养老，房企眼中的蓝海

张旭

1月29日，《北京市居家养老服务条例》由北京市第十四届人民达标大会第三次会议通过，并将从今年5月1日起实施。

作为全国首个地方性居家养老服务条例，北京市居家养老服务条例“首次明确了政府、企业、家庭、社会在养老上各自承担的责任”，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵这样表示。

同时，政府应当引导、支持、鼓励企业和社会组织参与居家养老服务的提法， 也吸引了很多房地产企业的注意。

养老产业本身就是许多房企已经开始关注的新领域。居家养老，也让不少房企看到了新的市场空间，当然也有许多制约因素需要突破。

养老服务市场巨大

在西城区椿树街道，中信国安投资有限公司在这里共建立了3个养老服务项目，其中19号院助老服务站和56号院养老护理所已经建成。2月4日，记者来到19号院助老服务站时，遇到多位老人前来参观体验。

据介绍，椿树街道辖区面积1.09平方公里，户籍人口3.94万人，其中60岁以上老龄人口9136人，占户籍人口总数的23%。而在老龄人口之中，80岁以上的占比超过20%。大量的老龄人口就产生了明显的居家养老服务需求。

中信国安投资方面人士告诉记者，19号院、56号院的场所都由街道提供，养老服务主要辐射街道内的自理及半自理老人。考虑到老城区内老人实际情况，助老服务站将推出“助餐、助浴、助洁、助急、助医”等基础居家护理等上门服务，服务站内还为老人提供休息室、娱乐室。

2015年，中信国安投资有计划在五环内铺开更多的养老服务点。

不止是市内成熟社区有养老服务需求，郊区也成为房企拓展养老服务的必争之地。

2月3日，北京今年首宗配建养老设施用地——顺义新城17街区一地块受到首创、龙湖、金融街等8家企业争抢，最终首创以5.98亿元加上现场竞报2.6万平方米限价房的条件成功拿地。该地块剩余不到2.9万平方米的纯商品房部分，楼面价达到2万元/平方米。这宗地块内就包括3.46万平方米的养老设施。

此前如万科在房山、中投发展在密云、东方太阳城在顺义等都开始涉足养老服务。

万科集团高级副总裁毛大庆认为，目前北京老龄人口呈现基数大、密度高、增长快三大特征。2012年北京60岁以上老人为263万人，到2020年预计超过400万人。且在“421”的家庭模式下，老年人空巢化趋势明显，高龄老人、独居老人、失能失智老人增加。这也就产生了巨大的养老服务尤其是养老地产的巨大需求。

“医疗+养老”还缺中间的加号

按照北京市“9064”的养老服务模式，到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。

在业内人士看来，居家养老服务和社区养老的界限并不是泾渭分明的，总体上都需要社区、社会化机构提供必要的养老服务。而对于养老服务来说，首当其冲的就是医疗服务。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都需要“医养结合”。

但在目前的条件下， 医疗服务和养老服务的结合还远远不够。毛大庆就认为，目前的医疗机构和养老机构互相独立、自成系统，养老院不方便就医，医院里又不能养老。因此，在养老地产开发方面，政府应房加强有关企业满足老年人医疗、保健需求的整合能力。

毛大庆认为，在朝阳区双井，养老机构恭和苑托管社区医院的做法值得借鉴。牌照由政府颁发、医生公开招聘，既面向养老机构又对外开放。

对于更零散的居家或者社区养老服务站点来说，医护人员的灵活执业资格也是养老服务需要面对的一大问题。

北京一家养老机构负责人对记者表示，无论是新老社区，社区医院或者社区服务站普遍面临人手短缺的问题。对于养老服务机构来说，有许多拥有执业资格的医护人员，“他们原来在三甲医院都可以打针输液，但是到了养老服务点，就不允许做。”这位负责人呼吁，“医护人员多点执业应该有条件放宽至养老机构。”

中信国安投资养老事业部人士则对记者表示，养老机构能获准提供基础的医疗服务是好事，但同时也提出了相应的保险制度应该完善。养老机构的医护人员应该有专门的保险，应对服务中可能出现的风险。

社会化养老需要政府托底

无论是居家养老、社区养老，还是机构养老，引入社会化力量，企业就需要考虑投入与产出的关系。

在顺义新城17街区地块成交前，一家中字号房企人士对记者表示，养老机构如何运营，企业盈利模式怎么构建，是拿地必须考虑的问题。“我们看不清投资回报，就没有报名拿地。”

有房企人士也表示，对于新项目中的养老设施，运营回报率不是问题，但资产回报率就很低。这也成为目前房企探索养老业务的一大障碍。“这就是现在探索养老业务的以大房企居多的原因，回报率低，有的企业耗不起就不能踏足这个领域。”

上述中字号房企人士也建议，为鼓励更多企业参与养老服务，政府出让配建养老设施土地，应该在出让方式上让利于企业，最终实现让利于民。

一家在北京郊区开展了养老服务的房企负责人对记者谈到，企业通过招拍挂拿到土地，按照企业的逻辑来运作，高价土地最终将变成高价产品，无论是租是售，价格可 能都不会低。企业定价如果得不到市场响应，一方面会造成直接的资源浪费，养老设施达不到养老的目的；另一方面也可能影响未来更多企业的参与热情。

不过对于配建养老设施的项目来说，还有平衡之术，可以通过项目中商品房的销售弥补养老设施投入的不足。对于建设在成熟居民区特别是老城区的养老服务站来说，居民购买力不足是企业必须面临的问题。

中信国安投资方面人士介绍，椿树街道19号院和56号院的场所都是由街道提供，公司还从市里争取到有关资金补助，其余设施改建、配备以及人力成本等由公司负担。对于企业而言，有投入就要考虑产出，至少收支平衡。但在目前调研中，确实发现周边居民支付能力较低的问题。“我们可以提供15块钱的优质餐，但老人就习惯于5块钱解决吃饭问题。”

有关负责人建议，目前的养老服务站带有企业和街道合作共建的性质，未来究竟是民办非企业组织还是企业组织尚未定论。但综合考虑，政府指导定价应兼顾企业收益和老龄人口实际支付能力。“定价不能脱离服务人口支付能力，也不能让企业亏本，以免影响企业参与养老服务的积极性。”这其中可能存在的缺口，就需要政府来购买。

“居家养老服务条例提出了企业参与养老的大方向，但出台配套的落地细则，是接下来的当务之急。”这成了多家房企人士的共同看法。