款负利率和CPI持续高企与上涨，会导致投资客手中资金不断贬值，因此，会加速投资客进入楼市。

地产行业仍值得进入

2014年进入房地产的新军，多通过收购项目或者投资入股的形式进入。如中国平安通过直接买地或者与房企合作，进入房地产行业，一般不涉及房产开发等具体业务，更多的是提供资金方面的支持。其他如小米等进入房地产行业的企业，多与自己的主业有所相关，意图打造社区商业、构建线下资源等。

2014年也有不少企业退出房地产行业，多是一些行业外企业因为前期看好房地产发展，加上自身规模优势，在拿地方面有优惠，储存了部分地块，但目前因为房地产业务发展受阻，不得不调整战略，出卖土地，回归主业。

目前来看，房地产行业仍然是一个值得进入的行业。虽然当前我国楼市库存压力凸显，但是中长期看市场需求仍然旺盛，住宅房企毛利虽然下滑，但是通过控制成本、技术创新、加强管理等，企业仍然能够获取较好的收益。其它板块如商业地产、养老地产、物流地产等依然有较大的发展空间。

利润下滑导致“弃房”

我们做过一些分析，外行企业“退房”主要的原因很简单，从资金成本、资金价格上来说，很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题，所以它们只能退出房地产行业，因为房地产行业转移资产相对来容易一些。另外一个原因是跟房地产业整个利润下滑有关系，现在房地产业的平均利润在下滑，特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说，它们本身的利润率就是低于行业平均线的，在目前这种情况下，更面临着利润收缩的问题，所以只能弃房。

优质房企正处“价值洼地”

在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，这是一个行业趋势，房地产在保值增值方面相对最稳定。而且，中长期来看，房地产行业持续增长的趋势并没有改变。而在资本市场上，有竞争优势的优质房企估值偏低造成一定程度的“价值洼地”，这正是资本进入的绝佳机会。