Duang不动产登记来了

张佳竹

3月1日，《不动产登记暂行条例》开始正式实施，徘徊七年多的不动产登记终于进入实际操作阶段。

不动产登记来了，有人欢喜有人愁。欢喜的人将不动产登记视作反腐败、降房价的“大杀器”；忧愁的人认为“摸底”开始了，房产税还会远吗？

事实上，对于不动产登记的目的和作用，业内也众说纷纭。多数业内人士认为，对房地产市场来说，不动产登记最大的影响在于数十年来首次“摸清家底”，可大幅提高房地产及其他宏观政策的针对性。

年底全面颁发新证书

根据国土部不动产登记工作第三次部际联席会议的部署，全国已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书，力争今年底全面颁发新证书。首批淘汰房产证的工作将在广州、成都、青岛、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展。

房产证的具体淘汰流程是，居民持有统一的簿册证→持有纳税人识别号（很可能就是居民的个人身份证号码）→换发不动产权利登记证→全民不动产联网。

通过此举，个人房产将纳入到税务征管部门的信息系统，之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化，同时一并进入税收征管部门的系统，为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础。

根据不动产登记局王广华局长对媒体的说法，新证问世，旧证依旧有效，不受任何影响。新证按照不变不换的原则，不能要求当事人强制更换，以后房地产不变更、不交易，就不用换领新证。然而，如果新政实施后，要变更或者交易房地产就必须要换领新政。此前，国土部多次明确，不进行不动产登记，房子将无法买卖。

不动产登记簿证样式已于2月26日正式公布。通过对比可以发现，“不动产证”比“房产证”产权内容更详细。

首先，与“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度不同，“不动产证”对使用年限“起和止日期”和房屋取得价格有详细规定，让交易透明化、明确化和增加安全性。

其次，明确70年后自动续期。不动产登记和《物权法》一体，《物权法》明确了土地使用权自动续期。

登记=降价？你想多了

普通民众对不动产登记条例寄予的最大期望之一是，该条例的实施，不仅保护普通民众合法拥有的不动产产权，同时起到反腐的作用。推断的逻辑是，通过不动产登记迫使贪腐分子吐出灰色甚至黑色房产，并且遏制其继续通过不正当手段获取多套房的行为。

显然，民众对该政策的期望过高了。国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍对新京报记者表示，只有权利人和利害相关人才能够查询信息；相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的，但必须提供查询目的和查询的证件。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为，不动产统一登记是将原来的分散登记变成统一登记，不能将没有实行统一登记作为不征收房产税的借口，统一登记也和反腐没有太大关系，因此不能将不动产统一登记看作降房价的“灵丹妙药”。

“这个过渡周期足够很多官员抛售房产，整理资产了。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，不动产统一登记制度所需的周期太长，现在消息一出，就已经出现了一些抛售现象，等不动产统一登记体系形成，有问题的官员早就“洗白”了。

当然，不动产登记也不是房价“降温器”。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，不动产登记制度出台对房价的影响没有想象中那么大。“因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴也是未知数，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。”顾云昌认为，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。

“不动产登记其一属于立法所需，要想更好地保护居民的物权，统一登记是前提；其二属于政府机构改革范畴，在不动产登记领域，以前政府部门多头管理，以后由国土部牵头统筹管理。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这几点与调控楼市、打压房价、反腐没有直接关系。因此，对楼市和房价的冲击，远没部分人预期的那么大。

亚太房地产研究院院长谢逸枫也认为，由于房价上涨的背后涉及的因素复杂，房屋、土地或产权登记上的统一，不会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。

房产税还会远吗？

自不动产登记条例酝酿以来，“房产税”的问题就不断被提及。总有各路专家学者跳出来分析称，不动产登记是在为房产税开征做准备。

财经专栏作家李冬洁就撰文指出，《条例》的实施是在为其后征收房地产税搭建技术平台，也就是说全面征收房地产税的时代很快就要来临了。目前尽管还不知如何征收，但从各种迹象大概可以预知，除自住房或者一定的人均平米外，其它都可能被列为征税的范围。

“从房地产税开征的前期准备来看，如果要征房地产税，应对其征税对象有个全面的调查与评估，不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备。”谢逸枫表示。

中原地产研究部总监张大伟也对此表示认同。他说，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。因为不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，为房产税的全面征收提供条件。目前，许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设，如果不动产也能够统一登记，那么房产税的推进将消除主要技术障碍。

专家言之凿凿，令不明真相的群众们甚是恐慌。

“其实用不着太担心。”在杨红旭看来，《不动产登记暂行条例》是为开征房产税做准备的，这是错误的观点。“只要住房信息实现联网，就能在全国开征比较健全的房产税。退一步讲，即便全国住房信息没联网，也能针对一个城市开征房产税，重庆和上海不就如此吗？况且，房产税属于地方税种，将成为地方税的主干。”

杨红旭认为，一个城市的政府只须根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况征收房产税即可，不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。因此，实行不动产统一登记，其实与开征房产税并无直接、必然的联系。房产税的开征时点主要取决于立法进程，而与《不动产登记暂行条例》的实施基本无关。

不动产登记局负责人在接受新京报记者采访时说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

所以民众不必谈虎色变，即使不动产登记制度确立，对普通市民的影响也可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。

北京年内实施

北京的不动产统一登记也在按部就班的进行中，预计今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。统一登记实施后，各类登记将进行整合统一，各类登记的大厅和窗口也将逐步统一，比如各类登记窗口将整合到一个大厅中，如果时机还不成熟，也可各类登记大厅仍继续使用，将来再逐步统一整合。

记者从北京市住建委了解到，在实行统一登记前，目前房屋登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。