宏观政策环境对房地产价格的影响分析

连星

摘 要： 房地产业是我国国民经济发展的重要支柱产业，因此，它的发展很大程度上受到宏观经济环境，特别是政策环境的影响。本文首先介绍了我国房地产市场的现状，其次从信贷政策、税收政策、土地政策等方面分析我国宏观政策环境对房地产价格的影响，最后提出在经济新常态背景下的一些政策建议：加大信贷监管力度，完善税收制度，优化土地供应制度及健全我国保障性住房体系等。

关键词： 政策环境；房地产价格；信贷；土地制度

一、我国房地产市场现状

我国经济在经历了30 多年的高速增长后，从2013 年开始进入了经济增长的新常态发展阶段，即从高速增长阶段逐渐步入中高速增长阶段。在宏观环境的影响下，我国房地产市场也呈现出“新常态”的趋势：房地产市场开始降温，房价增速减缓，其中二、三线城市的房价呈现出下调的态势。

根据中国指数研究院数据显示，2014 年5 月至12 月，我国百城新建商品住宅价格指数，环比持续8 个月下跌，同比持续3 个月下跌。到2015年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，在8个月连续下跌后，环比在本月止跌，微涨了0.21%，同时，十大城市住宅均价环比也出现止跌上涨。百城住宅价格1月上涨城市数量明显增多，其中一线城市全部环比上涨，价格趋于企稳；但很多三四线城市短期供大于求，未来房价还存在下行趋势。

二、宏观政策环境对房地产价格的影响

（一）信贷政策

房地产投资具有投资量大，周期长，周转慢等特点，这就决定了无论是土地储备，房地产开发建设、还是购置房地产，无论是房地产开发企业还是普通购房者都依赖于金融信贷的支持。信贷政策对房地产价格的影响主要体现在以下两方面：

1.利率

在供给方面，房地产开发企业主要的资金来源包括自有资金、银行信贷及其他资金。开发商融资成本的高低与借贷资金的取得都与利率高度相关。当利率下降时，开发商融资较易，成本较低，相应的房地产价格较低。在需求方面，大部分购房者需要依赖长期的负债以取得房产，利率降低时，居民进行住宅消费或投资的成本降低，刺激了居民对住宅的需求，从而房价升高。

2.贷款首付比例

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。降低贷款首付比例，意味购房者可以提前满足其住房需求，降低了住房消费或投资的成本，刺激房地产需求的增加，进而带动房价提升。

（二）税收政策

房地产税收是一个多环节征收的税收体系，主要包括生产、持有、转移等环节。首先，降低房地产开发环节的税收可以减轻企业经营成本，从而达到抑制房价的目标。其次，增加流转环节的税收，可以提高炒房成本，从而抑制投机炒房现象的发生。最后，提高房地产保有环节的税收，可抑制投机性质的房地产保有行为，降低利用房地产的收益，从而降低房价。同时有利于减少土地闲置，保证土地和房产的正常流动，实现资源的最优配置。

（三）土地政策

土地政策对房地产价格的影响主要体现在两方面。一方面是土地价格对房地产价格的作用。土地价格是房地产价格的重要组成部分，土地价格的上升导致房地产开发企业购置土地的成本增加，投资规模缩小，从而市场供应量减小，最终使得房价上升。另一方面是土地供应量对房地产价格的作用。自然界中土地的位置、数量 是固定不变的，即土地的自然供给缺乏弹性，不会因为需求的变化而变化。但土地的经济供给相对来说是有弹性的，即政府可通过制定土地政策控制土地的经济供给。在我国，土地属于国家所有，国家垄断了土地的一级出让市场，并通过招牌挂等方式出让国有土地，这在一定程度上控制了土地的供给及价格。

（四）行政方式

针对我国房地产市场价格上涨过快、房屋空置率上升，投机性购房行为增多的现状，以及保障低收入群体的住房需求，政府通过行政方式出台了一系列政策，如限购令、限外令、廉租住房、保障性住房等。其中“限购令”出台的最主要目的是为了阻止房价进一步上涨，降低非合理性的投资需求，进而到达降低房价的目标。而保障性住房等方式主要满足低收入阶层的住房需求，能够分流一部分市场需求，从而达到稳定房价的作用。

三、政策建议及展望

（一）加大信贷监管力度

信贷政策的作用对我国房地产市场影响较大，严格的信贷政策可以起到抑制投机投资性购房的效果，但同时也打击了普通购房者的刚性购房需求以及合理性的改善住房需求，导致房地产市场出现低迷之势。因此，必须明确界定和区别关于住房的消费需求和投资投机需求。对于合理性的住房消费需求，可以享受包括信贷在内的种住房优惠政策。而对于投资性需求，则一定程度上要收到政策的约束。只有这样，才能使房地产市场恢复其居住或消费功能，使房地产市场健康可持续发展。

（二）进一步完善税收制度

一方面，对房地产流转及保有环节实行不同的税收政策，有效分别房地产的投资型及消费型需求，鼓励消费型需求，适当抑制投资型需求。另一方面，将房产保有环节征税作为调节经济的杠杆，并积极实施房地产税改革，这将有利于增大直接税的比重且降低中低收入者的税收负担，提高地方政府的税收收入，改变地方政府高度依赖土地财政的状况，同时通过财产及收入的再分配达到缩小两极分化的目标。

（三）优化土地供应制度

一方面， 要建立城乡统一的建设用地市场，逐步实现市场化的土地供应制度，严厉打击各种土地投机行为， 保证土地经济供给不断增加；另一方面， 调整土地供应结构，不断提高保障房建设和各类基础设施建设土地供应面积在所有土地供应面积中的比重，满足人民的住房刚性需求，进一步稳定房价，使房地产市场走上健康和可持续发展的轨道。

（四）健全我国保障性住房供给制度和供给体系

完善保障性住房分配、使用、管理体系，建立有效的管理机制。加强对保障性住房资金管理使用情况的监督检查，严格规范房源使用管理，及时发现和整治违规行为，保证保障性住房优先提供给低收入群体。同时，坚持公开、公平、公正的原则，不断健全保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，完善社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立科学的收入、财产和住房情况审查制度，完善保障性住房准入与退出管理机制，形成科学有序、行为规范、信息共享、公开透明的住房保障工作制度。 （作者单位：山西财经大学）

参考文献：

[1] 中国统计年鉴，2014

[2] 黄金初.调控新政对房地产市场的影响[J].郑州大学学报， 2007 （4）.

[3] 马光远.读懂中国经济新常态[J].商界（评论），2014（6）.

[4] 唐志军、徐会军、巴曙松，《中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究》，《统计研究》2010；第2 期