人人爱地产

曾慧娟

2014年底、2015年初的房地产业，再次被“外来军”搅得火热，而这些“外来军”与前两年跨界进入地产行业的企业不同，此次进军者以险资、互联网企业为主，并透着一股“有钱任性”的气势。

BAT温柔跨界

互联网巨头们似乎都盯上了房地产。2015年1月7日，百度再次宣布进军房地产，这次它直接和30多家房地产中介公司合作，并准备推出房地产的垂直搜索。2014年以来，万科、万达、恒大等大型地产公司纷纷与互联网巨头合作。

比如小米的跨界之风是从万科总裁郁亮组团参观小米吹起的。2014年年初，郁亮带领由万科80名高管组成的考察团，来到小米的总部。小米创始人雷军还为来客发表了互联网思维的演讲。考察完毕，郁亮先是笑称要与小米合作开发“万米”，其后又有人在微博上传言将开建“小米公寓”。后来微博爆出潘石屹也参观小米总部，并与小米多位高管密切商讨，房企巨头们频繁会见小米关键人物，让外界浮想联翩。

2015年1月15日，小米发布会上，雷军在开场就提出“智能家居的生态链”，事实上，2014年，雷军除了忙着卖手机，也在忙着布局智能家居。

2014年4月，小米对外发布旗下首款路由器。彼时外界注意到，这个路由器悄然串联起了房地产的下游链条。6月，小米便宣布和华润置地联手，玩起了智能家居平台。与华润合作的首个家庭智能体验间落户在海淀区华润·万橡府。

除了华润，小米与南京银城地产也已达成战略合作，首个小米智能家居样板间在南京落户。小米智能家庭计划是通过与地产商的合作，建造体验间，此后陆续在一线和二线城市单点突破。依托地产品牌，小米智能家居套装可以直接进入业主手中，以家庭为单位的用户在体验之后可以给予产品和体验建议，而这是其他企业和品牌从未做过的事情。

去年12月，小米12.66亿元战略入股美的，双方将在智能家居及其生态链、移动互联网业务方面合作。

另外在2014年11月，雷军斥资1亿元入股YOU+国际青年公寓。

国金证券分析师孙宏廷分析表示，小米要涉足房地产行业并非偶然，其仅依靠小米手机并不能让其维持甚至超越目前450亿美元的高估值。如果小米手机的销量出现下滑，那么小米的估值很快会滑落。但其对地产行业的影响，目前广告层面的意义更大，实质的影响还不知道。

互联网企业目前涉足的主要集中在房地产销售环节，并没有涉及开发环节。马云给阿里划定的产业界限里面，有一条也是不准涉足房地产开发。

险资凶猛进入

如果说互联网企业进入地产行业，目前还仅停留在家居、销售这些地产的下游行业，险资的进入则显得更为强势。据保监会截至2014年11月的资料显示，保险行业总资产达到9.83万亿元，较年初增长18.62%，如果按照15%的比例上限，将有1.47万亿资金可以用于房地产投资。

1.47万亿是什么概念？2014年绿地集团一整年的销售额也只不过2408亿元。但实际上目前多数险企真正投向房地产的资金仍旧不到3%。在这不到3%的投资量中，购买成熟物业、间接参与房地产项目开发、投资房地产企业股权及资产证券化产品，被称作为险资投资房地产的三部曲。

直接和房企拼拿土地的险资企业不多，平安不动产算是最耀眼的企业。2015年1月7日，北京出让地块总价纪录被刷新。华润置地、首开与深圳联新组成联合体，以86.25亿元斩获丰台白盆窑地块。而在1月5日，华润置地联合体以近86.9亿元连摘丰台亚林西区两地块，其中也有深圳联新的身影。据相关房企称，深圳联新正是平安不动产旗下企业。在平安不动产高调进入北京之前，其已经进入上海、南京、杭州和广东番禺等地。

2014年12月25日，平安不动产以27亿元的价格获得杭州一商住地，楼面价14233.59元/平方米，溢价0.07%。这也是2015年12月一月内，其联手金地在上海、杭州夺地后，再一次联手金地杭州夺地。

公开资料显示，平安不动产为中国平安保险（集团）股份有限公司为发展不动产投资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模近500亿元，业务范围涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权投资等。

它与其他开发商的区别在于，其不仅是普通的房地产开发商，而是综合金融服务商，因此其主要的策略考量是借助平安集团综合金融平台，直接拿地开发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。

2014年以来，平安不动产在投资地产方面，包括债权性质的投资就有多笔。具体来看：2014年4月份，它从领盛投资管理购得一位于四川成都、总建筑面积约90000平方米的物流仓储物业，这是它首个物流项目。

随后2014年10月，平安不动产就南京G14号土地、广州番禺土地、南京G09号土地，以债权方式与招商局置地进行合作；11月，其直接以24.1亿元竞得广州华美牛奶厂两宗地；12月又获得上海、杭州地块。

早在2013年10月，保监会印发的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》规定，保险资金境外投资可选择部分国家或者地区进行，由此险资通往另一个全新世界的大门打开了。

作为中国险资出海的最早一单，2013年6月，平安集团以2.6亿英镑从德国买家手中购得伦敦金融城中心的地标性建筑——劳合社保险大厦；2014年6月，中国人寿保险股份有限公司和主权财富基金卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头一处办公楼；2014年10月，安邦保险以19.5亿美元落锤美国纽约地标性建筑——纽约公园大道上的华尔道夫酒店大楼，拿下险资海外投资不动产第三单；紧接着11月，泰康人寿联合香港基汇资本出价2亿英镑竞购位于伦敦金融城的Milton Gate办公楼。

去海外购置商业物业，目的并不是为了直接经营，更多是为了资产合理配置，稳定长期投资收益率。

增持股票争夺话语权

在平安不动产频繁投资房地产行业的同时，包括富德生命人寿、安邦保险等在内的险资也频繁“围猎”房企。不过，与平安不动产投资路径不同的是，这些房企更偏向直接从二级市场增持企业股票。

2014年年底，在佳兆业出现资金链危机之时，富德生命人寿扮演了“救世主”的角色。12月3日，佳兆业大股东郭氏兄弟以每股2.898港元的价格向富德生命人寿全资附属公司富德资源投资控股集团有限公司转让5.755亿股，约相当于已发行股本的11.21%。股份转让完成后，富德生命人寿系累计持股增至约29.96%，逼近要约收购临界点，成为佳兆业单一最大股东。

富德生命人寿首次出现在佳兆业前十大股东名单是在2013年10月，随后，富德生命人寿通过二级市场不断增持。根据港交所披露的信息显示，从2013年10月至2014年12月，富德生命人寿对佳兆业有13笔增持记录，每次均以2港元以上价位增持，均价约为2.51港元每股，共耗资约24亿港元。

除了佳兆业外，目前富德生命人寿还是房企金地集团的第一大股东，也是万科的第三大股东。

从近期动作来看，安邦保险的投资动作也相当频繁。2014年12月19日，金融街公告称，收到安邦保险集团旗下和谐健康保险和安邦人寿保险的通知，截至12月17日，上述两账户已合计持有金融街20%股份。

2014年12月19日，金地公告透露，截至2014年12月19日，安邦人寿保险股份有限公司和安邦财产保险股份有限公司合计持有公司股份达到8.98亿股，占公司总股本的比例为20.00%。据不完全统计，安邦保险目前在A股市场持有9家上市公司的股票，总市值已接近1000亿元人民币。

资料显示，安邦保险于2004年成立，当年注册资本仅5亿元人民币，但发展至今总资产规模已达7000亿元。目前拥有财险、寿险、健康险、资产管理、保险销售、保险经纪、银行等多种业务，包括安邦财产保险、安邦人寿保险、和谐健康保险及安邦资产管理等多家子公司。

另据WIND资讯统计，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保险资金进入前十大股东的房企数量达到21家，渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行业的保险机构达15家。

意在养老地产？

各行业巨头进军房地产的消息一直络绎不绝。记者统计近几年各行业跨界进军地产圈的典型案例发现，服饰、餐饮、家电、酒业、药业巨头都有涉及，但时局在变，虽然都是跨界，但跨界的目的有着一定的区别。

“以往其它行业的企业进入房地产业，大多是在其主营业务占据一定市场份额，并能维持和发展的前提下，将企业自由现金流投入到其它行业。主要目的有两个，一是公司战略层面的非相关多元化，另一个是从财务角度使自由现金流发挥最大效用。尤其在四五年前房地产黄金鼎盛时期，这一做法更为流行。”北京银联信总经理符文忠对记者表示，在现阶段跨行进入房地产行业，背后的原因较之以往更为复杂。所依靠的是在主营行业积累的优势资源并扩展到地产行业，以谋求商业模式上的创新，与主营业务产生协同作用。而非单纯依靠资金运作以谋求资本增值。传统房地产行业给人的第一印象是投入资金量大，与金融行业联系紧密。现在金融行业也都在谈互联网思维、大数据、互联网金融，相应的地产行业在商业模式、资金融通方面也势必做出创新。

符文忠用中国平安举例说，其主营寿险、财险，银行、证券行业也有涉及。这次进军房地产行业，提出的是“互联网+房地产+金融”的概念，并且重点强调其金融属性。这与平安本身已经建立起来的金融业务基础和信息平台是分不开的。另外如互联网企业小米，更多依靠的是其原有在互联网行业所积累的优势。

此外，有诸多分析认为，在物业类型上，这些险资在养老地产投资上，有着极大的兴趣。目前，已经拿到投资不动产牌照的众多险企均已开始了养老产业的试水。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就目前险资投向来看，不少险企有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局，不排除险资今后会利用房企在房地产领域的优势，开展养老地产市场的布局工作。

另一深层原因是，投资养老地产，保险公司可以直接将养老地产变成保险产品销售，而在资金量上，保险公司不需要融资。

事实上，目前现身房地产公司前十大股东的保险公司中，有中国人寿、平安人寿、泰康人寿、华夏保险、富德富德生命人寿、前海人寿等保险公司已介入养老地产。

而金地集团、保利地产、万科等房地产公司也已经介入或打算介入养老地产。